Come vendere all'ingrosso pignoramenti REO

Una volta individuata l'area di destinazione, chiedi ai proprietari locali se sono interessati a un'altra proprietà in affitto nella zona e quanto sarebbero disposti a pagare per una. Puoi trovare i proprietari locali chiamando i cartelli "affittasi" della zona, parlare con agenti immobiliari e parlare con i proprietari di immobili alle riunioni del club degli investitori immobiliari locali.

Passaggio 4

Ricordi nel passaggio 1 dove avresti dovuto chiedere a un agente immobiliare di aiutarti a individuare un'area in cui gli acquirenti in contanti acquistano? Bene, chiederai a quell'agente immobiliare di tornare indietro di qualche mese e di fornirti un elenco di tutte le vendite in contanti che hanno avuto luogo nella tua area di destinazione per i pignoramenti REO. Queste informazioni non solo ti forniranno un elenco di tutti gli acquirenti in contanti, ma ti diranno anche quanto questi investitori sono disposti a pagare per particolari tipi di proprietà nella tua area di destinazione.

Passaggio 5

Bene, ora che hai un elenco di acquirenti insieme e una società di titoli o un avvocato in atto, ora puoi iniziare a individuare le proprietà di preclusione REO per inserire offerte. Per lo più tutte le banche elencheranno le loro proprietà con gli agenti immobiliari. Così, ricordi quell'agente immobiliare con cui hai avuto a che fare? :-) Sì, chiederai loro di fornirti quotidianamente elenchi di preclusione reo. È meglio puntare sulle proprietà che sono sul mercato da un po', perché quando arrivano per la prima volta sul mercato c'è un sacco di concorrenza. Ma all'inizio, mirare a TUTTE le proprietà di preclusione REO che arrivano sul mercato, nel caso in cui il tuo mercato non sia competitivo come il mio.

Prendi appuntamenti con il tuo agente immobiliare per entrare nelle proprietà di preclusione REO che ti interessano. Controlla la proprietà e determina quanto lavoro è necessario (se non conosci le cifre di riparazione, non preoccuparti... io ancora non lo so;-) seriamente, Io no.) Puoi chiedere aiuto al tuo agente immobiliare o puoi portare con te un amico appaltatore o puoi semplicemente presumere che abbia bisogno di un lavoro istintivo. Dopo aver visto abbastanza case in vendita e anche abbastanza vendute, sarai in grado di giudicare tu stesso la quantità di lavoro necessaria. (Non sto davvero scherzando quando dico che ancora non conosco le cifre di riparazione. Sono abbastanza bravo a indovinare però... Di solito entro entro $ 5, 000.)

Passaggio 6

Ora che hai tutte le informazioni di cui hai bisogno, farai un'offerta (aiuta ad assicurarti di avere prima gli acquirenti sul posto. Quindi lavora su quell'elenco di acquirenti, ok?)

Quando si tratta di preclusione REO bancaria non consentiranno cessioni, quindi farai una chiusura simultanea per le tue offerte.

Per determinare il prezzo da offrire esaminerai le informazioni fornite dal tuo agente immobiliare con il denaro venduto nella zona e confronterai quelle proprietà con quelle che hai appena visto. Sai dalle vendite e dal parlare con altri investitori quanto gli investitori in contanti pagheranno per tali proprietà, quindi ora devi solo calcolare il tuo profitto e quindi determinare il tuo prezzo di acquisto MAX.

Dovrai parlare con il tuo agente immobiliare dei costi di chiusura, perché ridurranno il tuo profitto e dovrai conoscerli per aiutarti a determinare il tuo prezzo di acquisto MAX in modo da poter ancora realizzare un profitto. I costi di chiusura o liquidazione sono diversi in ogni area, quindi dovrai davvero esaminare queste informazioni con il tuo agente immobiliare.

Dopo aver capito tutti i tuoi numeri, compreso il tuo profitto, farai l'offerta.

