Finanziamento della pensione con reddito da locazione

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Alcune persone giurano che investire nel settore immobiliare è il modo per creare una pensione confortevole:

1. Compra un pezzo di proprietà.
2. Trova un affittuario.
3. Raccogliere reddito mentre l'inquilino paga il mutuo.

Sì, può essere, se sei disposto a fare di tutto. Le proprietà in affitto offrono la rara opportunità di generare denaro extra nella vita post-lavoro. Infatti, un'unità ben posizionata può produrre da $ 200 a $ 1 in più, 000 al mese al netto delle spese.

“Il settore immobiliare può essere una risorsa meravigliosa da avere in pensione, perché quando hai inquilini, hai soldi in arrivo ogni mese e, se non hai la pensione, è importante, “dice Barbara Pietrowski, un CPA a Roanoke, Virginia, specializzato in locazione immobiliare.

Secondo l'autore e proprietario Andrew McLean, potrebbe non essere necessario produrre subito un profitto per rendere redditizio l'acquisto di una proprietà che produce reddito, soprattutto se sei finanziariamente sicuro e hai l'orizzonte temporale giusto per andare in pensione.

Pro e contro delle proprietà in affitto

Professionisti

• Genera reddito ogni mese.
• Vantaggi fiscali (es. ammortamento).
• Aumento degli affitti nel tempo.
• Possibilità di fissare le spese del mutuo.

Contro

• Spese e manutenzione.
• Inquilini mortificati.
• Rischio di unità vuote.
• Attività illiquida.

Il vantaggio

“Gli affitti saliranno sempre; il valore della tua proprietà aumenterà quasi sempre e la maggior parte dei tuoi costi rimarrà invariata, soprattutto se si ipotizza un mutuo a tasso fisso, "dice McLean, che ha scritto i libri "Investire nel settore immobiliare" e "Fare soldi con i pignoramenti".

"Infine, anche se stai facendo poco all'inizio, guarderai il tuo reddito salire nel corso degli anni”.

McLean, che possiede 3 immobili in affitto, speso $ 18, 000 convertendo un laboratorio dietro casa sua in una casa in affitto.

Ha generato $ 1, 000 di reddito ogni mese, che ha pagato la nota su tutta la sua proprietà.

“È un modo ideale per integrare il mio reddito, " lui dice.

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Un altro grande vantaggio delle proprietà a reddito è che l'IRS ti consente di ammortizzare la parte edificabile della tua proprietà (meno il terreno) in 27,5 anni, il che significa che gran parte del tuo flusso di cassa sarà differito dalle tasse, dice Pietrowski.

“Dovrai recuperare quel deprezzamento quando vendi, ma se non lo vendi e possiedi la proprietà quando muori, tutto quel deprezzamento va via, " lei dice. "I tuoi eredi non devono pagarlo."

Il rovescio della medaglia

Immobili in affitto, però, anche venire con rischi. Per i principianti, sono costosi.

Le banche in genere richiedono un anticipo più elevato e applicano tassi di interesse più elevati per gli immobili in affitto rispetto a quelli per le case occupate dai proprietari.

Anche gli immobili in generale sono un bene illiquido.

Se dovessi essere costretto a vendere improvvisamente, potresti trovarti nel bel mezzo di un mercato al ribasso e incapace di scaricare la tua casa a un prezzo ragionevole, se non del tutto.

Allo stesso tempo, potresti non trovare affittuari quando ne hai bisogno, che ti costringerebbe a coprire il mutuo da solo.

Walter Molonia, ex portavoce dell'Associazione Nazionale Agenti Immobiliari, nota che gli investitori in proprietà a reddito dovrebbero tenere a disposizione almeno 6 mesi di riserve nel caso in cui non trovino un affittuario.

L'altro aspetto negativo della proprietà in affitto è che ti trasforma in un padrone di casa, completo di inquilini mortificati e chiamate alle 3 del mattino per riparare la caldaia rotta.

Non tutti sono all'altezza del compito.

Puoi pagare una società di gestione immobiliare per gestire il lavoro sporco per te, ma dovrai pagare loro tra il 7% e il 10% (più alto in alcune località turistiche) del tuo affitto mensile per il loro disturbo.

Elementi di un buon acquisto

• Casa unifamiliare.
• Buon distretto scolastico.
• Abbastanza terreno per futuri lavori di ristrutturazione.
• Vicino alla casa principale del proprietario.
• Genera un flusso di cassa positivo di almeno il 6% (sopra i costi).

Cosa cercare

Se stai cercando di acquistare una proprietà in affitto, McLean dice che dovresti concentrarti sulle case unifamiliari in un buon distretto scolastico, poiché questi sono i 2 criteri più importanti per i futuri inquilini.

Anche, acquistare un immobile abbastanza grande da ospitare future aggiunte o ristrutturazioni, lui dice.

“Prendi il più grande pezzo di terra che puoi per lo sviluppo futuro, " lui dice.

Gli investitori medi dovrebbero concentrarsi su proprietà che generano un flusso di cassa positivo di almeno il 6% (sopra i costi) e dovrebbero essere pronti ad acquistare e detenere, soprattutto in un mercato imprevedibile, secondo Pietrowski.

Forse il punto più importante è comprare un posto vicino a casa. Quel modo, puoi tenere sotto controllo il tuo investimento, anche se scegli di utilizzare una società di gestione immobiliare.

“Incontri problemi se vai troppo lontano, soprattutto fuori dallo stato, "dice McLean. "Ho sentito di casi in cui una società di gestione senza scrupoli ha detto al proprietario che la proprietà era vacante quando non lo era, e tennero per sé l'affitto mensile».

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Però, in alcuni casi, correre il rischio di comprare e affittare in un'altra città può ripagare. Per esempio, se mancano 10-15 anni alla pensione e sai dove ti piacerebbe vivere, è potenzialmente saggio acquistare una proprietà in affitto nella tua futura città, dice Pietrowski.

“Questa è una strategia molto praticabile, " lei dice. “Compra una casa adesso, fatti pagare per la maggior parte prima di andare in pensione, utilizzando il reddito dell'affittuario, e quando vendi la tua casa attuale e ti trasferisci, estinguere il resto del mutuo”.

Fai i tuoi compiti

Prima di acquistare qualsiasi cosa, assumere un ispettore per escludere eventuali riparazioni potenziali di grandi dimensioni, come problemi con le fondamenta, tetto o struttura della casa.

Anche, fare qualche ricerca per determinare i costi mensili previsti, Compreso:

• Assicurazione.
• Le tasse.
• Spese di mutuo.
• Costi di manutenzione.

Gli agenti immobiliari locali (e gli annunci sui giornali) possono dirti quanto comandano case in affitto comparabili nella zona, per quanto tempo le proprietà rimangono libere tra gli affittuari e quanto velocemente le proprietà simili si stanno apprezzando, nel caso in cui sia necessario vendere.

Consultare sempre un consulente fiscale per eventuali implicazioni fiscali che potrebbe avere la proprietà di una proprietà in affitto.

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