REIT contro Real Estate

Stai cercando opportunità di investimento immobiliare e stai pensando di immergerti nel mercato.

Prima di fare qualsiasi mossa improvvisa, è una buona idea avere una solida conoscenza pratica delle due principali opzioni di investimento immobiliare:i fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) e le acquisizioni immobiliari dirette.

Fondi di investimento immobiliare:una panoramica

In un passato non così lontano, dovevi acquistare proprietà fisiche per investire in immobili. Potresti acquistare un edificio per uffici o altri immobili commerciali oppure potresti acquistare una casa plurifamiliare o un condominio. In entrambi i casi, era molto più rischioso e costoso entrare nel mercato immobiliare.

Ma tutto è cambiato nel 1960 con l'introduzione degli investimenti REIT. Il Congresso ha creato REIT per fornire a tutti gli investitori un accesso più facile alle opportunità di investimento immobiliare. E da quel momento, I REIT sono diventati un'opzione molto popolare per gli investitori di tutti i tipi.

Cos'è un REIT?

Un REIT è un'organizzazione quotata in borsa che finanzia, possiede, o gestisce beni immobiliari produttivi di reddito. È una specie di fondo comune di investimento, ma solo per il settore immobiliare.

Quando investi in immobili, i tuoi soldi vanno in un fondo insieme al capitale di altri investitori. I REIT sono generalmente costituiti da azioni, rendendoli molto più liquidi degli investimenti immobiliari diretti. I REIT possono quindi essere utilizzati come investimenti a breve o lungo termine. Più, ricevi pagamenti regolari sotto forma di dividendi in base al numero di azioni REIT che possiedi.

Credici o no, la Securities and Exchange Commission richiede ai REIT di pagare almeno il 90 percento del loro reddito imponibile in dividendi. Sul lato negativo, ciò significa che dovrai pagare le tasse su di esso.

Puoi acquistare REIT quotati in borsa sul mercato azionario tramite intermediari come Schwab o TD Ameritrade.

Oppure puoi acquistare REIT pubblici non negoziati da piattaforme di investimento come Fundrise, DiversityFund, CrowdStreet, e Realty Mogul.

Tre tipi principali di REIT

Esistono tre tipi principali di REIT:

1. REIT azionari

I REIT azionari sono il tipo più popolare, rappresentano il 90% di tutti i REIT. I REIT azionari generano entrate da immobili fisici, compreso ufficio, Residenziale, Al dettaglio, o proprietà sanitarie. I tipi di proprietà tendono a variare da fondo a fondo.

2. REIT ipotecari

I REIT ipotecari investono in ipoteche immobiliari anziché in proprietà reali. Di conseguenza, gli azionisti sono pagati attraverso il pagamento degli interessi sui singoli prestiti sugli immobili che sono nel fondo.

3. REIT ibridi

I REIT ibridi forniscono una combinazione di mutui e finanziamenti azionari per gli investitori. In altre parole, se investi in un REIT ibrido, puoi riscuotere interessi e redditi da locazione.

In che modo i REIT sono diversi dagli immobili diretti?

L'acquisto di REIT è molto diverso dall'acquisto di proprietà fisiche. Ecco alcuni motivi.

I REIT hanno una barriera all'ingresso inferiore

Investire in proprietà fisiche richiede un livello di conoscenza di base. Per esempio, devi conoscere il mercato locale in cui stai acquistando in modo da poter avere un'idea del tuo potenziale ROI durante il noleggio o il lancio.

Dovresti anche possedere conoscenze sulla riparazione della casa o avere una solida rete di appaltatori e gestori di proprietà per mantenere la tua proprietà o metterla in forma per la rivendita. Potrebbe anche essere necessario rispolverare cose come l'ammortamento e le potenziali detrazioni fiscali.

Il rovescio della medaglia, non devi sapere nessuna di queste cose per investire in REIT. Tutto ciò di cui hai bisogno è il desiderio di possedere un immobile e abbastanza soldi da investire.

Scopri di più:

• Dai un'occhiata al nostro post sulle migliori strategie di investimento immobiliare

I REIT costano meno

Investire in proprietà diretta può essere esorbitantemente costoso. I nuovi investitori immobiliari sono spesso sorpresi di vedere molte delle commissioni associate all'investimento nel settore immobiliare.

Per esempio, acquistare un immobile, in genere è necessario garantire un prestito ipotecario e assorbire i tassi di interesse associati. Hai anche bisogno di una notevole quantità di denaro per un acconto.

Per evitare di pagare l'assicurazione ipotecaria (PMI), potresti dover abbassare il 20% o più. E questo è tutto prima che i costi di chiusura entrino nell'equazione, che ti fanno guadagnare migliaia di dollari extra che devi pagare in anticipo o nel corso di un prestito.

