Rifinanziamento del cash-out:vantaggi e come può aiutarti

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Mentre alcune persone pensano che affittare sia la decisione migliore, altri sognano di possedere la propria casa. La maggior parte di noi acquirenti di case ha l'obiettivo di estinguere i propri mutui prima di andare in pensione (o prima, se possibile).

Pertanto, quando i tassi di interesse scendono, è intelligente prendere in considerazione il rifinanziamento del mutuo per ridurre i pagamenti o la durata del prestito. Ciò ti consente di aumentare più rapidamente il valore della tua casa, avvicinandoti a "possederla" a titolo definitivo con ogni pagamento.

Quando richiedi il rifinanziamento del tuo mutuo, potresti avere la possibilità di selezionare un cash-out refi.

Con questa opzione, garantiresti un nuovo mutuo con un importo in dollari superiore al saldo residuo del tuo prestito attuale. La differenza tra i prestiti ti verrà quindi pagata in contanti.

Se il tuo obiettivo è estinguere un mutuo, perché dovresti prelevare contanti se lo rifinanzi?

Diamo un'occhiata a cosa significa fare un rifinanziamento di cash-out in dettaglio e quando potrebbe avere senso ottenere contanti dal capitale che hai accumulato nella tua casa.

Esamineremo anche ciò che serve per qualificarsi per questi prestiti e quali altre alternative potrebbero essere un'opzione migliore se hai bisogno di una grossa somma di denaro.

Come funziona il rifinanziamento del cash-out?

Quando si finanzia l'acquisto di una casa e si effettuano pagamenti regolari, il saldo del mutuo diminuisce nel tempo. Ma ciò avviene molto lentamente all'inizio .

Non stai costruendo molto capitale proprio nei primi anni di rimborso del mutuo. Questo perché gran parte del tuo pagamento serve a ripagare gli interessi del prestito.

La rata mensile totale del mutuo rimane la stessa. La parte degli interessi della rata del mutuo diminuisce man mano che la parte capitale aumenta nel tempo. Un piano di ammortamento mostra l'importo esatto del capitale e degli interessi in ciascun pagamento per la durata del prestito.

Finché la tua casa mantiene il suo valore o si apprezza nel tempo, stai costruendo equità con ogni pagamento. L'importo del tuo patrimonio netto è pari al valore stimato della tua casa meno il saldo del mutuo.

Una volta accumulato capitale nella tua casa, potresti essere in grado di effettuare un rifinanziamento in contanti. Invece di limitarsi a rifinanziare la quota capitale della vostra ipoteca, prendete in prestito contemporaneamente altro denaro.

Mentre guadagni denaro dalla transazione, aumenta anche il saldo del nuovo mutuo.

Stai essenzialmente riprendendo in prestito parte del denaro che hai pagato per il tuo mutuo originale.

In un rifinanziamento di cash-out, i proventi vengono utilizzati prima per pagare qualsiasi ipoteca esistente e linea di credito azionaria, compresi eventuali costi di chiusura, tasse e assicurazione. In genere non ci sono restrizioni su come utilizzare il denaro ricevuto da un rifinanziamento di prelievo.

Gli istituti di credito hanno restrizioni diverse sulla quantità di denaro che è possibile prelevare durante un rifinanziamento di prelievo. Alcuni istituti di credito hanno un limite massimo di prestito/valore (LTV) pari all'80%. Ciò significa che dopo il rifinanziamento dell'incasso ti viene comunque richiesto di avere il 20% di capitale in casa.

Sebbene tu possa qualificarti per un'offerta LTV più elevata, anche fino al 100% per un mutuo per la casa con rifinanziamento VA, probabilmente non eviterai di pagare un'assicurazione ipotecaria privata (PMI).

Motivi per cui le persone scelgono un rifinanziamento con cash-out

Attingere al capitale della propria casa per effettuare riparazioni o miglioramenti della casa è un utilizzo del rifinanziamento di cash-out.

Alcuni prelevano contanti per acquistare un veicolo, pagare le tasse universitarie, avviare un'impresa, pagare un matrimonio o acquistare un investimento immobiliare. Altri usano il denaro per pagare una combinazione di spese.

Sfruttare il capitale che hai accumulato nella tua casa può anche consentirti di ripagare debiti non garantiti ad alto interesse, prestiti studenteschi o spese mediche.

Se non sei sicuro che un rifinanziamento di cash-out abbia senso per te, fai molte domande e cerca informazioni da più di una fonte. Ricorda, la tua casa garantisce questo debito.

A seconda delle circostanze, è anche una buona idea parlare con un professionista finanziario e/o fiscale prima di prendere in considerazione un rifinanziamento del cash-out.

Qualificarsi per un rifinanziamento di cash-out

È necessario soddisfare i requisiti di idoneità per qualificarsi per un rifinanziamento di cash-out. Queste qualifiche per i prestiti variano a seconda del prestatore e delle circostanze della tua situazione specifica.

Anche se il processo potrebbe non essere complicato come garantire il tuo mutuo originale, preparati a fornire molte informazioni. Di solito ci sono anche spese di richiesta e costi di chiusura da pagare, anche se spesso vengono incorporati in un nuovo prestito.

