Come funzionano i pignoramenti

I numeri dei pignoramenti stanno aumentando negli Stati Uniti. Guarda questi immagini immobiliari per saperne di più.

Hai preso decisioni intelligenti sulla strada per realizzare il tuo sogno di proprietà della casa. Hai dato la priorità alla tua spesa e hai risparmiato abbastanza soldi per un piccolo acconto. Il tuo broker ipotecario è stato creativo, accomodante e ha elaborato un prestito adatto al tuo budget. Hai firmato i documenti di chiusura, hai preso le chiavi, ti sei trasferito e ti sei sistemato in quella che speravi sarebbe stata una lunga permanenza a casa tua. Poi accadde l'impensabile. Sei stato licenziato dal tuo lavoro. O forse tu o un membro della famiglia avete avuto un incidente che ha messo a dura prova le vostre finanze. Se sei nella Guardia Nazionale, potresti essere stato chiamato in servizio attivo, costringendoti a chiudere temporaneamente la tua attività. O forse il tuo prestito a tasso variabile ha aumentato le tue rate mensili e la tua casa non ha apprezzato abbastanza per essere rifinanziata. Tutti questi scenari si svolgono ogni giorno nella vita reale e il triste risultato può essere la preclusione.

Se improvvisamente scopri che non puoi permetterti di pagare la rata mensile del prestito, il tuo prestatore ha il diritto legale di riprendere possesso della tua casa e rivenderla per recuperare il costo del prestito. La preclusione è una linea d'azione legale in cui nessuno esce davvero in cima. È una situazione stressante e sfortunata sia per il proprietario della casa che per il prestatore. Molte persone continuano a negare le proprie finanze, peggiorando la situazione. Per quanto sfortunato possa essere il processo di preclusione, ci sono cose che puoi fare per salvare la tua casa se ti trovi di fronte ad essa.

Quando la bolla immobiliare negli Stati Uniti ha iniziato a scoppiare, il tasso di preclusione è aumentato vertiginosamente. Il boom immobiliare ha visto una crescita senza precedenti dal 2001 al 2005. Mutui a tasso variabile (ARM) e prestiti subprime ha reso possibile l'acquisto di una casa per molte persone che non hanno mai pensato di avere i soldi o il credito per farlo. Gli ARM hanno tassi iniziali bassi che in genere aumentano molto dopo il primo o due anni. I prestiti subprime consentono alle persone con scarso credito di assicurarsi finanziamenti a tassi elevati. I broker ipotecari hanno utilizzato entrambi questi metodi per ottenere prestiti garantiti e molti dei mutuatari hanno presto scoperto che non potevano permettersi i pagamenti mensili.

Ecco alcune sorprendenti statistiche sulla preclusione negli Stati Uniti, secondo CNN Money:

• Quasi 1,3 milioni di case sono state pignorate nel 2006.
• Il Colorado ha avuto il più alto tasso di preclusione:una casa su 376.
• Il numero totale di richieste è aumentato del 43% rispetto al 2005.
• Gli esperti immobiliari prevedono ancora più pignoramenti nel 2007.

Inoltre, un recente sondaggio mostra che più di sei proprietari di case su 10 desiderano aver compreso meglio i termini del loro prestito e il 60% dei mutuatari in difficoltà con i mutui non è a conoscenza dei servizi che possono aiutarli a evitare la preclusione [fonte:FDIC].

In questo articolo, esamineremo il processo di preclusione e ti aiuteremo a comprendere i diversi tipi di preclusione. Ti faremo anche sapere alcuni passaggi che puoi intraprendere per evitarlo e in che modo può influenzare te e la tua community.

Il processo di pignoramento

Un cassonetto è pieno di mobili e oggetti personali davanti a una casa vuota nell'ottobre 2007 ad Antiochia , California La California è al terzo posto dietro Ohio e Michigan in pignoramenti.

Il processo di preclusione varia in base allo stato, ma possiamo dare un'occhiata ai passaggi generali che vengono presi. Se ti trovi di fronte a una preclusione, è importante fare ricerche sulle leggi e le pratiche del tuo stato.

La procedura di preclusione può iniziare dopo un solo mancato pagamento, ma non è molto probabile. La maggior parte delle banche e degli istituti di credito hanno un periodo di grazia per i pagamenti in ritardo, di solito con una commissione aggiunta. In genere sono necessari 30 giorni interi di ritardo perché i campanelli d'allarme suonino. Dopo il secondo mancato pagamento, riceverai alcune telefonate. Molti istituti di credito accetteranno solo entrambi i pagamenti in ritardo per portare il prestito in corso. Possono anche rifiutare pagamenti parziali.