Gli alti costi degli investimenti immobiliari sono sufficienti a scoraggiare molti investitori dall'inizio.

REIT, d'altra parte, tendono ad essere molto più abbordabili. La maggior parte dei REIT in genere viene fornita con un investimento minimo di appena $ 1, da 000 a $2, 500 o più.

Allo stesso tempo, non dovrai passare attraverso il processo di garanzia di un mutuo o effettuare pagamenti mensili del prestito.

I REIT richiedono molto meno sforzo

Investire in REIT può portare a un reddito passivo, il che significa che puoi fare soldi senza dover fare alcun lavoro. In altre parole, non dovrai preoccuparti di elettrodomestici rotti, cura del prato, riparazione di tetti, flusso di cassa mensile, o qualcosa di tale natura.

Questo rende i REIT ideali per le persone che non hanno il tempo o il desiderio di assumersi la responsabilità di un investimento immobiliare tradizionale. Tutto quello che devi fare è cercare e acquistare un fondo, siediti, e assicurati che funzioni secondo gli standard.

L'acquisto di immobili fisici può portare a un reddito passivo, pure, ma non sempre.

Trasformare una proprietà fisica in reddito passivo spesso implica lavorare con una società di gestione immobiliare che gestisce tutti gli aspetti relativi alla manutenzione della proprietà e ai rapporti con l'affittuario.

Per essere sicuro, le società di gestione immobiliare possono semplificare la vita agli investitori. Ma possono anche essere molto costosi, costano centinaia o migliaia di dollari ogni mese a seconda dei servizi che forniscono.

Nessun rapporto con gli inquilini

Oltre a non doversi preoccupare della manutenzione, inoltre non devi preoccuparti di trattare con gli inquilini. Ciò significa che sarai risparmiato dal trovare persone da affittare o affittare il tuo spazio, riscuotere pagamenti, denunce in campo, e affrontare gli sfratti se le persone smettono di pagare.

Quest'ultimo scenario accade più di quanto si possa pensare. Oltre a ciò, alcuni stati hanno leggi molto severe che proteggono gli inquilini quando smettono di pagare l'affitto, rendendo molto difficile per i proprietari agire. Nonostante quello che potresti pensare, gli sfratti non sono sempre un processo scontato.

I REIT offrono una liquidità molto maggiore

Le proprietà dirette possono essere molto difficili da spostare e possono richiedere mesi o addirittura anni per essere vendute.

Una delle parti migliori dei REIT è che sono altamente liquidi. Hai la libertà di acquistarli o venderli proprio come faresti con qualsiasi altro titolo.

Assicurati solo di fare attenzione a eventuali commissioni quando vendi REIT. I fondi a volte possono contenere commissioni nascoste. I miei lettori di vecchia data sanno cosa penso delle tasse. (Spoiler:non sono un fan!)

Come i fattori di rischio in

Tutti gli investimenti immobiliari comportano un rischio intrinseco. Non c'è modo di aggirare la volatilità del mercato.

Se acquisti REIT, i tuoi investimenti dipendono fortemente dallo stato del mercato immobiliare o immobiliare commerciale. Però, non tutte le località tendono ad essere influenzate dalle fluttuazioni del mercato. Dipende in gran parte da cosa stai investendo, e dove si trova.

Investire in un unico immobile può esporvi anche a molti rischi, soprattutto se si considera che il tuo investimento non porterà a tanta diversificazione quanto mettere i tuoi soldi in un fondo indicizzato. Per esempio, c'è il rischio di essere illiquidi, rischio di danni, e rischio dell'inquilino, oltre al rischio di mercato.

Rivedi il tuo portafoglio di investimenti prima di prendere una decisione su una proprietà specifica o REIT, e valuta la tua tolleranza al rischio. Cerca di determinare la tua capacità di resistere a un cattivo investimento prima di fare grandi mosse.

Domande frequenti

Quanto del mio portafoglio dovrebbe essere destinato al settore immobiliare?

Prima di investire in immobili, è una buona idea dare un'occhiata al tuo portafoglio e vedere come sono allocati i tuoi investimenti.

Tieni presente che gli immobili dovrebbero essere solo una parte del tuo portafoglio complessivo. Per proteggerti, evitare di mettere troppo in una particolare area. A meno che tu non abbia intenzione di diventare un vero magnate, il settore immobiliare dovrebbe occupare solo dal 5% al ​​10% del tuo portafoglio complessivo.

Come tale, se stai pensando di investire nel settore immobiliare, potresti voler iniziare allocando i tuoi soldi in un fondo di intermediazione su una gamma di singoli titoli, fondi negoziati in borsa (ETF), fondi indicizzati, e obbligazioni — insieme ai tuoi investimenti in REIT. Non vuoi essere troppo concentrato su una singola asset class.

