Sicurezza garantita da ipoteca residenziale (RMBS)

Che cos'è un titolo garantito da ipoteca residenziale (RMBS)?

I titoli garantiti da ipoteca residenziale (RMBS) sono titoli basati sul debito (simile a un'obbligazione), assistiti dagli interessi pagati sui prestiti per le residenze. Gli interessi sui prestiti come mutui, i prestiti immobiliari e i mutui subprime sono considerati qualcosa con un tasso di insolvenza relativamente basso e un tasso di interesse relativamente alto, poiché c'è una forte domanda per la proprietà di una residenza personale o familiare. Gli investitori attratti da questo tipo di sicurezza vogliono anche essere protetti dal rischio di insolvenza insito nei singoli prestiti di questo genere. Questo rischio viene mitigato raggruppando molti di questi prestiti per ridurre al minimo il rischio di un'insolvenza individuale.

Punti chiave

• Un titolo garantito da ipoteca residenziale (RMBS) è simile a un'obbligazione che paga in base ai pagamenti di molti mutui individuali.
• Un RMBS può aumentare i profitti e ridurre il rischio per gli investitori.
• Un RMBS può anche creare un grande rischio sistemico se non strutturato adeguatamente.
• L'emissione di molti RMBS mal costruiti ha contribuito alla crisi finanziaria del 2008.

Come funziona una sicurezza garantita da ipoteca residenziale (RMBS)

Un titolo garantito da ipoteca residenziale è costruito da una delle due fonti:un'agenzia governativa come la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) e la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), o da una banca d'investimento non agenziale. In primo luogo, queste entità vendono o controllano un gran numero di prestiti residenziali. Successivamente ne confezionano un gran numero insieme in un unico pool di prestiti. Infine, queste entità vendono essenzialmente obbligazioni garantite da questo pool di prestiti.

I pagamenti su questi prestiti passano agli investitori che hanno acquistato in questo pool, e i tassi di interesse che ricevono sono migliori delle tipiche obbligazioni garantite dal governo degli Stati Uniti. Gli istituti emittenti trattengono una commissione per la gestione del pool, ei rischi di insolvenza su questi mutui sono condivisi sia dagli enti emittenti che dagli investitori. Poiché ciascuno di questi prestiti è una piccola parte del più grande, insieme di prestiti raccolti, l'insolvenza di uno di questi prestiti ha un impatto minore sugli investitori che se dovessero investire in uno di questi prestiti individualmente.

Vantaggi e svantaggi di un RMBS

La costruzione di un RMBS ha il vantaggio di fornire meno rischi e maggiore redditività agli investitori. Consente inoltre agli enti emittenti di raccogliere più denaro per le riserve, contro cui possono fare più prestiti. Ciò a sua volta rende disponibile più capitale di investimento per imprenditori e imprenditori.

Come indicatore della loro efficienza e beneficio, si può notare che la più grande singola categoria di investitori in RMBS è rappresentata dalle compagnie di assicurazione sulla vita. Queste istituzioni traggono vantaggio dall'avere un modo efficiente per investire miliardi di dollari in investimenti a tasso di interesse più elevato rispetto ai titoli di stato, pur correndo ancora un rischio accettabile.

Un RMBS può contenere una sfilza di vari tipi di mutui. I titoli possono contenere tutti un tipo di mutuo o un mix di tipi diversi. Possono contenere mutui a tasso fisso, tassi variabili, tassi regolabili e mutui di diversa qualità creditizia, inclusi prime e subprime. Questa varietà aiuta a ridurre il rischio di default.

La complessità di tutti gli RMBS, come tipo di investimento, crea alcuni svantaggi difficili da quantificare. Il primo è il rischio sistemico, o il rischio che lo stress del sistema finanziario possa influenzare in modo uniforme tutti gli investimenti all'interno del pool che è alla base dell'RMBS. Questo rischio era evidente nella crisi finanziaria del 2008. Il secondo è che poiché gli investitori sono più distanti dai singoli titolari di mutui, hanno meno interesse nel loro successo. Mentre i tassi di default storici si aggiravano intorno al due percento, durante il 2009 questo tasso era vicino al cinque percento. Dieci anni dopo questo rischio sembra poco preoccupante per gli investitori poiché il tasso di default è sceso al di sotto dell'uno per cento.

Investire in titoli garantiti da ipoteca residenziale

Investire in un titolo garantito da ipoteca residenziale può esporre l'investitore al rischio di pagamento anticipato e al rischio di credito. Il rischio di rimborso anticipato è il rischio che il titolare del mutuo rimborsi il mutuo prima della sua data di scadenza, che riduce l'importo degli interessi che l'investitore avrebbe altrimenti ricevuto. Pagamento anticipato, in questo senso, è un pagamento in eccesso rispetto al pagamento principale programmato. Questa situazione può verificarsi se l'attuale tasso di interesse di mercato scende al di sotto del tasso di interesse del mutuo, poiché è più probabile che il proprietario della casa rifinanzia il mutuo. Il rischio di credito per gli investitori in RMBS sorge quando il mutuatario smette di effettuare pagamenti sul suo mutuo

I titoli garantiti da ipoteca residenziale sono utilizzati da istituzioni finanziarie come le compagnie di assicurazione a causa delle loro caratteristiche di flusso di cassa e della loro vita relativamente lunga, che può compensare le passività a lungo termine assunte dalle compagnie di assicurazione. Inoltre, gli acquirenti di titoli garantiti da ipoteca residenziale spesso hanno un input su come sono costruiti, in modo che possano essere adattati in modo univoco per compensare una passività o per adattarsi ad altre preferenze degli investitori per il rischio, ritorno e tempistica dei flussi di cassa, Per esempio.