I 6 migliori fondi REIT da acquistare

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L'aumento dei tassi di interesse e il declino dei centri commerciali hanno pesato sui fondi di investimento immobiliare (REIT) negli ultimi anni. La buona notizia è che molti REIT, speciali aziende con vantaggi fiscali che offrono agli investitori un'esposizione al settore immobiliare, sono ora scambiati a prezzi stracciati.

Ciò rende ora un momento opportuno per saltare ampiamente in questa classe di attività tradizionalmente favorevole ai dividendi tramite fondi comuni e exchange-traded.

REIT – che possiedono e spesso gestiscono immobili come appartamenti, edifici per uffici, centri commerciali e proprietà industriali:ottieni alcune agevolazioni fiscali, ma in cambio devono passare ogni anno il 90% del loro reddito agli azionisti. Ciò li rende buoni giochi di rendimento; attualmente, il REIT medio rende il 4%, che è superiore alla maggior parte dei rendimenti azionari o obbligazionari di alta qualità.

Sembrano anche a buon mercato in questo momento. Mentre l'indice azionario Standard &Poor's 500 viene scambiato a circa 24 volte dopo gli utili di 12 mesi, il settore S&P U.S. REIT sta cambiando di mano a un prezzo-fondo-da-operazioni (FFO, una misura importante della redditività REIT) di 16.

Una ponderazione dal 5% al ​​10% in REIT costituisce un buon diversificatore per un portafoglio di azioni e obbligazioni. Sebbene l'aumento dei tassi di interesse sia considerato una cattiva notizia per i REIT, poiché le obbligazioni competono con loro per il denaro degli investitori, e poiché gran parte del settore immobiliare dipende dal denaro obbligazionario, i REIT storicamente hanno mostrato una certa resilienza durante i periodi di aumento dei tassi.

Gli investitori possono accedere facilmente a vaste aree di questo settore investendo in fondi immobiliari ed ETF. Ecco uno sguardo ai sei principali fondi REIT in questo momento:

I dati risalgono al 27 luglio 2018.

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Investitore di indici immobiliari all'avanguardia

Avanguardia

• Valore di mercato: 59,6 miliardi di dollari
• Rapporto di spesa: 0,26%
• Investimento minimo: $ 3, 000
• Investitore di indici immobiliari all'avanguardia (VGSIX, $ 26,75) tiene traccia di un ampio indice di REIT, con 187 partecipazioni di “specialità” (29,8% del portafoglio), vendita al dettaglio (15,8%), residenziale (13,4%), uffici (10,9%) e un'infarinatura di altre categorie. Come la maggior parte dei fondi indicizzati, questo è ponderato per la capitalizzazione di mercato, il che significa che è dominato dai REIT più diffusi. Le principali partecipazioni al momento includono l'infrastruttura di telecomunicazioni REIT American Tower (AMT) e il proprietario di centri commerciali Simon Property Group (SPG).

Vanguard è un pioniere dell'indicizzazione:compila un gruppo di risorse utilizzando un indice basato su regole, come l'S&P 500, piuttosto che un team di gestione che seleziona semplicemente gli investimenti a piacimento. E i REIT sono una delle tante aree dell'universo di investimento che Vanguard copre con i suoi fondi indicizzati economici.

I REIT sono un piccolo angolo di mercato, e tali cul-de-sac sono teoricamente buoni posti per i fondi gestiti attivamente per battere indici semplici. Ma il fondo Vanguard ha superato il 64% dei fondi REIT gestiti attivamente negli ultimi 10 anni. In media, ha restituito sette decimi di punto percentuale in più all'anno rispetto al fondo REIT medio attivo durante quel periodo.

Questo è anche un modo economico per possedere un pacchetto di REIT e accedere a un rendimento del 3,5%. Le azioni di classe Investor addebitano solo lo 0,26%, o $ 26 all'anno per ogni $ 10, 000 investiti. Le azioni di classe Admiral (VGSLX) addebitano lo 0,12% (con un investimento minimo di $ 10, 000), così come le azioni ETF (VNQ), che non hanno minimo.

