Come vendere all'ingrosso immobili

L'investimento nel settore immobiliare è generalmente considerato un'opzione affamata di capitale. Ma lo è?

Innegabilmente, a seconda della strada scelta può essere uno dei settori più costosi per gli investimenti. Può certamente essere più intimidatorio che prendere $ 500 e inserirli in azioni o obbligazioni. Tuttavia, ci sono alcune soluzioni alternative per coloro che non vogliono puntare tutto.

Sei un ottimo networker con una tolleranza al rischio molto bassa? L'investimento immobiliare all'ingrosso potrebbe essere esattamente quello che stavi cercando.

Che cos'è l'investimento immobiliare all'ingrosso?

Il commercio all'ingrosso consente agli investitori di trarre profitto dagli acquisti immobiliari piuttosto che dalla proprietà stessa. Il grossista funge da intermediario tra acquirente e venditore, con l'obiettivo di trarre profitto da ogni transazione.

Il processo è meglio spiegato con un esempio.

1. Un grossista cerca una proprietà sottovalutata, forse è in difficoltà e ha bisogno di cure amorevoli. Potrebbe non essere ancora presente in un mercato pubblico.
2. Il grossista si rivolge al venditore per sottoporre la casa a un contratto di diritto di acquisto (o contratto di compravendita). Il presente contratto delinea le basi del diritto di acquisto compreso il prezzo di acquisto predefinito. Per incoraggiare il venditore, queste sono spesso offerte interamente in contanti insieme alla promessa di un rapido tempo di transazione. Per questo esempio, supponiamo che il prezzo offerto sia $ 200.000.
3. Una volta firmato un contratto per il diritto di acquisto, il grossista commercializza quindi la proprietà alla rete di un investitore a un prezzo leggermente gonfiato (diciamo 5-10%).
4. Nel nostro esempio, se il grossista riesce a trovare un investitore disposto a pagare $ 210.000, sarà in grado di mantenere $ 10.000 come profitto, meno eventuali costi di marketing.

Poiché le proprietà spesso non sono quotate pubblicamente, le offerte all'ingrosso consentono ad altri investitori immobiliari di competere tra loro senza che i futuri proprietari di case aumentino i prezzi.

Il metodo è eccellente per realizzare profitti rapidi, ma la parte difficile è trovare la proprietà "giusta". Hai bisogno di una proprietà scontata rispetto alle tariffe di mercato, che offra un potenziale di rialzo sufficiente per invogliare un altro investitore e sia accompagnata da un venditore disposto a vendere all'ingrosso.

Il processo di solito assume due forme. Questi includono l'assegnazione e la doppia chiusura. Sebbene entrambi siano molto simili, c'è una differenza fondamentale:la proprietà.

• Assegnazione. Questo è il metodo più comune in quanto non prevede l'uscita di denaro dalla tasca del grossista. Dopo aver inserito una proprietà in un contratto di diritto di acquisto, un grossista farà in modo che un altro acquirente accetti i termini di tale contratto. Il contratto viene effettivamente venduto al nuovo investitore senza che il grossista diventi mai proprietario dell'immobile. Il grossista addebita una commissione di ricerca all'acquirente o detrae il pagamento dall'offerta dell'acquirente.

• Doppia chiusura. Rispetto all'assegnazione, una doppia chiusura richiede al grossista di acquistare e acquisire la proprietà. Se fatto correttamente, dovrebbe essere molto breve.

Una doppia chiusura è quando il denaro dell'acquirente finale viene utilizzato per pagare il venditore originale. Tuttavia, quel denaro arriva attraverso il grossista, a quel punto il grossista ne assume la proprietà, per il minor tempo possibile. Piuttosto che un processo unito, ci sono due catene separate. Il venditore vende al grossista. Il grossista vende all'acquirente. Affinché la proprietà all'ingrosso sia breve, dovrebbe essere l'obiettivo del grossista che ogni transazione avvenga lo stesso giorno.

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Pro vs contro

Pur offrendo un modo per ottenere potenziali guadagni rapidi con un rischio minimo, il processo non è affatto una passeggiata. Ecco perché è sempre una buona idea dare un'occhiata ai pro e ai contro.

Pro:

• Profitti. Le operazioni all'ingrosso possono essere completate in un lasso di tempo estremamente breve, spesso con rendimenti decenti:un'enorme attrazione per molti investitori. Tuttavia, competere con grossisti esperti richiede un sacco di compiti e un occhio acuto.
• Conoscenza. Il commercio all'ingrosso può essere l'ideale per chi è nuovo al mercato immobiliare. Sì, sono necessari molti compiti, ma il processo ti metterà in prima linea nella conoscenza del mercato immobiliare.
• Investimento iniziale limitato. Il processo si presta molto bene a coloro che hanno poco capitale iniziale da investire nel settore immobiliare. Gli accordi di assegnazione all'ingrosso possono essere completati con pochi fondi e persino con scarso credito. È l'acquirente finale che dovrà completare i controlli del credito e produrre il capitale.

