Cos'è un mutuo ipotecario?

Un'ipoteca presumibile è un'ipoteca che può essere trasferita dall'attuale proprietario dell'immobile all'acquirente, con i termini che sono stati concordati in origine. In altre parole, l'acquirente è in grado di "assumere" il mutuo del proprietario, eliminando la necessità di raccogliere fondi attraverso nuovi debiti.

Riepilogo

• I mutui presumibili sono prestiti ipotecari che possono essere trasferiti da una parte all'altra al momento della vendita dell'immobile ipotecato, dopo l'approvazione del venditore e del prestatore, che conducono controlli in background sul nuovo acquirente.
• Tipicamente, le condizioni del mutuo rimangono invariate nonostante i trasferimenti di ipotesi di mutuo, che consente sia ai venditori che agli acquirenti di trarre vantaggio dai tassi di interesse di mercato dinamici.
• Ipoteche ipotizzabili, però, comportano un certo rischio per i venditori in quanto potrebbero essere ritenuti responsabili in caso di inadempienza da parte dei nuovi proprietari di abitazione.

Come funziona un mutuo ipotecario?

Gli individui interessati all'acquisto di case in genere utilizzano prestiti ipotecari per pagare la maggior parte del prezzo delle loro case. La casa appena acquistata funge quindi da garanzia CollateralCollateral è un bene o una proprietà che un individuo o un'entità offre a un prestatore come garanzia per un prestito. È usato come un modo per ottenere un prestito, fungendo da protezione contro potenziali perdite per il prestatore nel caso in cui il mutuatario sia inadempiente nei suoi pagamenti. sul denaro ottenuto dal mutuo.

I mutui presumibili sono tipi di mutui che possono essere trasferiti a un'altra parte alle condizioni originariamente concordate, che comprendono:

1. Importo capitale :L'importo totale del denaro ottenuto attraverso il prestito.

2. Tasso di interesseTasso di interesseUn tasso di interesse si riferisce all'importo addebitato da un prestatore a un mutuatario per qualsiasi forma di debito dato, generalmente espresso in percentuale del capitale. :La percentuale che viene aggiunta a ciascuna rata del mutuo come pagamento al creditore.

3. Tasse di proprietà :L'importo dell'imposta che l'individuo deve pagare come proprietario di una casa.

4. Assicurazione :L'assicurazione rilasciata dal proprietario della casa per coprire i danni alla proprietà. I finanziatori spesso richiedono ai proprietari di case di garantire un furto di proprietà e un'assicurazione contro i danni per ulteriore sicurezza insieme alla garanzia.

Per l'assunzione di un mutuo, il contratto di mutuo deve contenere una clausola che ne consenta l'assunzione. Il creditore, così come il venditore, deve approvare l'ipotesi e condurre tutti i necessari controlli dei precedenti sul nuovo acquirente (ad es. chi assume il mutuo). L'approvazione del prestatore è importante per ridurre il rischio per il venditore - senza approvazione, il venditore resta responsabile del rimborso del prestito.

Tipi di mutui assumibili negli Stati Uniti

Negli Stati Uniti sono possibili le seguenti tipologie di prestito:

• Prestiti amministrati dalla Federal Housing Administration (FHA)
• Prestiti emessi dal Department of Veteran Affairs (VA)
• Prestiti garantiti dal Dipartimento dell'Agricoltura (USDA)

Vantaggi e svantaggi dei mutui presumibili

I mutui presumibili presentano numerosi vantaggi e svantaggi sia per gli acquirenti che per i venditori, a seconda di determinate condizioni economiche, come:

Se i tassi di interesse aumentano nel tempo:

• Nei contratti di mutuo a tasso fisso, il valore del mutuo aumenta perché il mutuatario paga un tasso di interesse inferiore a quello di mercato sul mutuo. Consente al venditore di addebitare un prezzo più elevato sulla proprietà, mentre potenzialmente avvantaggia entrambe le parti.
• Assumendo il debito del precedente proprietario di casa, il nuovo proprietario di casa (cioè il nuovo mutuatario) evita di pagare l'intero importo dovuto per la casa. Per esempio, se il prezzo di vendita della casa è di $100, 000, e il mutuo presunto vale $ 70, 000, l'acquirente deve solo pagare $ 30, 000 al venditore.
• Riduce anche la necessità di nuovi grandi prestiti a tassi di interesse più elevati. Però, se i tassi di interesse diminuiscono, potrebbe essere nell'interesse dell'acquirente prendere un nuovo prestito invece di assumere un mutuo che includa un accordo per un tasso di interesse superiore a quello di mercato.

Se i tassi di interesse diminuiscono nel tempo:

• Nei contratti di mutuo a tasso fisso, il valore del mutuo diminuisce perché il mutuatario deve ora pagare un tasso di interesse superiore al mercato sul mutuo. Dà più potere negoziale Tattiche di negoziazioneLa negoziazione è un dialogo tra due o più persone con l'obiettivo di raggiungere un consenso su una o più questioni in cui esiste un conflitto. Le buone tattiche di negoziazione sono importanti per le parti negoziali da sapere affinché la loro parte vinca o per creare una situazione vantaggiosa per entrambe le parti. all'acquirente, potenzialmente riducendo il prezzo di vendita della casa.
• Allo stesso modo, qualsiasi acquirente che assume un mutuo a un'età più anziana, tasso di interesse più elevato è uno svantaggio poiché possono ottenere un nuovo prestito a un costo del prestito più conveniente (cioè, un tasso di interesse più basso).
• Se il nuovo proprietario di casa/mutuatario è inadempiente con le rate del mutuo, il creditore può comunque agire contro il venditore, che li mette a rischio poiché potrebbero essere ritenuti responsabili per l'inadempimento. Perciò, i termini del contratto devono essere chiariti prima della sottoscrizione di eventuali accordi di ipoteca.

Altre risorse

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• Costo del debitoCosto del debitoIl costo del debito è il rendimento che una società fornisce ai suoi debitori e creditori. Il costo del debito viene utilizzato nei calcoli WACC per l'analisi della valutazione.
• Prestiti a tasso fissoPrestiti a tasso fissoUn prestito a tasso fisso è una tipologia di prestito in cui il tasso di interesse rimane invariato per tutta la durata del prestito o per una parte della durata del prestito.
• Probabilità di insolvenzaProbabilità di insolvenza La probabilità di insolvenza (PD) è la probabilità che un mutuatario non sia in grado di rimborsare il prestito e viene utilizzata per calcolare la perdita attesa di un investimento.
• Qualità della garanziaQualità della garanziaLa qualità della garanzia è correlata alla condizione generale di un determinato bene che un'azienda o un individuo vuole mettere in garanzia quando prende in prestito fondi