Allo stesso modo, metti un acconto su una proprietà fisica solo quando sei in grado di farlo. Per di qua, puoi distribuire il rischio e proteggerti nel caso in cui il tuo investimento immobiliare non dovesse funzionare.

Scopri di più:

• Dai un'occhiata al nostro post su ETF vs. Fondi indicizzati

È difficile capovolgere una casa?

Capovolgere una casa può essere molto difficile, soprattutto se non l'hai mai fatto prima.

spesso, i nuovi investitori acquistano una casa pensando di poter voltare pagina e ristrutturare per una rapida vendita solo per scoprire che il processo è molto più complicato. Per esempio, potrebbero scoprire a proprie spese che una casa non si venderà per quello che avevano inizialmente sperato. Oltre a ciò, le persone spesso investono troppi soldi in riparazioni e aggiornamenti.

Se stai pensando di capovolgere una casa, assicurati di avere un team di esperti che ti guidi attraverso il processo. Hai bisogno di un agente immobiliare esperto e di appaltatori che sappiano cosa stanno facendo e siano disposti ad addebitarti un prezzo equo.

Devo portare due mutui?

Portare due mutui può essere rischioso. Però, è spesso necessario quando si acquista un investimento immobiliare.

Se stai pensando di accendere una seconda ipoteca per la tua proprietà in affitto, assicurati di avere un flusso di cassa costante e un sacco di risparmi di emergenza nascosti nel caso in cui la tua seconda proprietà non venga affittata o venduta rapidamente. Più probabilmente, il tuo prestatore ti richiederà di avere un grande mucchio di denaro risparmiato.

L'ultima cosa che tu (e il tuo prestatore) volete fare è entrare in una situazione in cui avete una seconda ipoteca e un reddito insufficiente per coprire spese impreviste.

Che cos'è una preclusione?

Quando un proprietario di casa è in ritardo con le rate del mutuo, la proprietà diventa in difficoltà. Una volta che una casa diventa in difficoltà, una banca di solito inizia a esplorare le sue opzioni. Ciò può includere il tentativo di organizzare una vendita allo scoperto e incoraggiare il proprietario della casa a vendere.

Se non vengono effettuati ulteriori pagamenti e non viene organizzata una vendita allo scoperto, la banca può intervenire e sequestrare la casa. A questo punto, la casa diventa pignorata.

I finanziatori metteranno poi la casa sul mercato. In alcuni casi, andrà all'asta e al miglior offerente.

I pignoramenti possono essere grandi opportunità di acquisto per gli investitori. Però, possono anche essere rischiosi. Questi tipi di vendita possono comportare danni strutturali o estetici dovuti a negligenza.

Alcuni investitori si sentono a disagio nell'acquistare proprietà pignorate. Però, è importante separare le emozioni dagli investimenti immobiliari e considerare tutte le opportunità puramente come transazioni commerciali. Altrimenti, potresti perdere alcune grandi possibilità di guadagno.

Che cos'è uno scambio 1031?

Uno dei principali motivi per cui le persone investono in immobili diretti è a causa dei vantaggi fiscali che può fornire uno scambio 1031. In breve, il processo prevede il differimento delle tasse sulle plusvalenze che guadagni dalla vendita del tuo investimento immobiliare, se reinvestirai quei fondi in un successivo investimento immobiliare.

Uno scambio 1031 può verificarsi quando accadono le seguenti cose:

1. Vendi un investimento immobiliare per un profitto.

2. Acquisti un investimento immobiliare successivo di valore uguale o superiore a quello della tua proprietà precedente.

3. Entrambe le transazioni devono avvenire in un periodo di tempo specifico, e a determinate condizioni.

Per esempio, puoi vendere una casa plurifamiliare, e acquistare diversi immobili di investimento che valgono lo stesso importo o più.

La linea di fondo

C'è molto da considerare quando si decide tra REIT e proprietà dirette. Alla fine del giorno, tutto si riduce alla direzione che preferisci, e cosa ha senso per la tua situazione specifica.

Un investimento diretto può fornire l'accesso a una proprietà che si apprezza nel tempo e genera un flusso di cassa costante. Oppure potresti capovolgere una casa per un bel guadagno e intascare i proventi (dopo aver pagato le tasse sulle plusvalenze, Certo). Ma per fare una di queste cose con successo, richiederà molto tempo e fatica.

Il rovescio della medaglia, I REIT possono persino sovraperformare gli investimenti immobiliari diretti, e arrivano con spese molto inferiori e senza problemi. Fare le mosse giuste ora potrebbe portare a fantastici profitti lungo la strada. Ma come per qualsiasi investimento, potresti anche perdere soldi. Fai le tue ricerche prima di lanciarti in qualsiasi settore immobiliare e sarai qualche passo avanti.