Cosa succede se una preclusione viene respinta?

Quando il tuo mutuo è insolvente e non riesci a prendere nuovi accordi con il creditore, potrebbe precludere la tua casa. Però, la banca in genere non può precludere fino a quando non ha intentato una causa e ottenuto l'autorizzazione dal tribunale. Se il tribunale respinge la causa, il creditore deve ripresentare la causa o cercare di riscuotere in altri modi.

Processo di preclusione

Nella maggior parte degli stati, un prestatore non può forzare la preclusione senza un ordine del tribunale. Se non hai effettuato i pagamenti e il creditore decide di precludere, in genere presenta un reclamo al tribunale. Riceverai una copia del reclamo, e devi scegliere se rispondere, ignorarlo o presentare una mozione per il licenziamento. All'udienza, il giudice decide se autorizzare il procedimento di preclusione o se archiviare il caso.

Licenziamento

Quando un giudice archivia un caso di preclusione, la questione si chiude e la preclusione non può procedere. I giudici possono respingere i casi di preclusione se il creditore non può dimostrare di possedere il mutuo o se il creditore non ha seguito correttamente la procedura di preclusione dello stato. Il creditore può anche archiviare il caso se scopre di aver commesso un errore nella procedura o se hai preso altri accordi per affrontare la delinquenza.

Dopo il licenziamento

Se il giudice archivia un caso di preclusione perché il creditore ha commesso un errore o non ha la capacità di citarti in giudizio, il creditore deve in genere avviare nuovamente il processo. Però, è possibile archiviare un caso con pregiudizio in alcuni stati, il che significa che l'attore non potrà mai ripresentarlo. Anche se il giudice respinge il caso senza pregiudizio, alcuni stati possono limitare il numero di volte in cui un prestatore può presentare lo stesso caso di preclusione.

Considerazioni

Se un prestatore pignora la tua casa, a volte puoi offrire una preclusione volontaria (nota anche come "atto sostitutivo di preclusione") e chiedere al creditore di archiviare il caso. I pignoramenti volontari di solito sono meno dannosi per il tuo credito e, in molti stati, accettare la preclusione volontaria impedisce al creditore di citarti in giudizio se i proventi della vendita della tua casa non coprono tutto il tuo debito. Però, se accetti una preclusione volontaria, rinunci anche al tuo diritto a ricevere il profitto dalla vendita della tua casa se vende per più del dovuto.