Regole per la partecipazione attiva dei proprietari di immobili in locazione

L'elenco delle norme fiscali favorevoli ai proprietari di immobili in affitto è lungo. Ampie detrazioni, ammortamento, aliquote dell'imposta sulle plusvalenze, 1031 scambi e le regole di perdita di attività passiva derivano tutte da un quadro di politiche che promuovono gli investimenti immobiliari. Se possiedi un immobile in affitto o stai pensando di acquistarne uno, fai attenzione a queste regole per capire gli effetti sui tuoi profitti. La regola della perdita di attività passiva, in connessione con la sua esigenza di partecipazione attiva, è particolarmente prezioso per i nuovi investitori che potrebbero mostrare una perdita nel loro primo anno di gioco.

Capire la partecipazione

Quando guadagni con gli affitti di proprietà in affitto, è generalmente considerato reddito passivo. Nasce più dalla proprietà stessa che da un servizio che stai fornendo. Se perdi soldi, è una perdita di reddito passivo o, semplicemente, perdita passiva. Un guadagno è tassato come reddito ordinario. Il modo in cui viene gestita una perdita dipende dal fatto che tu abbia partecipato attivamente alle attività di noleggio. Se non hai partecipato attivamente all'attività di noleggio, puoi detrarre solo perdite passive da guadagni passivi, come da altre proprietà in affitto. Se non hai guadagni passivi, puoi portare la perdita passiva indietro o avanti ad altri anni fiscali in cui hai guadagni passivi da compensare. Se hai partecipato attivamente, a partire dal 2014, puoi detrarre fino a $ 25, 000 in perdita passiva da reddito non passivo, come il salario del tuo lavoro.

Requisito minimo di comproprietà

Devi possedere almeno il 10 percento della proprietà che mostra una perdita passiva per soddisfare il test di partecipazione attiva ed essere in grado di dedurre le perdite passive dal reddito non passivo o attivo. Non ci sono eccezioni a questa regola. Se non possedevi almeno il 10 percento della proprietà, non puoi dedurre le perdite passive da nient'altro che il guadagno passivo, sebbene sia ancora consentito riportare la perdita all'indietro o in avanti in altri esercizi fiscali.

Partecipazione attiva

Oltre a possedere almeno il 10 percento della proprietà in affitto per soddisfare il test di partecipazione attiva, devi aver partecipato attivamente alla gestione dell'immobile, in particolare nelle decisioni gestionali. L'Agenzia delle Entrate fornisce esempi di partecipazione attiva come unità pubblicitarie, riscuotere affitti e fare o organizzare le riparazioni. chiarisce, però, che il termine "partecipazione attiva" è uno standard meno rigoroso di "partecipazione materiale" applicabile ai professionisti del settore immobiliare. Per partecipare attivamente non è necessario gestire ogni aspetto della gestione. Se approvi nuovi inquilini, determinare i termini di noleggio e approvare le spese, hai superato la prova.

Limitazioni sui redditi elevati

L'intero $ 25, 000 la detrazione della perdita passiva dal reddito non passivo è disponibile solo per i contribuenti con un reddito lordo rettificato modificato di $ 100, 000 o meno ($ 50, 000 o meno in caso di matrimonio separato). Si esaurisce al di sopra di $ 100, 000 e termina interamente per i percettori con un reddito di $ 150, 000 e oltre.