Ad esempio, diciamo che gli investitori stanno pagando $ 40, 000 per le proprietà come la preclusione REO che hai esaminato, e vuoi guadagnare $ 5, 000 di profitto e i costi di chiusura saranno di circa $ 500. Se prendi in considerazione tutto ciò, il tuo prezzo di acquisto MAX sarebbe di $ 34, 500. ($ 40, 000 - $ 5000 di profitto - $ 500 di costo di chiusura =prezzo di acquisto MAX.)

Non iniziare da lì però. Inizia un po' più in basso perché se inizi in alto, è difficile andare giù, ma se inizi più in basso puoi gradualmente arrivare al tuo prezzo MAX se necessario.

Alcuni grossisti usano il metodo della formula e ciò significa che usano una formula per determinare il loro prezzo di acquisto MAX. Determinano il valore dopo la riparazione di una casa (quanto vale dopo che è stato riparato) lo moltiplicano per un valore compreso tra il 65% e il 70% (dovrai modificarlo in base al tuo mercato) e quindi sottrai i costi di riparazione e il tuo profitto e che sarà uguale al tuo prezzo di acquisto massimo.

Esempio:diciamo su quei $40, 000 l'affare della casa che la casa ha sistemato varrà $ 100, 000. E la casa ha bisogno di $ 45, 000 del lavoro svolto. Vuoi ancora raccogliere $ 5000. Questo è il modo in cui capisci qual è il tuo prezzo di acquisto MAX usando la formula:$ 100, 000 x 70% =$ 70, 000 - $ 45, 000 (riparazioni) =$ 25, 000 è il tuo prezzo di acquisto MAX. (ho trovato usando la formula

Passaggio 7

Dal momento che hai determinato il prezzo dell'offerta, dovrai versare al tuo agente immobiliare una caparra confirmatoria. Questo per mostrare alla banca che prendi sul serio la tua offerta. Quindi, realisticamente, più metti giù, più sembri serio alla banca. Però, tieni presente che se ti ritiri dall'accordo per qualsiasi motivo che non è coperto dai termini del tuo contratto, perderai questi soldi (quindi non vuoi che sia così alto). Consiglio quando si tratta di pignoramenti REO mettere $ 500 a $ 1000 come caparra, ma se riesci a farla franca con $ 100 ... fallo!

Il tuo agente immobiliare prenderà il tuo assegno e molto probabilmente il broker lo depositerà in un conto vincolato fino alla liquidazione/chiusura.

Passaggio 8

Se sei nuovo negli investimenti immobiliari, puoi scegliere diverse contingenze nel tuo accordo sulla tua proprietà. Come un'ispezione della proprietà, ispezione della vernice a base di piombo, contingenza ipotecaria, ispezione del radon, ecc ecc

Solo un avvertimento però, più imprevisti scegli, meno allettante appare alla banca la tua offerta.

In genere non eleggo alcuna contingenza e sono consapevole che la mia caparra è a rischio molto in questo scenario (perché non eleggo nemmeno una contingenza ipotecaria). Quando lo fai, che è l'offerta più bella che puoi fare quando si tratta di pignoramenti REO, la banca vorrà quella che viene chiamata prova di fondi. In realtà, vorranno prove dei fondi, indipendentemente dal fatto che tu scelga le contingenze o meno, solo un fyi.

La prova dei fondi è proprio questo, prova che hai i soldi per acquistare questa proprietà. Se hai una linea di credito, carta di credito, così tanto in banca o un amico o un familiare che ha una di quelle cose con così tanti soldi nel proprio conto, allora puoi usarlo come prova dei fondi. Altrimenti, puoi ottenere una prova della lettera di finanziamento da quella che viene chiamata una società di finanziamento transazionale. (Basta cercare su Google "finanziamenti transazionali" per un elenco di posti con cui parlare.)

Quando la banca firma la tua offerta molte volte, la banca avrà una società titolare con la quale vorranno chiudere l'affare (a volte ti daranno incentivi per consentire anche che ciò accada). Puoi ok ma invia comunque tutti i tuoi documenti firmati alla TUA società di proprietà e chiedi loro di fare una "chiusura di cortesia" e chiedi loro di informare anche la società di proprietà della banca di questo. In questo modo mantieni il controllo dell'affare.

