Come funziona l'ammortamento della proprietà in affitto

Se stai valutando un'opportunità di investimento immobiliare, l'ammortamento delle proprietà in affitto è uno degli hack più utili da conoscere.

Questo è uno strumento fondamentale che puoi utilizzare per detrarre i costi di acquisto e manutenzione della tua proprietà, che potrebbe portare a risparmi significativi nel corso del tuo investimento e a rendimenti fiscali più favorevoli.

Può anche potenzialmente ridurre l'intero costo di un investimento immobiliare. Non suona troppo male, lo fa?

Questo post esplora cos'è l'ammortamento della proprietà in affitto, come funziona, e il vantaggio di usarlo per ridurre la tua responsabilità fiscale.

Ammortamento annuale:una guida per gli investitori immobiliari

L'IRS riconosce che gli edifici richiedono molta manutenzione e tendono a degradarsi nel tempo. È solo una questione di tempo prima che i proprietari di immobili residenziali in affitto debbano strappare e sostituire la moquette e installare nuove finestre, Dopotutto.

Allo stesso tempo, gli edifici spesso diventano obsoleti. Per esempio, gli apparecchi di illuminazione o anche gli elettrodomestici possono passare di moda. È necessario aggiornare di tanto in tanto questo tipo di cose affinché una proprietà mantenga il suo valore e per te, come investitore, per mantenere il flusso di cassa senza intoppi.

In conseguenza di tutto ciò, l'Internal Revenue Service (IRS) ti consente di distribuire il costo di alcuni beni su tutta la loro aspettativa di vita utile, anziché tutto in una volta quando acquisti una proprietà.

Qualificare per i benefici fiscali di ammortamento

Sfortunatamente, solo perché possiedi una casa non significa che sia automaticamente ammissibile ai benefici di ammortamento. Ci sono alcune regole che devi seguire, che esamineremo brevemente di seguito.

1. Sei il proprietario della proprietà

Non puoi richiedere un beneficio di ammortamento su una proprietà che non possiedi. Devi essere l'unico proprietario della proprietà. In altre parole, non puoi affittare o subaffittare una proprietà da qualcun altro, mettilo su Airbnb, e richiedere un credito di ammortamento. Sarebbe commettere frode fiscale.

2. La proprietà è un investimento

Inoltre, non puoi richiedere una tassa di ammortamento sulla casa in cui vivi. Deve essere un investimento immobiliare, il che significa che l'hai acquistato con l'obiettivo di trarne profitto.

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3. La proprietà durerà più di un anno

Una tassa di ammortamento è per gli investimenti a lungo termine. In altre parole, non puoi richiedere un beneficio fiscale su una proprietà che intendi vendere entro un anno. Devi acquistare la proprietà con l'intenzione di mantenerla almeno per il primo anno per richiedere un beneficio fiscale di ammortamento.

4. Deve avere una vita utile determinabile

La proprietà deve essere una struttura solida come un condominio o una casa unifamiliare o plurifamiliare. In altre parole, non può essere di struttura o forma discutibile, come una capanna o una casa sull'albero. L'immobile deve essere di sana progettazione con ovvi usi.

Che cos'è il recupero dell'ammortamento?

La ripresa ammortamento si riferisce alla plusvalenza derivante dalla vendita di immobili ammortizzabili.

Ciò si verifica quando il prezzo di vendita di un'attività è superiore alla base di costo rettificata o alla base imponibile. Quando questo accade, segnalerai la proprietà come reddito ordinario all'IRS sul modulo 4797.

In breve, l'ammortamento consente all'IRS di riscuotere imposte su un bene che in precedenza era utilizzato per compensare il reddito imponibile.

Per determinare l'importo del recupero dell'ammortamento, confrontare la base del costo del bene con il prezzo di vendita.

Esempi di beni ammortizzabili

La proprietà ammortizzabile può estendersi oltre un edificio stesso.

Può includere beni materiali, come veicoli e apparecchiature come computer o tecnologia. Può anche includere beni immateriali come i diritti d'autore, Software, e brevetti.

Detto ciò, ci sono alcune restrizioni. Per esempio, non puoi svalutare terreni o oggetti da collezione come l'arte. È anche contro le regole per l'ammortamento dei beni personali (ad es. vestiti o un'auto che guidi per scopi non lavorativi).

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Spese singole o pluriennali

Non tutti i tipi di spese si qualificano come deprezzamento della proprietà immobiliare in affitto. Per esempio, rimozione della neve o sigillatura del calcestruzzo è molto probabilmente considerata una spesa di un anno, il che significa che li pagherai in una volta invece che ripetutamente per un periodo di tempo. Altri esempi di spese per un anno includono l'assicurazione ipotecaria, tasse di proprietà, e spese di esercizio, nonché altre piccole riparazioni.

