Come investire in REIT (Trust di investimento immobiliare)

Un Real Estate Investment Trust (REIT) è una società o società che possiede o finanzia proprietà immobiliari generatrici di reddito per conto degli azionisti. Un REIT è come una holding per il settore immobiliare.

Il portafoglio di proprietà di proprietà dei REIT è spesso all'interno di un settore specifico.

I REIT utilizzano il denaro degli investitori per acquistare proprietà che possono generare reddito da affitti o interessi sulla proprietà e per legge; devono pagare il 90% dei loro profitti annuali totali in dividendi agli azionisti.

L'imposta sui dividendi ricevuti dagli azionisti è bassa.

I REIT consentono a qualsiasi individuo di guadagnare da immobili senza essere direttamente coinvolto nel lavoro e nello stress associati al possesso di proprietà immobiliari.

Cos'è un REIT?

Affinché una società sia considerata REIT, deve effettuare un'elezione REIT compilando un modulo 1120-REIT con l'IRS, che lo esclude dall'imposta sulle società e impedisce la doppia imposizione del reddito degli azionisti.

Deve inoltre soddisfare i seguenti requisiti, come indicato dalla SEC e dall'IRS:

1. La società deve esistere in uno qualsiasi degli stati come società soggetta a tassazione ai fini federali, ad eccezione del suo status REIT.
2. Un REIT deve avere almeno 100 azionisti dopo il secondo anno di attività.
3. 5 o meno persone fisiche non dovrebbero detenere più del 50% delle azioni della società durante l'ultima metà dell'anno fiscale.
4. Le azioni dei REIT devono essere trasferibili e un consiglio di amministrazione o di amministrazione deve gestire la società.
5. Almeno il 75% del reddito lordo di un REIT deve provenire da beni immobili o da fonti immobiliari. Ciò significa che dovrebbe investire il 75% del suo patrimonio totale in immobili.
6. Un REIT non può possedere più del 10% dei diritti di voto su alcuna società, tranne se si tratta di un altro REIT, una filiale REIT qualificata (QRS), o una controllata REIT imponibile (TRS).
7. Le commissioni di servizio o le attività non immobiliari classificate come fonti non qualificate non dovrebbero costituire più del 5% del reddito della società.
8. I REIT per legge devono pagare annualmente agli azionisti almeno il 90% del loro reddito imponibile come dividendi. Se mantiene il suo reddito, pagherà le tasse come ogni altra azienda.

I REIT per legge devono inviare lettere a tutti i suoi azionisti che richiedono i dettagli della titolarità effettiva delle azioni ogni anno. Se il REIT non lo fa in tempo, rischia sanzioni.

Tipi di REIT

Esistono due principali categorie di REIT: REIT azionari e REIT ipotecari .

REIT azionari

I REIT azionari generano la maggior parte delle loro entrate dagli affitti delle proprietà di loro proprietà. Circa il 90% di tutti i REIT sono REIT azionari. I REIT azionari possono possedere proprietà immobiliari residenziali o commerciali.

I REIT azionari sembrano più stabili dal punto di vista finanziario perché guadagnano dal flusso di cassa mensile degli affitti pagati dagli inquilini.

I quattro principali tipi di REIT azionari sono:

1. REIT al dettaglio: I REIT al dettaglio investono in punti vendita indipendenti e centri commerciali. Guadagnano reddito dall'affitto che pagano gli inquilini di queste proprietà. Infatti, Il 24% di tutti i REIT sono REIT al dettaglio.

2. REIT dell'ufficio: Questo tipo di REIT azionario investe in edifici per uffici commerciali e guadagna entrate da inquilini a lungo termine. Gli inquilini firmano un contratto di locazione che dura dai tre ai dieci anni. I REIT degli uffici si trovano di solito nei centri urbani dove c'è crescita di posti di lavoro.

3. REIT residenziali: I REIT residenziali possiedono proprietà residenziali. I dati mostrano che i REIT possiedono il 2% degli appartamenti residenziali negli Stati Uniti. Di solito investono in condomini che non hanno meno di cinque unità e proprietà plurifamiliari da 2 a 4 unità. Proprio come i REIT d'ufficio, i REIT residenziali si concentrano anche sui centri urbani con un aumento della popolazione e della crescita dell'occupazione. Nel 2018, i REIT residenziali hanno sovraperformato il più ampio settore dei REIT, con rendimenti da dividendi in media del 3,97% in un anno.

4. REIT sanitari: Ci sono 33 REIT sanitari nel mondo con una capitalizzazione di mercato che supera i 127 miliardi di dollari, e il 90% dei REIT sanitari sono negli Stati Uniti. I REIT sanitari investono in immobili legati alla salute come strutture infermieristiche, ospedali, case di riposo, e centri medici. Il settore sanitario rappresenta circa il 17% della spesa nel PIL degli Stati Uniti. Generano entrate da rimborsi Medicare e tasse di occupazione. Il rendimento del dividendo pagato dai REIT sanitari è superiore a quello delle società dell'indice immobiliare globale.

REIT ipotecari

I REIT ipotecari acquistano mutui permanenti esistenti con un alto tasso di interesse e guadagnano con i pagamenti degli interessi.

Guadagnano sullo spread tra i tassi di interesse a breve termine e quelli permanenti.

I REIT ipotecari possono essere residenziali o commerciali.

Investire in REIT ipotecari è rischioso. I REIT ipotecari costituiscono solo circa il 10% di tutti i tipi di REIT; questo perché i REIT ipotecari operano con un'elevata leva finanziaria e questo li rende volatili. Prima di investire in REIT ipotecari, dovresti assolutamente perseguire una maggiore formazione degli investitori.