Una volta che rimani indietro di tre mesi, le cose si fanno serie. Questo è in genere quando la maggior parte dei prestatori inizierà il processo di preclusione in uno dei due modi seguenti:vendita giudiziaria , che richiede che il processo passi attraverso il sistema giudiziario o potere di vendita , che può essere svolto interamente dall'intestatario del mutuo.

Tutti gli stati consentono la vendita giudiziaria, mentre solo 29 consentono il potere di vendita. Se il tuo stato consente il potere di vendita, i documenti di prestito di solito avranno una clausola che dice che verrà utilizzato questo metodo. Il potere di vendita è in genere più veloce della via giudiziaria. Diamo un'occhiata a entrambi i metodi.

Vendita giudiziaria:

• Il creditore ipotecario farà causa al sistema giudiziario.
• Riceverai una lettera dal tribunale con la richiesta di pagamento.
• In genere, hai 30 giorni di tempo per rispondere con il pagamento per evitare la preclusione.
• Al termine del periodo di pagamento verrà emessa una sentenza e il prestatore potrà richiedere la vendita dell'immobile all'asta.
• L'asta viene effettuata dall'ufficio dello sceriffo, di solito diversi mesi dopo il giudizio.
• Una volta che la proprietà è stata venduta, ti viene notificato un avviso di sfratto dall'ufficio dello sceriffo e devi lasciare immediatamente la tua ex casa.

Potere di vendita:

• Il prestatore di mutui ti servirà con i documenti che richiedono il pagamento.
• Dopo un determinato periodo di attesa, viene redatto un atto fiduciario che trasferisce temporaneamente la proprietà a un fiduciario.
• Il fiduciario venderà la casa all'asta pubblica per il prestatore.
• Molte volte, questi pignoramenti sono soggetti a controllo giudiziario per assicurarsi che tutto sia stato eseguito legalmente.
• Di solito è richiesto al prestatore di pubblicare un avviso pubblico di vendita per l'asta.

Entrambi i tipi di preclusione richiedono che tutte le altre parti coinvolte siano informate del procedimento. Ad esempio, se il proprietario della casa ha stipulato un altro prestito contro la casa con un terzo, deve essere contattato quel prestatore e l'importo del prestito deve essere pagato dai proventi dell'asta. Se il terzo finanziatore non viene pagato, può applicare l'ipoteca al nuovo proprietario dell'immobile. Molte volte, il prestatore riacquisterà effettivamente la proprietà e tenterà di venderla tramite il mercato immobiliare in un secondo momento.

Possono esserci anche giudizi di carenza nei confronti del mutuatario se la vendita dell'immobile non soddisfa l'importo del prestito. L'intera differenza tra i due può essere richiesta, sebbene alcuni stati richiedano solo quella differenza tra il fair value della proprietà e l'importo del prestito da pagare.

C'è un altro tipo di preclusione che è quasi completamente obsoleto, chiamato preclusione rigorosa . In questi casi, una volta pronunciato il giudizio sulla querela, l'immobile viene automaticamente assunto dal titolare del mutuo. Solo il Connecticut e il Vermont consentono ancora questa pratica [fonte:Realty Trac].

Nella prossima sezione, ti forniremo alcuni suggerimenti per aiutarti a evitare la preclusione.

Come evitare la preclusione

Se non lavori con il tuo prestatore, potresti tornare a casa da una porta chiusa con un lucchetto.

La preclusione è un male sia per il prestatore che per il mutuatario. Il proprietario della casa perde la sua casa e il prestatore perde da 20 a 60 centesimi sul dollaro [fonte:FDIC]. Questo è importante da ricordare se rimani indietro con il tuo prestito. Il passo più importante che puoi fare per evitare la preclusione è comunicare con il tuo prestatore. La maggior parte delle persone è spaventata e imbarazzata al punto da ignorare le chiamate e le lettere del loro prestatore. Questa è la natura umana, ma è la cosa peggiore che puoi fare se vuoi restare a casa tua.

Molti istituti di credito lavoreranno con te per evitare il processo di preclusione. Tratteranno il tuo caso a livello personale e le tue circostanze saranno prese in considerazione. Se perdi solo uno o due pagamenti in ritardo, il titolare del mutuo ti invierà per posta un pacchetto di allenamento per il prestito che ti aiuterà a recuperare il ritardo con il tuo prestito. Il pacchetto è composto da informazioni, istruzioni e moduli relativi alla tua capacità di effettuare pagamenti.

Se la tua situazione è temporanea, ci sono altre soluzioni:

• Autorità federale per l'edilizia abitativa (FHA) è disposto ad aiutare. Se il tuo prestito è approvato dalla FHA, puoi metterti in contatto con un consulente immobiliare della FHA che ti guiderà attraverso possibili soluzioni. Questo consulente negozierà per te con il prestatore e ti aiuterà anche a elaborare un piano di budget mensile.