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Fidelity investimento immobiliare

Fedeltà

• Valore di mercato: $ 3,8 miliardi
• Rapporto di spesa: 0,76%
• Investimento minimo: $ 2, 500
• Fidelity investimento immobiliare (FRESCO, $ 41,62) il manager Steve Buller ha pilotato con successo questo fondo per 20 anni. Cerca REIT che possiedano beni immobiliari di alta qualità e commerciano a prezzi interessanti (proprio come fanno molti ora). Impiega inoltre indicatori macroeconomici per aiutare a decidere quali sottosettori dei REIT sovrapesare e sottopesare.

Al momento, Buller ama i REIT industriali e d'ufficio (32,3% del fondo), residenziale (24,9%) e retail (16,6%), con lo spazio self-storage di nicchia che ottiene anche circa il 9% del patrimonio del fondo. Simon è la prima partecipazione in questo fondo, ed è affiancato da artisti del calibro di REIT Prologis (PLD) della logistica e il re dello stoccaggio Public Storage (PSA).

FRESX ha restituito un 8% annualizzato negli ultimi 10 anni, superando l'indice S&P US REIT di una media di mezzo punto percentuale all'anno; è anche davanti all'indice di una media di 0,6 punti percentuali all'anno negli ultimi tre anni. Inoltre, FRESX ha battuto il fondo immobiliare medio in 15 dei 20 anni in cui Buller è stato al timone. Ciò è in parte aumentato da un dividendo decente che attualmente rende il 2,7%.

Il fondo è difficilmente a prova di proiettile. Fidelity Real Estate Investment è stato schiacciato nel 2007, cadendo del 21% e finendo nel decile inferiore tra i suoi coetanei. Ha perso ancora di più, 38%, nel 2008 ... ma in realtà era leggermente al di sopra della media tra i suoi concorrenti.

Buller è un investitore paziente, anche se. Il titolo medio rimane nel fondo per circa quattro anni.

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T. Rowe Prezzo Immobiliare

T. Rowe Prezzo

• Valore di mercato: $ 5,2 miliardi
• Rapporto di spesa: 0,73%
• Investimento minimo: $ 2, 500

Praticamente ogni fondo immobiliare è un po' diverso dai suoi pari. T. Rowe Prezzo Immobiliare (TRREX, $ 27,62), ad esempio, tende a detenere REIT più "tradizionali" (residenziali, ufficio, Al dettaglio, hotel) e meno REIT specializzati come quelli che si occupano di ripetitori per cellulari e data center. Le prime due partecipazioni, ad esempio, sono un paio di giochi da appartamento:AvalonBay Communities (AVB) e Equity Residential (EQR).

La mancanza di REIT per data center ha specificamente frenato TREX negli ultimi anni. Il fondo ha anche un rendimento piuttosto basso del 2,3%. Ancora, Direttore David Lee, come Buller di Fidelity, gestisce questo fondo – e lo gestisce bene – da 20 anni. L'offerta Fidelity ha superato il fondo T. Rowe in media di 1,5 punti percentuali negli ultimi 10 anni. Ma il fondo T. Rowe è meno volatile del fondo Fidelity. TREX tende a mantenere posizioni molto più a lungo, a una media di 10 anni:un netto vantaggio per gli investitori che desiderano un portafoglio coerente.

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iShares Global REIT ETF

iShares

• Valore di mercato: $ 1,2 miliardi
• Rapporto di spesa: 0,14%

Gli investitori interessati alla diversificazione geografica possono guardare al iShares Global REIT ETF (REET, $ 25,53) – un fondo negoziato in borsa che unisce REIT internazionali e nazionali.

In questo caso, REET è circa il 65% investito in REIT americani come Simon Property Group, Prologis e archiviazione pubblica. Il resto è diffuso tra i paesi sviluppati tra cui il Giappone, Australia e Regno Unito. Gli unici due REIT stranieri che entrano nella top 10 sono l'azienda francese di vendita al dettaglio Unibail-Rodamco-Westfield SE (UNRDY) e la società di vendita al dettaglio e uffici di Hong Kong Link REIT, che è il più grande fondo di investimento immobiliare dell'Asia.