Contro: 

• Utili intermittenti. Il commercio all'ingrosso può fornire un reddito redditizio, ma tale reddito può arrivare a intermittenza. Non vi è alcuna garanzia che un accordo funzionerà.
  
• Dipende dagli acquirenti. L'idea è di non possedere mai una proprietà. Vuoi mantenere il capitale il più fluido possibile. Se un acquirente si ritira da un accordo a doppia chiusura, i fondi di un grossista rimangono estremamente vulnerabili.
• Rete dell'acquirente. I migliori grossisti hanno una cerchia di investitori di alta qualità pronti a trarre vantaggio dagli affari. Mettere in fila un investitore prima di accettare un contratto con diritto di acquisto è l'ideale, ma non sempre realizzabile.

Come accennato in precedenza, l'investimento all'ingrosso è solo una delle numerose opzioni per investire nel settore immobiliare. Non è un modello di investimento appropriato per tutti. Ma per coloro che hanno la giusta rete di investimento e sono interessati a trovare gemme immobiliari, può essere un'attività estremamente redditizia.

Commercio all'ingrosso vs rovescio della casa

Alcuni investitori confondono il processo di investimento all'ingrosso con il lancio di case. È un errore facile da fare. Entrambi i metodi traggono profitto dalla vendita di proprietà a futuri investitori o proprietari di case. Tuttavia, è qui che finiscono le somiglianze.

Il processo di vendita all'ingrosso è destinato ad essere rapido. L'idea è quella di trovare una proprietà che richieda un po', o molto, di lavoro – vedere il potenziale sotto la polvere – e offrirla a uno sviluppatore o restauratore in erba. Un grossista non completa nessun lavoro sulla proprietà. È un'opportunità a basso capitale e a basso rischio. Gli ingredienti chiave richiesti da un grossista sono tempo e impegno.

Nel frattempo, il lancio della casa richiede molto più capitale e molti più rischi. Il cambio di casa richiede ancora che un investitore veda il potenziale in una proprietà, ma poi l'investitore si assume personalmente i lavori di ristrutturazione. In tal modo, sperano di aggiungere abbastanza valore alla proprietà per realizzare un profitto. Il capitale più elevato e l'aumento del rischio significano che capovolgere la casa spesso comporta rendimenti maggiori.

Spesso vengono effettuati confronti tra queste due opzioni di investimento immobiliare, ma le due sono destinate a due diversi tipi di investitori. Devi chiederti quale sia la strategia migliore per raggiungere i tuoi obiettivi di investimento.

Come iniziare

Quindi abbiamo descritto cos'è l'investimento immobiliare all'ingrosso ed è comprensibile se il processo sembra intimidatorio. Destreggiarsi tra i contratti a destra ea manca di certo scoraggerebbe molti investitori. Ma non lasciare che il pensiero dei contratti o del gergo ti spaventi. Segui i nostri semplici passaggi e sarai in grado di vendere e vendere proprietà in pochissimo tempo.

1. Trova una proprietà

Trovare una proprietà adatta (o preferibilmente proprietà) è il lavoro numero uno. Come accennato in precedenza, le proprietà ideali per il commercio all'ingrosso sono quelle che sono in difficoltà e hanno bisogno di cure amorevoli. Queste proprietà in cerca di TLC potrebbero essere rimaste vuote per lunghi periodi o potrebbero essere pignorate da una banca.

In alternativa, cerca immobili sul mercato da molto tempo. Il tempo mette molta pressione su un venditore, il che significa che potrebbe diventare più disperato per fare un affare. Zillow e Redfin sono ottimi siti web per trovare proprietà che sono sul mercato da più tempo.

2. Mettiti comodo con i numeri

Non puoi permetterti di prendere scorciatoie qui. I profitti si fanno nei numeri.

Una volta trovata una proprietà, inizia a valutare per cosa potrebbe essere venduto il contratto. Assicurati di prendere in considerazione i costi nel processo come le tasse di proprietà, le tasse del geometra se la proprietà ha bisogno di un controllo strutturale e le spese di valutazione se hai bisogno di una valutazione.

Ricorda, l'obiettivo principale è vendere il contratto con diritto di acquisto per più di quanto hai concordato con il venditore. Il livello di profitto vale il tuo tempo?

3. Trova il proprietario

Successivamente, devi indossare il tuo cappello da detective. Devi metterti in contatto con il proprietario in modo da poterlo informare dell'eccezionale affare che sei disposto a offrire. Tuttavia, se il proprietario non abita nella struttura in questione, a volte può essere complicato.

Potresti essere fortunato e trovare i dettagli del proprietario negli elenchi. In caso contrario, prova a bussare alle porte dei vicini:spesso potrebbero avere un telefono o un indirizzo e-mail che puoi utilizzare. In caso contrario, Google diventa il tuo migliore amico (come sempre). Una rapida ricerca su Google dell'indirizzo a volte può offrire un vantaggio con cui puoi iniziare a correre. In caso contrario, ci sono molti uffici del governo locale che possono aiutarti con la tua domanda. Per cominciare, prova l'ufficio degli impiegati della contea e dell'ispettore fiscale, le biblioteche locali spesso contengono un'abbondanza di informazioni, sia in forma documentata formale che semplicemente nella conoscenza locale.