Però, supponiamo che tu voglia aggiungere un nuovo mazzo o sostituire i tuoi pavimenti. In questo caso, si determinerebbe la durata di questi investimenti e si ripartirebbe il costo nel corso di molti anni.

Parla con un consulente fiscale se hai domande su cosa costituisce una piccola riparazione rispetto a una più grande per determinare se puoi sostenere le spese di ammortamento e raccogliere i vantaggi fiscali associati. Questo non è qualcosa su cui vuoi indovinare, poiché la decisione sbagliata potrebbe sollevare un campanello d'allarme per l'IRS.

Come calcolare l'ammortamento immobiliare

Per calcolare l'ammortamento, dovrai determinare la diminuzione percepita del valore di una proprietà in un periodo di 27,5 anni.

Utilizza la seguente formula per determinare l'ammortamento della tua proprietà in affitto:

1. Trova il costo dell'edificio o quanto l'hai pagato.
   
2. Sottrai il valore del terreno dal costo dell'edificio per determinare il valore dell'edificio.
   
3. Dividi il valore dell'edificio per 27,5 per ottenere l'importo dell'ammortamento deducibile annuale consentito.

Conosci la differenza:ACRS vs. MACRS

Esistono due tipi di sistemi di ammortamento negli Stati Uniti utilizzati a fini fiscali:il sistema di recupero dei costi accelerato (ACRS) e il sistema di recupero dei costi accelerato modificato (MACRS).

L'ACRS è per l'ammortamento degli immobili messi in servizio tra il 1980 e il 1987. Per questo sistema, l'ammortamento dipende da periodi di recupero predeterminati dall'IRS. A differenza di altre situazioni, non passa per la vita utile.

Il MACRS è per le proprietà messe in servizio dopo il 1986. Questo sistema ha sostituito l'ACRS e utilizza il metodo a quote costanti e il metodo del saldo decrescente per determinare l'ammortamento.

Investitore immobiliare vs professionista

L'IRS fa anche una chiara distinzione tra investitori immobiliari passivi e investitori immobiliari professionali.

La maggior parte delle persone rientra nella prima categoria. In breve, questo significa che hai un lavoro a tempo pieno e una proprietà che produce guadagni. Le persone in questa categoria non possono compensare il reddito ordinario dal loro lavoro a meno che il loro reddito lordo rettificato modificato sia inferiore a $ 100, 000. In questo caso, è possibile compensare il reddito ordinario fino a $ 25, 000 attraverso la perdita di reddito passivo.

Per qualificarsi come professionista immobiliare, devi fornire più della metà dei tuoi servizi personali totali nelle compravendite immobiliari ed eseguire più di 750 ore di servizi in quella linea di lavoro all'anno.

Suggerimenti per le detrazioni fiscali sugli immobili in affitto con gli investimenti immobiliari

Collaborare con un professionista fiscale per l'ammortamento degli immobili in affitto

La regola pratica è quella di fidarsi di un professionista fiscale quando si calcolano le detrazioni fiscali sugli immobili in affitto. Affidarsi a un professionista può assicurarti di richiedere detrazioni accurate e di non infrangere alcuna regola. Ti mette anche nella posizione migliore per massimizzare i tuoi risparmi.

Tentare di pagare da soli le tasse sulla proprietà in affitto è una decisione rischiosa. Anche se in genere sai come aggirare le tasse, vale la pena lavorare con qualcuno che ha una conoscenza approfondita dei dettagli della legge fiscale e può aiutarti a passare a una fascia fiscale inferiore nel modo giusto.

Ottieni uno studio sulla segregazione dei costi

È una buona idea condurre uno studio sulla segregazione dei costi ogni volta che si acquista un nuovo investimento immobiliare. Ciò comporta l'allocazione del valore lontano dall'edificio e nei molteplici componenti che compongono l'edificio.

Scomponendo il valore di un immobile con vita utile in 5, 7, 15, e tempi di 27,5 anni, puoi cancellare singoli elementi a un ritmo più veloce. Per esempio, un congelatore o un condizionatore probabilmente non durerà 27,5 anni. Uno studio sulla segregazione dei costi è importante perché può aiutare ad aumentare le detrazioni di ammortamento in un periodo di tempo più breve.

Considera uno scambio 1031

Una volta scaduti i 27,5 anni, non potrai beneficiare di ulteriori crediti d'imposta di ammortamento. A questo punto, dovresti esaminare uno scambio 1031.

Uno scambio 1031 è una transazione che prevede la negoziazione di un investimento immobiliare per una proprietà di valore uguale o superiore. Per esempio, puoi prendere un condominio e scambiarlo con un portafoglio di singoli condomini o case più piccoli che sono uguali o inferiori al valore della proprietà.

