Piano per alloggi a prezzi accessibili di Filadelfia da 2 miliardi di dollari:obbligazioni municipali e impatto sui contribuenti

L’iniziativa Housing Opportunities Made Easy del sindaco di Filadelfia Cherelle Parker, inclusa nel bilancio della città approvato il 12 giugno 2025, rappresenta uno sforzo ambizioso per affrontare le sfide legate agli alloggi a prezzi accessibili della città.

Parker ha promesso di creare o preservare 30.000 unità abitative a prezzi accessibili in tutta la città, per un costo di circa 2 miliardi di dollari.

Per contribuire a finanziare il piano, l'amministrazione Parker afferma che emetterà 800 milioni di dollari in obbligazioni immobiliari nei prossimi tre anni.

In un rapporto dell'aprile 2025 sul piano abitativo, l'amministrazione Parker ammette che, alla luce del calo degli investimenti federali in alloggi a prezzi accessibili, i proventi delle obbligazioni municipali emesse dal governo locale "hanno assunto un ruolo fuori misura" nei programmi abitativi di Filadelfia.

Spesso, solo i tesorieri comunali e i comitati finanziari dei consigli comunali prestano attenzione ai dettagli dietro questi vincoli municipali.

In qualità di professore di diritto che studia l'impatto sociale delle obbligazioni municipali, credo sia importante che anche i residenti delle città capiscano come funzionano queste obbligazioni.

Sebbene le obbligazioni comunali siano parte integrante dell'impegno della città volto ad aumentare l'accesso ad alloggi a prezzi accessibili e a prezzi di mercato, possono includere costi nascosti e requisiti che aumentano i prezzi in modi tali da rendere i servizi cittadini inaccessibili per i residenti a basso reddito.

L'amministrazione Parker ha promesso di creare o preservare 30.000 unità abitative a prezzi accessibili a Philadelphia attraverso nuove costruzioni, ristrutturazioni e un'espansione dell'assistenza agli affitti. Jeff Fusco/La conversazione, CC BY-SA

Come funzionano le obbligazioni comunali

La maggior parte delle persone sa che le aziende vendono azioni in borsa per raccogliere capitali. I governi statali e locali fanno la stessa cosa sotto forma di obbligazioni municipali, che li aiutano a raccogliere fondi per coprire le loro spese e finanziare progetti infrastrutturali.

Queste obbligazioni sono una forma di debito. Gli investitori possono acquistare un interesse sull’obbligazione e, in cambio, il governo locale promette di restituire il denaro con gli interessi in un periodo di tempo specificato. Il denaro degli investitori funziona come un prestito al governo.

Le obbligazioni municipali vengono spesso utilizzate in modo che una generazione di contribuenti non debba sostenere l’intero costo di un progetto che andrà a beneficio di più generazioni di residenti. Il costo della costruzione di un ponte, ad esempio, che sarà in uso per decenni, può essere ripartito su 30 anni in modo che i residenti ripaghino il prestito lentamente nel tempo invece di gravare i residenti con enormi aumenti fiscali in un anno per coprire i costi.

Tuttavia, il costo del prestito fa aumentare il costo dei progetti aggiungendo il pagamento degli interessi nello stesso modo in cui un mutuo si aggiunge al costo complessivo dell’acquisto di una casa. Nel complesso, il mercato e i governi statali e locali hanno storicamente considerato questo costo come un degno compromesso.

Alcuni vincoli comunali hanno dei limiti

L'amministrazione Parker ha diverse possibilità per raccogliere capitali sul mercato comunale.

Il metodo più comune è attraverso obbligazioni di obbligo generale, che sono sostenute dall’autorità della città per imporre e riscuotere le tasse. Gli obbligazionisti fanno affidamento sulla “piena fiducia e credito” della città per garantire loro che se la città avrà difficoltà a ripagare il debito, la città aumenterà le tasse sui residenti per garantire il pagamento.

La città prevede di utilizzare obbligazioni di obbligo generale per contribuire a finanziare il suo piano di alloggi a prezzi accessibili, ma ci sono limiti sull’importo che può prendere in prestito in questo modo. La costituzione statale limita la capacità di Filadelfia di contrarre debiti a un totale del 13,5% del valore dei suoi beni immobili imponibili, sulla base di una media di questo importo per i 10 anni precedenti.

Filadelfia è più conveniente di molte altre grandi città degli Stati Uniti, secondo un rapporto del 2020 del Pew Charitable Trusts, ma ha un alto tasso di povertà. Jeff Fusco/La conversazione, CC BY-SA

Philly ha un'altra opzione

La città, però, ha anche la facoltà di contrarre un’altra forma di debito:le obbligazioni fiscali. Le obbligazioni fiscali si basano su specifiche fonti di entrate invece che sul potere fiscale del governo. Le giurisdizioni emettono obbligazioni sui ricavi per finanziare particolari progetti o servizi, solitamente quelli che generano entrate dalle tariffe pagate dagli utenti.