Passaggio 9

Ora che tu e la banca avete firmato il contratto, è ora di trovare il tuo acquirente finale! Chiama tutti i cartelli "affittasi" che hai visto dove i proprietari hanno detto che sarebbero interessati ad altre proprietà in affitto nella zona e dì loro che hai qualcosa sotto contratto e vuoi sapere se sono interessati ad acquistarlo.

Chiama anche tutti quelli che hai aggiunto alla tua lista di acquirenti!

Anche, prendi dei cartelli bianchi di plastica ondulata con supporti di metallo e scrivici sopra con il tuo spessore, pennarello di magia nera:

3 letti/1 letto. casa a buon mercato $ 40k IN CONTANTI / Deve vendere! 555-5555

E mettine una ventina nell'area in cui si trova la casa. Il telefono squillerà sganciato. (Se non hai i soldi per comprarne circa 20, farai solo molte chiamate a freddo e ricerche fondamentalmente. Chiamare i proprietari e chiamare gli investitori che conosci hanno comprato una casa in contanti negli ultimi mesi .... ricordi quella lista che hai ricevuto dall'agente immobiliare?)

Il tuo obiettivo è lavorare diligentemente per trovare il tuo acquirente finale in modo da poter chiudere i tuoi pignoramenti REO e puoi anche essere pagato!

Passaggio 10

Una volta trovato un acquirente finale, poi firmi un contratto di vendita con loro. In questo contratto di vendita tu sarai il "venditore" e loro il "acquirente". (so che non hai ancora chiuso con la banca, ma dal momento che hai stipulato un contratto di vendita sulla proprietà ora hai quello che viene chiamato un interesse equo nella proprietà e puoi pubblicizzarla e venderla come "venditore".) Ricordati di mettere il giusto prezzo di vendita qui (il più alto prezzo!) Inoltre, dovrai anche ottenere una caparra confirmatoria dal tuo acquirente. Dato che ora sei il venditore, vuoi che questo sia il più alto possibile. Quindi sai che questo acquirente è serio riguardo all'accordo. Per essere al sicuro, chiedi loro di mettere l'assegno della caparra nella tua società di titolo o nel nome dell'avvocato. Lo terranno in un conto vincolato fino al regolamento/chiusura. Assicurati di far loro sapere che la chiusura avverrà con la tua società di proprietà o avvocato immobiliare (una volta che ti fidi di questo acquirente o sai cosa stai facendo, potresti decidere di utilizzare la loro società di proprietà o un avvocato per chiudere.)

Passaggio 11

Ora inoltrerai questi documenti di vendita al tuo avvocato e/o alla società del titolo. Puoi far loro sapere che questo sarà l'accordo di chiusura simultaneo su cui stai lavorando.

Se per qualche motivo, la società titolare dice che non puoi fare una chiusura simultanea, puoi fare una doppia chiusura e puoi utilizzare il finanziamento transazionale che hai cercato circa pochi passaggi fa. Ti permettono di prendere in prestito i loro soldi per alcune ore o alcuni giorni per portare a termine il tuo affare. Sii consapevole di quanto ti addebiteranno per i soldi, perché dovrai metterlo nei costi di chiusura.

Passaggio 12

Denaro da pignoramenti REO all'ingrosso

Presentati alla liquidazione e ritira i tuoi $ 5, 000!!! Ora vai e trova più pignoramenti REO all'ingrosso!

Consiglio

Sentirai NO o la tua offerta è stata rifiutata spesso. Non preoccuparti, tieni duro. Più no senti, più ti avvicini a quel sì! Tieni traccia dei pignoramenti REO su cui fai offerte. Se non vendono, fare un'altra offerta su di loro ogni 30 giorni.

Avvertimento

Non sono un avvocato quindi dovresti sempre chiedere consiglio a un competente, favorevole agli investitori, avvocato immobiliare nella tua zona per rivedere i tuoi contratti. Le leggi possono essere diverse da stato a stato quindi assicurati sempre di avere un competente, avvocato immobiliare favorevole agli investitori nella tua squadra.

Cose di cui avrai bisogno

• macchina

• Telefono

• segni di plastica ondulata in bianco

• pennarello di magia nera

• Da $ 100 a $ 1000 nel tuo conto bancario