L'ultima opzione costosa è assumere il tuo detective per rintracciare la persona che stai cercando. Un professionista avrà molti più strumenti a sua disposizione.

4. Negoziare il contratto

Più difficile negoziare, migliore sarà l'accordo. Tuttavia, vai troppo forte e perderai la tua relazione con il venditore.

Quando negozi, tieni sempre un margine di profitto nella parte posteriore della tua mente. Dovresti già entrare armato di figure adatte di cui saresti felice – ricordi come abbiamo menzionato quei numeri? Tornano utili in questa fase.

Le motivazioni per un venditore includono l'opportunità di vendere senza costi iniziali, la gestione di tutti i contratti da parte del grossista e la promessa che tutte le altre commissioni saranno coperte dal contratto. Offrendo una gamma di queste opzioni, inclini le probabilità a tuo favore, soprattutto per qualcuno che desidera disperatamente vendere una proprietà.

Quando si redige un contratto, sii chiaro che sarà una terza parte ad acquistare la proprietà, non te stesso. Concediti abbastanza tempo per trovare un acquirente. Inoltre, cerca di includere clausole di salvaguardia in ogni fase. Potresti dover affrontare un singhiozzo in qualsiasi momento – problemi con il titolo, valutazioni impreviste, problemi strutturali sconosciuti – quindi se il rischio diventa troppo grande è bene avere un'opzione per andartene.

5. Trova un acquirente

Non appena firmi un contratto con un venditore, il tempo stringe per trovare un acquirente. Ecco perché avere una rete di acquirenti dedicata è estremamente utile. Quindi, ecco alcuni suggerimenti per aiutarti a trovare il perfetto acquirente in contanti:

• Rete. Questo è un suggerimento molto generale, ma questo è ciò a cui si riduce tutto. Più persone puoi metterti di fronte, più affari probabilmente chiuderai. Hai qualche club di investimento immobiliare nelle vicinanze? - Unisciti a loro.
• Lista degli acquirenti all'ingrosso. Ogni paese o città di solito ha alcuni elenchi di acquirenti in cui si collegano altri grossisti. L'elenco di solito evidenzia quali immobili sono stati venduti durante il mese precedente. Utilizza l'elenco per contattare coloro che hanno acquistato proprietà la prossima volta che hai un affare in corso.
• Craigslist. Questo pratico sito Web pubblicitario può essere estremamente utile per i grossisti. Cerca nella sezione alloggi, sia in vendita che in affitto, e trova proprietari o proprietari che potrebbero essere interessati a offerte all'ingrosso.
• Lead del sito web. Crea un sito web dedicato per acquisire lead futuri. Pubblicizza e indirizza le persone a una pagina web in cui i potenziali investitori possono inserire i dettagli di contatto.
  
• Case d'asta. Molte proprietà vengono vendute tramite aste e di solito in contanti. Raggiungi presto una casa d'aste e inizia a socializzare con gli investitori accaniti.
• Prestatori di denaro forte. Non tutti coloro che sono interessati alle offerte all'ingrosso avranno abbastanza contanti per coprire il costo totale di una proprietà. Questo è dove i prestatori di denaro duro possono offrire i loro servizi. Significa anche che hanno un elenco di contatti potenzialmente interessati a offerte all'ingrosso.

6. Assegna il contratto

Una volta trovato un potenziale acquirente, ora devi assegnargli il contratto.

Assicurati di essere d'accordo sul prezzo di acquisto e sull'importo del deposito. Il prezzo di acquisto è abbastanza alto da riscuotere una considerevole commissione da grossista?

È in questa fase che l'acquirente accetta di acquistare l'immobile.

7. Chiudi e ritira

Questa è la fase finale del processo. La chiusura dell'affare è solitamente gestita da una società titolare. Questa è una società che ricerca la catena di proprietà e si assicura che nessun altro individuo o entità abbia un diritto sulla proprietà in questione. Se tutto va a buon fine, il titolo verrà eventualmente trasferito dal venditore all'acquirente.

In questa fase, è compito del grossista assicurarsi che tutto funzioni nel modo più fluido possibile. Una volta trasferito l'atto di proprietà, sarai in grado di riscuotere la tua commissione di grossista.

La linea di fondo

Il commercio all'ingrosso offre un percorso unico nel mondo degli investimenti immobiliari. Può essere una piattaforma utile per i principianti per raccogliere conoscenze e, con bassi costi iniziali, può essere un ottimo modo per costruire capitale a lungo termine.

Da non confondere con il cambio di casa, questo metodo commerciale consiste nel trasferire una proprietà sottovalutata dal venditore all'acquirente il più rapidamente possibile. Il successo richiede un'organizzazione eccellente, feroci capacità di negoziazione e uno stile di networking amichevole.

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