Come investire in REIT

I REIT realizzano i loro profitti tramite Funds from Operating (FFO) e puoi calcolarlo sommando il reddito netto della società più l'ammortamento e il deprezzamento meno il guadagno sulla vendita di proprietà.

FFO =(Utile netto) + (ammortamenti) – (plusvalenza vendita immobili).

L'ammortamento è incluso nel calcolo perché la quota di ammortamento annuale delle numerose attività immobiliari dei REIT distorce gli utili negativi. Perché i guadagni sulle vendite degli immobili vengono rimossi, I REIT possono reinvestirli.

Il modo migliore per investire in REIT è investire in un REIT già esistente.

Puoi investire in REIT acquistando direttamente le sue azioni o investendo in uno schema come un Unit Trust autorizzato, che investe in REIT.

Puoi ottenere azioni REIT investendo in fondi comuni di investimento REIT o fondi negoziati in borsa REIT (ETF). Gli ETF sono società di investimento regolamentate che raccolgono capitale di investimento vendendo le proprie azioni agli investitori. Quindi investono il denaro ricevuto dalla vendita delle azioni in obiettivi di investimento specifici.

REIT quotati in borsa

Questi tipi di REIT sono simili alle azioni e agli ETF in quanto puoi acquistarli e venderli su borse pubbliche come il Nasdaq o il New York Stock Exchange. Ci sono oltre 225 REIT quotati in borsa negli Stati Uniti.

Non esiste un importo minimo o massimo per l'acquisto di REIT quotati in borsa. Per ogni operazione effettuata, viene addebitata una commissione di intermediazione online di circa $ 8 a $ 10.

Gli investitori ricevono dividendi trimestrali o mensili pari al 90% dei loro profitti. Gli asset degli investitori in REIT pubblici si apprezzano e crescono costantemente di valore a seconda delle tendenze macroeconomiche e dell'andamento della società.

Molte persone preferiscono investire in REIT quotati in borsa perché sono altamente liquidi e hanno una crescita stabile. Inoltre, non devono pagare commissioni di servizio anticipate o annuali.

I REIT quotati in borsa per legge devono fornire relazioni finanziarie trimestrali e rispettare altri requisiti di informativa finanziaria per aumentare la trasparenza e la responsabilità.

Puoi trovare buoni REIT quotati in borsa su cui investire su piattaforme come Dividends.com, dove più di 200 REIT quotati in borsa sono elencati sul sito web.

REIT privati

Queste società soddisfano i requisiti dell'IRS ma sono quotate presso la SEC in una borsa valori. Consulenti finanziari privati ​​o broker privati ​​vendono REIT negoziati privatamente.

A differenza dei REIT quotati in borsa che sono gratuiti, i REIT privati ​​applicano commissioni anticipate dal 10 al 16% circa. I REIT negoziati privatamente possono vendere titoli a investitori accreditati che hanno uno stipendio annuo di almeno $ 200, 000 o un patrimonio netto di $ 1 milione.

I REIT privati ​​non sono trasparenti perché non hanno bisogno di aderire agli standard di rendicontazione a cui sono soggetti i REIT quotati in borsa. Non devono rispettare le regole della cooperazione pubblica.

Anche, gli investitori non possono accedere al loro investimento per i primi 2 o 3 anni dopo aver investito in REIT privati.

Quando questo periodo sarà finito, possono ritirare il loro investimento. I prelievi di REIT detenuti da privati ​​sono noti come rimborsi. Nonostante il triennio, i gestori di REIT privati ​​possono decidere di limitare i riscatti a tempo indeterminato.

Vantaggi di investire in REIT

Ci sono molti vantaggi che gli investimenti REIT hanno rispetto ai singoli investimenti immobiliari:

1. I rendimenti tendono ad essere piuttosto alti . Secondo Nareit, circa 80 milioni di investitori negli Stati Uniti possiedono REIT attraverso fondi di investimento e risparmio previdenziale e nel 2018 I REIT negli Stati Uniti hanno fruttato più di altri investimenti generatori di reddito. Investire in REIT diversifica il tuo portafoglio e aiuta a preservare il valore totale del tuo investimento.
   

   Fonte:Centro Schwab per la ricerca finanziaria.

2. Investire in REIT fornisce una fonte affidabile di reddito passivo per gli investitori. A differenza dei singoli investimenti immobiliari, REIT Gli investitori non devono preoccuparsi dell'acquisto e della vendita o della locazione e della manutenzione di proprietà immobiliari.
3. I REIT hanno professionisti che gestiscono ogni aspetto delle proprietà (compreso il lavoro legale) in un modo che produca un alto profitto. Alla fine del trimestre, gli investitori ottengono una quota del profitto sotto forma di dividendi.
4. La maggior parte dei REIT sono più grandi dei singoli immobili in termini di proprietà che possiedono. Questo li rende più solidi e meno volatili.
5. Trasparenza. I REIT quotati in borsa per legge devono fornire una relazione regolare agli azionisti. Questa trasparenza sottopone le loro attività al controllo del mercato e consente agli investitori di essere a conoscenza di tutto ciò che accade in azienda.
6. I REIT consentono alle persone di investire in proprietà che sono troppo costose per essere possedute individualmente. Anche i titoli REIT sono liquidi; puoi facilmente comprarli e venderli.

Dai un'occhiata al nostro post:I REIT sono un buon investimento?

Così, Un REIT è un buon investimento?

Investire in REIT è un ottimo modo per diversificare qualsiasi strategia di investimento e anche un ottimo modo per investire in immobili senza dover possedere proprietà fisiche da soli.

Mentre ad alcune persone potrebbe piacere essere un padrone di casa, il vantaggio pratico dei REIT li rende investimenti interessanti. Se vuoi saperne di più sugli investimenti nel settore immobiliare, dai un'occhiata alle mie scelte migliori per i migliori libri sugli investimenti immobiliari!