• Se l'area in cui vivi o lavori è stata dichiarata un disastro naturale dal governo federale e stai rischiando il pignoramento, l'FHA fornisce piani di soccorso per assisterti. Nella maggior parte dei casi, puoi ottenere fino a tre mesi di sollievo dai pagamenti mensili del prestito mentre risolvi la tua situazione domestica o lavorativa.

• Tolleranza è quando il tuo prestatore accetta di sospendere temporaneamente i tuoi pagamenti se accetti un'altra opzione per soddisfare l'importo del tuo prestito. L'opzione è solitamente reintegrazione -- paghi l'importo dovuto in un'unica soluzione. Se sai di avere presto una grande quantità di denaro in arrivo, queste opzioni sono buoni modi per prevenire la preclusione.

• Modifica del mutuo è quando il tuo prestatore accetta di modificare i termini del tuo mutuo per renderlo più conveniente per te.

• Potresti essere idoneo per una rivendicazione parziale se riesci a ricominciare a effettuare i pagamenti ma non riesci a portare il tuo conto corrente. Il tuo prestatore ti aiuterebbe a ottenere un prestito senza interessi che porterà il tuo conto corrente e potrai riprendere i pagamenti. Il pagamento di questo prestito può essere ritardato per un periodo di tempo.

• Se non sei in grado di mantenere la tua casa, puoi venderla per estinguere il tuo prestito. In questo caso, chiama il tuo prestatore:può sospendere i pagamenti del prestito mentre vendi la tua casa e può anche accettare un importo inferiore all'importo del prestito se lo vendi rapidamente. Un'ultima opzione è cedere il tuo atto sostitutivo di preclusione. Questo è quando restituisci semplicemente la tua proprietà al tuo prestatore.

Nella prossima sezione, esamineremo alcuni degli effetti che la preclusione può avere su di te e sulla tua comunità.

Effetti della preclusione

I pignoramenti multipli possono devastare una comunità.

L'effetto più evidente della preclusione è che ora ti ritrovi senza una casa. Molte persone a questo punto si affidano alla famiglia per superare i prossimi mesi. Alcune persone possono permettersi di trasferirsi in un appartamento mentre le loro finanze tornano in carreggiata. Purtroppo, alcune persone che subiscono la preclusione si ritrovano senza casa. La maggior parte degli stati ha programmi di prevenzione dei senzatetto che aiutano le persone sfortunate e che hanno bisogno di una spinta. Se sei stato pignorato e non hai opzioni di alloggio, verifica con il tuo dipartimento statale e locale dei servizi umani per vedere se possono aiutarti.

Il tuo rating di credito è un altro modo in cui la preclusione può influire su di te. Sebbene la preclusione abbia un impatto negativo sul rating del credito, non lo danneggia irreparabilmente. I rating del credito si basano sulla tua storia creditizia, quindi la preclusione verrà presa in considerazione insieme a tutto il resto. Se avevi una buona valutazione prima di rimanere indietro con il prestito, potresti essere sorpreso di quanto sia alto il tuo punteggio di credito dopo la preclusione.

La cosa più importante da fare dopo la preclusione è cercare di riparare il tuo credito. Assicurati che tutti gli altri tuoi account siano correnti e pagati. Puoi provare a ottenere un prestito più piccolo:effettuare pagamenti su questo prestito ti aiuterà a riparare il tuo credito. Potresti anche essere in grado di garantire un altro mutuo per la casa a un tasso inferiore a quello principale con un acconto elevato.

Se sei stato precluso, potresti avere difficoltà a trovare o mantenere un lavoro. Alcuni datori di lavoro richiedono un buon rating creditizio per essere assunti e la preclusione può anche essere motivo di licenziamento. Anche lo stress e la depressione sono effetti comuni della preclusione. Una mancanza di autostima e autostima sono in genere associate a persone che hanno perso la casa.

L'effetto a cascata della preclusione può anche avere un grave impatto sulla tua comunità. Una preclusione può raggiungere fino a $ 34.000 in bollette delle agenzie del governo locale. La rimozione dei rifiuti, le utenze non pagate, i costi dello sceriffo e della polizia, le ispezioni e potenzialmente anche la demolizione della proprietà contribuiscono tutti a tale costo. I valori delle proprietà diminuiscono anche vicino alle proprietà pignorate. In alcuni mercati immobiliari, ci si può aspettare fino a $ 220.000 di valore della proprietà ridotto [fonte:Apgar, Duda, Gorey].

Puoi saperne di più sulla preclusione e sul mercato immobiliare esaminando i link nella pagina successiva.