Come guadagnare un reddito passivo con una proprietà in affitto

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Il reddito passivo è denaro che guadagni senza un regolare investimento di tempo giornaliero. La creazione di un flusso di reddito passivo dal reddito da locazione comporta un lavoro in anticipo, ma ti consente di raccogliere ricompense finanziarie per gli anni a venire.

Un flusso di reddito passivo comune è l'investimento immobiliare e la gestione degli affitti. Ma possedere un immobile in affitto fa per te? Fare il padrone di casa è un lavoro, soprattutto nelle prime fasi. È allora che scegli le tue proprietà, intraprende i lavori di ristrutturazione necessari e impari le basi.

Oggi daremo un'occhiata più da vicino a come creare reddito passivo possedendo e gestendo una proprietà in affitto. Ti presenteremo anche alcune altre strategie che puoi utilizzare per guadagnare reddito passivo.

Che cos'è il reddito passivo da una proprietà in affitto?

La creazione di un reddito passivo nel settore immobiliare di solito comporta l'acquisto di un immobile e l'affitto agli inquilini. La gestione delle proprietà in affitto può essere un ottimo modo per guadagnare denaro.

Perché il reddito da locazione è considerato passivo? Perché l'IRS dice che lo è. È raggruppato con flussi di reddito come royalties e licenze. Ed è una buona cosa per gli investitori immobiliari, perché consente loro di evitare la tassa sul lavoro autonomo.

Come si investe nel settore immobiliare?

Essere un padrone di casa non è del tutto passivo e richiede uno sforzo costante, in particolare quando inizi. Gli inquilini si aspettano che tu mantenga e aggiorni continuamente la tua proprietà in affitto. Devi anche investire tempo nella ricerca delle opzioni della tua proprietà prima di acquistare e pubblicizzare il tuo spazio a nuovi inquilini.

Segui questi passaggi per iniziare a investire in immobili e guadagnare un reddito da locazione.

Fase 1:ricerca, ricerca, ricerca

Prima ancora di pensare all'acquisto di una proprietà in affitto, dovrai fare una notevole quantità di ricerche nella tua zona. Innanzitutto, dai un'occhiata a quali unità in affitto sono attualmente disponibili nella tua zona utilizzando un database immobiliare. Questo ti darà una buona idea di quanto puoi ragionevolmente aspettarti di addebitare in affitto. Tieni presente che i servizi, l'ubicazione e le dimensioni della struttura influenzeranno anche l'importo dell'affitto che puoi addebitare.

Dovrai anche dedicare del tempo a conoscere le leggi che devi seguire come padrone di casa. La maggior parte degli stati ha una miriade di leggi sugli alloggi che controllano ciò che un proprietario può e non può fare. Violare le leggi sugli alloggi del tuo stato può farti finire in seri problemi legali. Alcuni esempi di classificazioni di leggi che dovrai studiare includono:

Leggi che disciplinano il rapporto proprietario-inquilino

Una volta che hai affittato la tua proprietà, il tuo inquilino ha il diritto al "godimento tranquillo" dello spazio. Ogni stato ha leggi che stabiliscono quando puoi entrare nella proprietà del tuo inquilino e come devi comunicare con il tuo inquilino quando sorgono controversie.

Leggi contro la discriminazione abitativa

È contro la legge rifiutarsi di affittare a qualcuno in base al suo status di membro di una classe protetta. Studiare leggi discriminatorie sull'alloggio ti aiuterà a capire come trovare i migliori inquilini possibili per il tuo spazio senza violare involontariamente la legge.

Leggi sul processo di sfratto

Il diritto del locatore-affittuario è guidato dalle leggi dello stato – e spesso del comune o della città – in cui si trova l'immobile. Assicurati di familiarizzare con le leggi applicabili alla tua proprietà che regolano il trattamento degli inquilini, in particolare quando si tratta del processo di sfratto. Dovresti consultare un avvocato specializzato in diritto locatario-locatario che ti rappresenti nei procedimenti di sfratto.

Non eseguire mai uno "sfratto di auto-aiuto" chiudendo le utenze di un inquilino, minacciandolo o in qualsiasi altro modo rendendo la sua vita familiare difficile o pericolosa. I proprietari che scelgono questa strada possono essere ritenuti legalmente e penalmente responsabili per azioni che mettono a rischio i loro inquilini.

Un'altra buona idea:iscriviti a un corso sul diritto proprietario-inquilino prima di decidere di acquistare una proprietà in affitto. Un corso locale può aiutarti a comprendere le leggi e le responsabilità specifiche del tuo stato. Può anche darti uno sguardo più intimo su esattamente cosa dovrai fare per mantenere abitabile la tua proprietà. Questo può aiutarti a decidere se sei davvero pronto per l'impegno di possedere una proprietà in affitto.

Fase 2:seleziona una proprietà e fai i conti

Dopo aver svolto le tue ricerche sul mercato immobiliare locale e sulle leggi immobiliari, è il momento di scegliere una proprietà. Selezionane uno conveniente e in un'area in cui puoi addebitare un affitto sufficiente per coprire il mutuo, se ne hai bisogno. Cerca il costo medio delle utenze nell'area in cui desideri acquistare. Se stai utilizzando un mutuo ipotecario per acquistare la proprietà, dovresti anche cercare i tassi di interesse correnti.

