L'investimento in pegno fiscale è rischioso per la maggior parte degli investitori. Ecco cosa devi sapere prima di tuffarti

L'investimento in pegno fiscale può dare al tuo portafoglio un'esposizione agli immobili, il tutto senza dover possedere effettivamente una proprietà. Esperti, però, dicono che il processo è complicato e avvertono che gli investitori alle prime armi possono facilmente scottarsi. Ecco tutto ciò che devi sapere sull'investimento in un certificato di pegno fiscale, compreso come funziona e i rischi coinvolti.

Che cos'è un pegno fiscale?

Un privilegio fiscale è un reclamo legale che un governo locale o municipale pone sulla proprietà di un individuo quando il proprietario non è riuscito a pagare un debito fiscale sulla proprietà. L'avviso viene in genere prima di azioni più dure, come un prelievo fiscale, dove l'Internal Revenue Service (IRS) o i governi locali o municipali possono effettivamente sequestrare la proprietà di qualcuno per recuperare il debito.

Come funziona l'investimento in pegno fiscale

Dopo che un comune ha concesso un pegno fiscale a un proprietario di un immobile scaduto, creano quello che viene chiamato un certificato di pegno fiscale che indica l'importo delle tasse dovute, insieme agli interessi e alle eventuali sanzioni.

Per recuperare i soldi delle tasse delinquenti, i comuni possono quindi vendere il certificato a investitori privati, che si prendono cura del carico fiscale in cambio del diritto di riscuotere quel denaro, più gli interessi, dai proprietari quando eventualmente restituiscono il loro saldo.

Attualmente, 28 stati consentono il trasferimento o la cessione di privilegi fiscali immobiliari delinquenti al settore privato, secondo la National Tax Lien Association, un'organizzazione senza scopo di lucro che rappresenta i governi, investitori e servicer di privilegi fiscali istituzionali. Ecco come si presenta il processo.

1. Gli investitori devono fare un'offerta per il pegno fiscale in un'asta

Gli investitori di pegno fiscale devono fare un'offerta per il certificato in un'asta, e come funziona tale processo dipende dal comune specifico. Gli aspiranti investitori dovrebbero iniziare a familiarizzare con il territorio, raccomanda la National Tax Lien Association. Contatta i funzionari fiscali della tua zona per sapere come vengono riscosse tali imposte inadempienti.

Le aste possono essere online o di persona. A volte le offerte vincenti vanno all'investitore disposto a pagare il tasso di interesse più basso, in un metodo noto come "offerta al ribasso del tasso di interesse". Il comune stabilisce un'aliquota massima, e l'offerente che offre il tasso di interesse più basso al di sotto di tale massimo vince l'asta. Tieni a mente, però, che quando i tassi di interesse scendono, così fanno i profitti.

Altre offerte vincenti vanno a coloro che pagano l'importo in contanti più alto, o premio, al di sopra dell'importo del pegno.

2. L'aggiudicatario paga il saldo e gestisce le procedure di preclusione

Quello che succede dopo per gli investitori non è qualcosa che accade in borsa. L'aggiudicatario dovrà pagare l'intera imposta, compreso il debito insoluto, interessi e sanzioni. Quindi, l'investitore deve aspettare che i proprietari rimborsino l'intero saldo, a meno che non lo facciano.

La maggior parte dei proprietari di case ha un cosiddetto "periodo di riscatto" - generalmente compreso tra uno e tre anni - prima di dover pagare le tasse più gli interessi per intero. Ma se il proprietario della casa non restituisce il debito fiscale, l'investitore di pegno fiscale è quello responsabile dell'avvio del processo di preclusione, che consentirebbe all'investitore di assumere la proprietà della proprietà.

Se vinci un pegno all'asta, devi anche imparare le tue responsabilità. Per esempio, nell'Illinois, entro quattro mesi dall'acquisto di un privilegio, sei tenuto a informare i proprietari della proprietà che possiedi il privilegio e puoi precludere se non rimborsano, dice Joanne Musa, un consulente di investimento di pegno fiscale e fondatore di TaxLienLady.com. Quindi un'altra lettera deve essere inviata prima della fine del periodo di rimborso.

Vantaggi e rischi dell'investimento in pegno fiscale

Gli esperti raccomandano di pensare attentamente ai rischi coinvolti prima di lanciarsi in un investimento di pegno fiscale. Mentre alcuni investitori possono essere ricompensati, altri potrebbero essere coinvolti nel fuoco incrociato di regole complicate e scappatoie, che nella peggiore delle circostanze può portare a pesanti perdite.