Come nel caso della maggior parte dei titoli esteri, REIT esteri, così come questo fondo globale, hanno seguito i loro fratelli statunitensi negli ultimi tre anni di una media di mezzo punto percentuale all'anno. Devi anche preoccuparti delle preoccupazioni internazionali come il rischio di cambio.

Ancora, la diversificazione estera fornisce una buona copertura se il settore immobiliare statunitense dovesse fare un passo indietro. Il rendimento, al 4%, non c'è niente da starnutire neanche.

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Vanguard Global ex USA Fondo indicizzato immobiliare

Avanguardia

• Valore di mercato: $6,7 miliardi
• Rapporto di spesa: 0,34%
• Investimento minimo: $ 3, 000

Il Vanguard Global ex USA Fondo indicizzato immobiliare (VGXRX, $ 23,50) è una scelta migliore se desideri un'esposizione rigorosamente internazionale.

A differenza dell'ETF iShares Global REIT, Gli ex americani di Vanguard il fondo non ha esposizione ai REIT americani. Anche, ha molta più esposizione alle società immobiliari dei mercati emergenti, in modo da poter accedere anche a parti del mondo in più rapida crescita. Paesi sviluppati compreso il Giappone (22,2%), Hong Kong (12,9%), Australia (8,2%) e Regno Unito (7%) continuano a dominare le attività in gestione, ma la Cina (10,9%), Il Sudafrica (2,1%) e le Filippine (1,4%) sono tra i paesi che danno al fondo un peso di circa un quinto nei mercati emergenti.

Come molti fondi indicizzati, è ponderato per la capitalizzazione di mercato, pure, il che significa che i più grandi titoli immobiliari - come Unibail e Sun Hung Kai Properties di Hong Kong - sono le maggiori partecipazioni.

I REIT esteri spesso pagano rendimenti più elevati rispetto ai REIT statunitensi; vale a dire, VGXRX produce un generoso 4,7%.

Le azioni di classe Investitore addebitano lo 0,34% e richiedono un minimo di soli $ 3, 000. Le azioni di classe Admiral, VGRLX (investimento minimo:$ 10, 000), e l'ETF, VNQI, carica solo lo 0,14%.

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Cohen &Steers Azioni immobiliari

Cohen &Manzi

• Valore di mercato: $ 4,3 miliardi
• Rapporto di spesa: 0,97%
• Investimento minimo: $ 10, 000

Cohen &Steers è noto per la sua attenzione ai fondi comuni di investimento immobiliare. E la sua Cohen &Steers Azioni immobiliari (CSRSX, $ 63,00) è un fondo comune di investimento vecchio stile, con tutti gli aspetti positivi e negativi che ciò implica.

Un trio di manager esamina tutto, dal valore sottostante delle proprietà di ciascun REIT alle prospettive macro per gli immobili commerciali. Da questo processo, il team costruisce un portafoglio compreso tra 40 e 60 REIT. Il fondo sovrapondera e sottopesare i sottosettori immobiliari a seconda delle prospettive dei gestori. Uffici (14%), appartamenti (13%) e data center (12%) sono i migliori in questo momento, con industriale (6%) e infrastrutturale (4%) tra le industrie minori.

I ritorni sono stati buoni. Negli ultimi 10 anni, il fondo ha restituito un 8,3% annualizzato, una media di 0,7 punti percentuali all'anno rispetto all'indice FTSE NAREIT All Equity REITs.

Ci sono un paio di aspetti negativi, però. Per uno, l'indice di spesa dello 0,97% è un handicap rispetto ai concorrenti dell'indice a basso costo. Anche, il fondo è cresciuto fino a 4,3 miliardi di dollari di asset, rendendolo uno dei più grandi fondi REIT gestiti attivamente e ciò rende più difficile scambiare REIT più piccoli.

Sul lato negativo, il rapporto di spesa dello 0,97% non è particolarmente elevato per un fondo comune a gestione attiva, ma è ancora un handicap significativo contro i concorrenti di indici a basso costo.

Steve Goldberg è un consulente per gli investimenti a Washington, DC, la zona.