Una volta trovata la proprietà perfetta, siediti e calcola quanto dovrai addebitare in affitto per creare un profitto in modo che il tuo acquisto si trasformi in un buon investimento. Alcune cose di cui dovrai tenere conto includono:

Il tuo mutuo mensile

Se stai stipulando un mutuo sulla tua proprietà, dovrai guadagnare più che abbastanza dal reddito da locazione per coprire la tua rata mensile. Inizia utilizzando un calcolatore di mutui come questo di Rocket Mortgage®. Stima il capitale e gli interessi della tua casa per avere un'idea di quale percentuale del tuo canone mensile andrà al tuo mutuo.

Assicurazione del locatore

L'assicurazione del proprietario è un tipo di assicurazione per i proprietari di case che protegge la tua proprietà quando hai inquilini a lungo termine. L'assicurazione per il proprietario offre molti degli stessi vantaggi dell'assicurazione per i proprietari di case, ma può essere più costosa a causa del rischio aggiuntivo dell'inquilino. Contatta un agente assicurativo per saperne di più su cosa puoi aspettarti di pagare per l'assicurazione del proprietario.

Tasse sulla proprietà

Sei responsabile della copertura del carico fiscale della tua proprietà in affitto, anche se non vivi lì. Le tasse sulla proprietà pagano la polizia locale, i vigili del fuoco e le scuole, cose che aumentano il valore della tua proprietà.

Manutenzione e manutenzione

In qualità di padrone di casa, sei responsabile della manutenzione della tua proprietà e assicurarti che tutti i sistemi siano in esecuzione. Puoi aspettarti di pagare circa l'1% del valore totale della tua proprietà all'anno per la manutenzione. Ad esempio, se possiedi una proprietà del valore di $ 200.000, puoi aspettarti di pagare circa $ 2.000 all'anno in spese di manutenzione.

Dopo aver calcolato le tue spese mensili e annuali totali previste, dovrai decidere il prezzo di affitto mensile finale.

Fase 3:assicurati un mutuo

Se non hai intenzione di pagare la tua proprietà in affitto in contanti, dovrai assicurarti un mutuo. Non è possibile utilizzare un prestito garantito dal governo per acquistare una proprietà in affitto. Invece, dovrai soddisfare i requisiti del tuo prestatore per un prestito di investimento immobiliare convenzionale. Può essere più difficile beneficiare di questi prestiti, soprattutto se non hai mai gestito una proprietà in affitto prima.

I prestiti immobiliari sono considerati un rischio maggiore per gli istituti di credito rispetto all'ipoteca sulla tua residenza principale. Per qualificarti per uno, aspettati di mettere più soldi e affrontare un livello più alto di controllo.

Anticipo maggiore

L'assicurazione ipotecaria non è disponibile per gli investimenti immobiliari. Ciò significa che la maggior parte dei finanziatori richiederà di avere almeno il 20% in meno. Anche gli acconti del 25-30% non sono rari.

Punteggio di credito più elevato

Il punteggio di credito minimo richiesto per ottenere un prestito convenzionale per un investimento immobiliare è 620. Tuttavia, se hai un punteggio inferiore a 740, pagherai più interessi.

Rapporto debito/reddito inferiore

Se hai un rapporto DTI superiore al 45%, avrai difficoltà a trovare un prestatore disposto a finanziare il tuo prestito. Idealmente, dovresti provare a ridurre il tuo rapporto DTI al 36% o meno prima di richiedere un prestito.

Riserve di cassa più elevate

I finanziatori devono sapere che puoi continuare a pagare il tuo mutuo anche se ricevi una serie di cattivi inquilini. La maggior parte degli istituti di credito richiederà di avere in riserva almeno 4-6 mesi di rate mensili del mutuo.

Una volta soddisfatti questi requisiti, è possibile richiedere una pre-approvazione del mutuo e acquistare la casa.

Fase 4:pubblicizza il tuo spazio e scegli gli inquilini

Una volta che ti sei assicurato il tuo mutuo per la casa e la tua proprietà è pronta per essere immessa sul mercato, è tempo di iniziare a fare pubblicità. Ti consigliamo di utilizzare siti Web di database immobiliari come Apartments.com e mercati online locali come Craigslist per pubblicizzare il tuo spazio. Assicurati di offrire alle parti interessate un modo chiaro per contattarti o richiedere lo spazio.

Quando ricevi le candidature, dovresti considerare attentamente ogni candidato. È meglio essere schizzinosi con i tuoi inquilini e attendere l'arrivo di alcune applicazioni prima di decidere. Alcuni stati hanno leggi molto rigide sui diritti degli inquilini, quindi vorrai essere sicuro al 100% su chi affitti.

In qualità di proprietario, hai ampia discrezionalità su chi affittare, ma devi rispettare il divieto del Fair Housing Act contro la discriminazione basata su razza, etnia, sesso o altre caratteristiche specifiche.