Quando si presenta una richiesta per un rifinanziamento di cash-out, un prestatore di solito:

1. Rivedi il tuo punteggio di credito e verifica il tuo debito estraendo il tuo rapporto di credito . A seconda del prestatore, probabilmente avrai bisogno di un punteggio di credito pari o superiore a 600 per qualificarti.
2. Ordina una valutazione del tuo immobile . Questo valore viene quindi utilizzato nei calcoli del rapporto prestito/valore (LTV).
3. Determina il tuo rapporto debito/reddito utilizzando la nuova rata del mutuo. Ti verrà chiesto di fornire buste paga, estratti conto bancari e di investimento, W-2 e dichiarazioni dei redditi. I tuoi debiti mensili generalmente non possono superare il 40-45% del tuo reddito lordo mensile per qualificarsi per un rifinanziamento di cash-out.

I recenti pagamenti in ritardo del mutuo o più pagamenti ritardati nell'arco di alcuni anni potrebbero renderti non idoneo a un rifinanziamento di cash-out da parte di molti istituti di credito.

Dove ottenere un rimborso per rifinanziare i prestiti

Puoi contattare il tuo attuale prestatore per saperne di più sull'ammissibilità e sulle tariffe per i prestiti di rifinanziamento in contanti. Ma dovresti considerare anche altri istituti di credito.

Se preferisci il servizio di persona, fermati nelle banche comunitarie, nelle cooperative di credito e nelle principali banche della tua zona.

Se lo desideri, è anche possibile effettuare un rifinanziamento del prelievo online senza dover uscire di casa.

Molti prestiti governativi, inclusi i prestiti FHA e VA, prevedono opzioni di rifinanziamento di cash-out che possono essere più flessibili rispetto ad altri prodotti di prestito.

Opzioni diverse dal rifinanziamento con cash-out

Un rifinanziamento di cash-out potrebbe non essere l'opzione migliore per la tua situazione. Potresti avere altre alternative che non sono così rischiose per la tua salute finanziaria.

Oltre alle commissioni e agli altri costi legati alla sottoscrizione di un nuovo prestito, anche il pagamento potrebbe essere più elevato.

Se perdi il lavoro o se succede qualcosa di brutto a qualcuno della tua famiglia, potresti essere pignorato se non riesci a effettuare i nuovi pagamenti.

1. Ammortamento dei fondi. Invece di pagare per una vacanza da sogno o per una nuova ristrutturazione della cucina con il capitale della tua casa, considera invece la creazione di fondi di ammortamento. Potrebbe volerci più tempo di quanto desideri per risparmiare abbastanza denaro, ma non pagherai un prestito con interessi per gli anni a venire.
2. HELOC. Le linee di credito per la casa (HELOC) o i prestiti per la casa sono altre opzioni che puoi scegliere. Questi ti consentono di prendere in prestito dal capitale della tua casa senza rifinanziare. Con un HELOC, pagherai solo gli interessi sul credito che utilizzi quando effettui pagamenti sulla tua linea di credito. Effettuerai pagamenti rateali mensili regolari fino a quando il saldo non verrà ripagato su un mutuo per la casa e di solito vengono forniti con tassi di interesse fissi.
3. Prestito personale. Se hai bisogno di contanti a breve termine, potresti contattare gli istituti di credito per un prestito personale. Questi prestiti generalmente prevedono tassi di interesse relativamente elevati. Ma un prestito personale potrebbe avere più senso che vincolare un prestito alla tua casa, ed è equità.
4. Opzioni aggiuntive . Una carta di credito con trasferimento del saldo dello 0%, prendere in prestito denaro da amici o familiari e prendere in prestito o prelevare risparmi previdenziali potrebbero farti ottenere il denaro di cui hai bisogno. Ma per molti, queste opzioni dovrebbero essere l'ultima risorsa perché possono essere molto rischiose per il tuo benessere finanziario generale e per le tue relazioni.

Considerazioni finali sull'incasso con rifinanziamento

Usare la tua casa come garanzia per qualsiasi prestito può essere rischioso. Sebbene esistano alcuni buoni motivi per prendere in considerazione un rifinanziamento del cash-out, probabilmente hai altre opzioni a disposizione se hai bisogno di contanti per pagare le spese.

Estinguere il mutuo è una forma di risparmio forzato. Se prendi l'abitudine di attingere al capitale della tua casa per pagare i bisogni anziché le cose necessarie, potresti finire per pagare la tua casa molto più a lungo di quanto avevi pianificato.

Se sei idoneo per il rifinanziamento, assicurati di riflettere attentamente sul motivo per cui desideri prelevare contanti e su come utilizzerai il denaro. Dopo aver considerato tutte le opzioni ed essere sicuro di poterti permettere il pagamento del nuovo prestito, probabilmente sarai soddisfatto della tua decisione di rifinanziare.

Amy e Vicki sono coautori di Estate Planning 101, From Avoiding Probate and Assessing Assets to Establishing Direttivas and Understanding Taxes, Your Essential Primer to Estate Planning, di Adams Media.

Donne che soldi

Amy Blacklock e Vicki Cook hanno co-fondato Women Who Money nel marzo 2018 per fornire informazioni utili su finanza personale, carriera e argomenti imprenditoriali in modo da poter gestire con sicurezza i propri soldi, aumentare il proprio patrimonio netto, migliorare la propria salute finanziaria generale e infine raggiungere l'indipendenza finanziaria.