1. I privilegi fiscali possono essere un investimento ad alto rendimento, ma non sempre

Dal punto di vista del mero profitto, la maggior parte degli investitori guadagna in base al tasso di interesse del pegno fiscale. I tassi di interesse variano e dipendono dalla giurisdizione o dallo stato. Per esempio, il tasso di interesse massimo legale è del 16% in Arizona e del 18% in Florida, mentre in Alabama il tasso è fissato al 12%, secondo la National Tax Lien Association.

profitti, però, non sempre equivalgono a rendimenti così elevati durante il processo di offerta. Alla fine, la maggior parte dei privilegi fiscali acquistati all'asta sono venduti a tassi tra il 3% e il 7% a livello nazionale, secondo Brad Westover, direttore esecutivo della National Tax Lien Association.

Prima di andare in pensione, Richard Rampel, ex amministratore delegato di Rampell &Rampell, uno studio di contabilità a Palm Beach, Florida, sperimentato questo in prima persona. Rampell faceva parte di un piccolo gruppo che ha investito in privilegi fiscali locali alla fine degli anni '90 e all'inizio degli anni 2000. All'inizio, i soci hanno fatto bene. Ma poi i grandi investitori istituzionali, comprese le banche, hedge fund e fondi pensione, ha inseguito quei rendimenti più elevati nelle aste in tutto il paese. I maggiori investitori hanno contribuito a ridurre i tassi di interesse, quindi il gruppo di Rampell non stava più guadagnando molto con i privilegi.

"Alla fine, non stavamo facendo molto meglio di un CD, " lui dice. “Per la mole di lavoro, non ne valeva la pena."

2. I privilegi fiscali hanno una data di scadenza

Se il proprietario non paga le tasse sulla proprietà entro la fine del periodo di riscatto, il cessionario può avviare una procedura di pignoramento per assumere la proprietà del bene. Ma ciò accade raramente:le tasse vengono generalmente pagate prima della data di rimborso. Anche i privilegi sono in prima linea per il rimborso, anche prima dei mutui.

Comunque, i privilegi fiscali hanno una data di scadenza, e il diritto del titolare di pignoramento di precludere la proprietà o di riscuotere il proprio investimento scade contemporaneamente al privilegio.

Dopo aver acquistato un pegno, potresti anche voler pagare le tasse sulla proprietà negli anni a seguire, quindi nessun altro può acquistare un privilegio e quindi avere un credito sulla proprietà.

“A volte sono sei mesi dopo il periodo di riscatto, "dice Musa. "Non pensare di poter semplicemente comprare e dimenticartene."

3. L'investimento in pegno fiscale richiede una ricerca approfondita

I singoli investitori che stanno valutando investimenti in privilegi fiscali dovrebbero, soprattutto, fare i compiti. Gli esperti suggeriscono di evitare proprietà con danni ambientali, come quello in cui una stazione di servizio ha scaricato materiale pericoloso. Una ragione per questo:in caso di preclusione, la proprietà sarebbe tua.

“Dovresti davvero capire cosa stai comprando, "dice Richard Zimmerman, un partner di Berdon LLP, una società di contabilità a New York City. “Siate consapevoli di quale sia la proprietà, il quartiere e i valori, così non compri un pegno che non potrai riscuotere”.

Gli aspiranti investitori dovrebbero anche controllare la proprietà e tutti i privilegi contro di essa, così come le recenti tasse sulle vendite e sui prezzi di vendita di proprietà simili. Se una proprietà ha altri privilegi, che potrebbe rendere più difficile ottenere il suo titolo in caso di preclusione.

Ancora, tieni presente che le informazioni che trovi spesso possono essere obsolete.

“Le persone ottengono un elenco di proprietà e fanno la dovuta diligenza settimane prima di una vendita, "dice Musa. “Metà delle proprietà sulla lista potrebbero essere sparite perché le tasse vengono pagate. Stai sprecando il tuo tempo. Più vicino alla data in cui esegui la due diligence, meglio è. È necessario ottenere un elenco aggiornato".

Linea di fondo

Poiché l'investimento in pegno fiscale comporta così tanta due diligence, potrebbe valere la pena considerare di investire passivamente attraverso un investitore istituzionale che sia membro della National Tax Lien Association. Westover afferma che l'80% dei certificati di pegno fiscale viene venduto ai membri dell'NTLA, e l'agenzia può spesso abbinare i membri dell'NTLA con i giusti investitori istituzionali. Ciò potrebbe semplificare la gestione del processo, soprattutto per un principiante.

Mentre gli investimenti in pegno fiscale possono offrire un ritorno generoso, essere consapevoli della stampa fine, dettagli e regole.

"Ho avuto alcuni clienti e amici che hanno investito molto in gravami fiscali quasi come un'azienda e hanno fatto bene, "dice Martin Cass, direttore regionale dei servizi per i clienti privati ​​presso BDO USA, uno studio di contabilità a West Palm Beach, Florida. “Ma è complicato. Devi capire i dettagli".