Diamo un'occhiata ad alcuni metodi legali comuni per valutare gli inquilini.

Esegui controlli del credito

Esegui un controllo del credito su ogni inquilino che richiede il tuo spazio. Se vedi uno sfratto o molti mancati pagamenti di prestito nel loro record, potrebbe segnalare che potrebbero avere problemi a pagare le bollette in tempo.

Contatta i precedenti proprietari

Dovresti chiedere ai candidati inquilini i riferimenti dei precedenti proprietari. Se il richiedente non ha mai affittato un appartamento prima, potresti chiedere un riferimento a un datore di lavoro oa un insegnante.

Verifica le informazioni sul reddito

Chiedi al tuo richiedente il permesso di verificare le sue informazioni sul reddito o sul conto bancario. Un inquilino con un punteggio di credito inferiore potrebbe essere in grado di compensarlo dimostrando di avere 6 mesi di affitto risparmiati e un lavoro stabile.

Ottieni un contratto di locazione firmato

Una volta trovato l'inquilino giusto, è il momento di chiedere loro di firmare un contratto di locazione. Un contratto di locazione stabilisce fattori come l'affitto mensile dell'inquilino, per quanto tempo possono vivere lì e quali utenze devono coprire. Puoi trovare modelli di contratto di locazione prefabbricati online oppure puoi assumere un avvocato immobiliare per redigerne uno per te. Ricorda che un contratto di locazione è un documento legalmente vincolante sia per te che per l'inquilino. Verifica che tutte le informazioni siano corrette prima di firmare.

Fase 5:sii un grande padrone di casa

Ora che i tuoi inquilini si sono trasferiti, l'unica cosa che resta da fare è essere un grande padrone di casa! È tua responsabilità fornire ai tuoi inquilini aspettative chiare in merito all'affitto e rispondere rapidamente alle richieste di manutenzione. Se rispetti i tuoi inquilini, è più probabile che rispettino il tuo spazio.

Di quanto reddito passivo immobiliare hai bisogno per sostituire il lavoro tradizionale?

Molte persone sognano il giorno in cui i loro flussi di reddito passivo consentiranno loro di lasciare il lavoro quotidiano e andare in pensione. In realtà, possono volerci anni di duro lavoro prima che tu possa coprire le tue spese attraverso un reddito passivo.

La quantità di reddito passivo di cui avrai bisogno per vivere dei tuoi flussi di investimento dipende dalla tua situazione finanziaria, dai piani di stile di vita e dalla posizione. Se non hai debiti e vivi in ​​una zona più abbordabile, avrai bisogno di meno soldi per coprire le tue spese. Se vivi in ​​una zona in cui il prezzo della vita è più alto, avrai bisogno di più soldi in entrata prima di poter sopravvivere con un reddito passivo. Per avere maggiori possibilità di successo, crea un piano per produrre più flussi di reddito passivo.

Esistono altri modi per investire in immobili senza essere un proprietario?

Si ci sono. E se il passivo è ciò che stai cercando, questi investimenti potrebbero essere la strada da percorrere.

Fondi di investimento immobiliare (REIT)

I REIT sono prodotti di investimento che ti consentono di possedere una quota in portafogli immobiliari gestiti nell'intero spettro degli immobili residenziali e commerciali. All'interno di questo spettro, puoi scegliere una nicchia, come edifici per studi medici, hotel o strutture di self-storage, ad esempio. Le azioni di un REIT possono essere acquistate con la stessa facilità delle azioni di un fondo comune di investimento. Parla con il tuo professionista finanziario o apri un conto con un broker online che offre REIT.

Titoli garantiti da ipoteca (MBS)

Quando acquisti una proprietà, il tuo prestatore non mantiene il tuo mutuo convenzionale. Se hai un mutuo conforme, il tuo mutuo è stato venduto a Fannie Mae o Freddie Mac. Se il tuo è un prestito non conforme – come un prestito jumbo – è stato venduto a una società privata. In entrambi i casi, è stato unito a mutui simili, raggruppati per rischio di credito e caratteristiche del prestito, per creare un fondo in cui gli investitori possono acquistare azioni. Queste azioni sono chiamate titoli garantiti da ipoteca (MBS) di agenzia o non di agenzia.

Se investi in titoli garantiti da ipoteca, riceverai le rate mensili del mutuo dei proprietari di case come reddito passivo.

Fondi scambiati in borsa immobiliare (ETF)

I fondi negoziati in borsa (ETF) immobiliari offrono agli investitori l'opportunità di acquistare azioni in più REIT invece di acquistare azioni in uno solo, al fine di diversificare il rischio. Come per i REIT, dovresti parlare con il tuo consulente finanziario o aprire un conto con un broker online che offre ETF immobiliari.

Conclusione:il settore immobiliare genera una varietà di opportunità di reddito passivo per gli investitori

L'investimento immobiliare offre opportunità su un'ampia gamma di livelli di impegno, dal passivo solo di nome al completamente passivo. Scopri di più sull'investimento nella tua prima proprietà in affitto nel nostro Centro didattico.