Ad esempio, un servizio idrico o una società elettrica di proprietà pubblica fa affidamento sulle tariffe per l'acqua e sulle fognature o sulle tariffe e sulle tariffe dell'elettricità per ripagare le proprie obbligazioni sui ricavi. Allo stesso modo, un’autorità dei trasporti farà affidamento sui pedaggi per ripagare le obbligazioni sui ricavi emesse per costruire una strada a pedaggio, come la Pennsylvania Turnpike.

Secondo la legge statale, le obbligazioni fiscali sono “debiti non debitori”. Non sono debiti della città, perché la città non ha promesso di ripagare il debito utilizzando il proprio potere fiscale. Invece, le persone che pagano le tariffe per utilizzare il servizio stanno ripagando il debito.

Da quando gli Stati hanno iniziato a imporre limiti più severi al debito in seguito alla Grande Depressione degli anni '30, le città di tutti gli Stati Uniti hanno utilizzato sempre più i Revenue Bond per aggirare i limiti del debito statale e finanziare comunque preziosi servizi pubblici, compresi progetti di edilizia residenziale a prezzi accessibili.

Quando un altro ente governativo – piuttosto che la città – emette l’obbligazione, e la città paga loro una commissione di servizio per farlo, è una forma di quello che viene chiamato debito conduit. Tale obbligo di pagare la tariffa del servizio all'altro ente governativo è il debito che la città paga con il suo fondo generale.

A Filadelfia, il debito condotto comprende obbligazioni fiscali emesse dalla Philadelphia Authority for Industrial Development e dalla Philadelphia Redevelopment Authority.

Dagli anni fiscali dal 2012 al 2021, il debito insoluto della città derivante dalle obbligazioni generali pagate dal suo fondo generale è stato compreso tra 1,3 e 1,7 miliardi di dollari all’anno. Tuttavia, il debito della città ha superato quella cifra ogni anno, variando da 1,8 miliardi di dollari a quasi 2,3 miliardi di dollari. In anni più recenti, il debito pubblico è stato inferiore al debito della città derivante dalle obbligazioni generali.

La città mantiene il debito nei suoi libri contabili – ed è obbligata a ripagarlo – anche se proviene da obbligazioni emesse dalle autorità per lo sviluppo, perché questi debiti tornano alla città. Nelle obbligazioni emesse da queste agenzie, la città diventa effettivamente come un cliente dell'agenzia. La città è generalmente obbligata a pagare le commissioni per i servizi di agenzia come parte di un obbligo contrattuale che non può essere annullato.

Le entrate su cui fanno affidamento le obbligazioni delle agenzie di sviluppo, il denaro da cui gli obbligazionisti si aspettano di essere ripagati, non provengono da commissioni che i residenti pagano di tasca propria, ad esempio attraverso la vendita dei biglietti di uno stadio sportivo costruito con le obbligazioni sulle entrate. Il denaro invece esce dal tesoro della città.

Una scappatoia verso alloggi a prezzi accessibili

Essenzialmente si tratta di una scappatoia per la città per aggirare i limiti di debito fissati per Filadelfia nella costituzione dello stato. A volte la creatività nel governo richiede l'utilizzo di scappatoie per portare a termine il lavoro, per arrivare al sì invece che a una situazione di stallo.

Considera questa analogia. Supponiamo che tua sorella chieda un prestito bancario per comprarti un'auto perché il tuo limite di credito è esaurito. Lei conta su di te per ripagarla e usa il tuo pagamento per pagare la banca. Ma se non la ripaghi, non è responsabile per legge di pagare lei stessa la banca. Quindi è un tuo debito, ma lei è il canale.

Se la città si assumerà le proprie responsabilità, potrà utilizzare il debito in modo responsabile per rendere la costruzione di alloggi a prezzi accessibili una realtà.

L'ufficio del sindaco non ha risposto alle mie domande sull'eventuale intenzione di utilizzare il debito di conduit emesso da un'autorità di sviluppo, se tale debito di conduit includerebbe commissioni di servizio e quali fondi verrebbero utilizzati per pagare tali commissioni.

Nel suo tentativo di aumentare l’accesso ad alloggi a prezzi accessibili, l’amministrazione Parker dovrebbe, a mio avviso, essere attenta a limitare le commissioni di servizio che accetta di pagare – che non hanno limiti prescritti dalla legge – e anche tenere conto di dove troverà le entrate per coprire questi costi. Ad esempio, deriveranno dalla vendita dei terreni di proprietà comunale? Commissioni addebitate agli sviluppatori? O qualche altra fonte?

In caso contrario, i contribuenti potrebbero trovarsi a dover pagare un conto sostanzialmente illimitato.

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