Così facendo, potresti posticipare tutte le tasse sulle plusvalenze sulla vendita del tuo appartamento, fornendo il tanto necessario sollievo a te come contribuente. È anche un modo per diversificare il tuo portafoglio e proteggere la tua ricchezza.

Domande frequenti

Quando inizia il periodo di ammortamento?

Le detrazioni di ammortamento possono iniziare non appena il servizio inizia sulla proprietà ed è disponibile per l'affitto.

Verifica con il tuo consulente fiscale o CPA l'ora esatta in cui puoi iniziare a richiedere l'ammortamento in modo da non sostenere spese di noleggio che non puoi cancellare. Il tempismo è fondamentale qui. Se il tuo obiettivo è fare soldi sul tuo investimento, l'ultima cosa che vuoi è sostenere spese che non puoi cancellare.

Il terreno è ammortizzabile?

Il terreno non è ammortizzabile perché non viene utilizzato. Il valore del terreno è diverso dal valore della casa.

Cosa c'è di più, non puoi contare il lavoro che fai alla terra come la bonifica o l'abbellimento del paesaggio come una spesa ammortizzabile. Tali costi sono incentrati sulla gestione del terreno — e non sull'ammortamento degli immobili — che è generalmente considerata una spesa operativa.

Cos'è la base di costo?

La base di costo si riferisce al prezzo di acquisto originale di un investimento o di un bene ai fini fiscali. Viene utilizzato quando si calcolano le plusvalenze o le perdite.

Determinando la base di costo di un investimento, puoi capire se è redditizio o se sei nel buco. E sulla base di queste informazioni, puoi capire se ha implicazioni fiscali.

Come tale, la base dei costi è una delle metriche critiche da comprendere nel settore immobiliare.

Devi produrre reddito da locazione per richiedere l'ammortamento?

Dovresti sempre consultare un professionista delle tasse per qualsiasi domanda specifica su ciò che potresti dover pagare per le tasse.

Nella maggior parte dei casi, i crediti di ammortamento sono per gli investitori che scelgono di affittare la loro proprietà per gli inquilini. Sarebbe difficile giustificare l'acquisto di un immobile, chiamandolo un investimento, e non affittarlo o capovolgerlo in un breve lasso di tempo.

Però, potresti essere in grado di richiedere un credito di ammortamento se acquisti un posto, aggiustalo, e mantienilo finché non prevedi che le condizioni del mercato miglioreranno. Questo sarebbe un caso raro che richiederebbe la consulenza di un professionista fiscale.

Devi ammortizzare la proprietà in affitto e ammortizzare le spese?

Non sei tecnicamente tenuto a richiedere un credito d'imposta di ammortamento. Però, hai bisogno di recuperare l'ammortamento quando un giorno deciderai di vendere la proprietà. Come tale, non puoi aggirare del tutto i problemi di ammortamento.

Devi dichiarare il reddito da locazione?

La legge fiscale richiede di segnalare il reddito da locazione all'IRS. Se non si dichiarano i redditi da locazione all'IRS, possono utilizzare il mancato pagamento della penale al tasso dello 0,05% al ​​mese, che non può superare il 25% dell'imposta totale che devi.

Ricorda che devi pagare le tasse se sei in debito con l'IRS. Non c'è modo di aggirarlo. Se non paghi, alla fine ti raggiungerà e i risultati potrebbero essere catastrofici. Basta chiedere a Wesley Snipes.

La linea di fondo

Poche persone si divertono davvero a spulciare pagina dopo pagina del codice fiscale e studiare cose come l'ammortamento. Però, comprenderlo e applicarlo alla propria situazione fiscale potrebbe fare la differenza tra un investimento di successo e uno infruttuoso. Se stai investendo denaro nel settore immobiliare, è assolutamente qualcosa di cui devi essere consapevole.

Le migliori pratiche richiedono di lavorare con un consulente fiscale durante questo processo. Se tendi ad essere pigro nello scrivere le cose, un consulente fiscale può aiutarti a tenere più soldi in tasca. E se tendi a spingerti oltre i limiti, un consulente fiscale può trattenerti e tenerti fuori dai guai con l'IRS.

Alla fine del giorno, devi ricordare che (molto probabilmente) non sei un professionista fiscale. E probabilmente non sei nemmeno un investitore immobiliare a tempo pieno. sei un dilettante, e i dilettanti devono fare affidamento su professionisti che li aiutino a navigare in cose che non capiscono.

Anche gli investitori immobiliari di maggior successo lavorano con i consulenti fiscali. Quando inizi a costruire il tuo impero immobiliare, considera seriamente di arruolare i servizi di un professionista esperto che può aiutarti a ottimizzare le tue tasse immobiliari sulla strada verso l'indipendenza finanziaria.