Che cos'è l'obsolescenza funzionale (immobiliare)?

Nel settore immobiliare, l'obsolescenza funzionale si riferisce alla diminuzione dell'utilità di un progetto di architettura tale che è quasi impossibile modificarlo per adattarlo agli attuali progetti immobiliari. A lungo termine, l'obsolescenza funzionale comporta perdite per gli investitori a causa del fatto che gli investimenti immobiliari Reddito corrente (Investimenti immobiliari) Il reddito corrente è una strategia di investimento che offre agli investitori un'esposizione a pagamenti consistenti superiori alla media. I più comuni incentrati sul reddito corrente sono finanziariamente intensi.

Quando un immobile diventa obsoleto, non può più essere utile al proprietario né alla comunità. Renderlo curabile può comportare costi di demolizione e costi di rimozione dei detriti, che può portare più perdite al proprietario o all'investitore.

Riepilogo rapido

• L'obsolescenza funzionale si riferisce allo stato in cui un elemento di design nel settore immobiliare perde la sua domanda poiché è arcaico, e altri design moderni hanno preso il sopravvento.
• L'obsolescenza funzionale non è facilmente corretta poiché il design obsoleto non è curabile con facilità.
• Esempi reali di obsolescenza funzionale includono ponti con corsie e banchine inadeguate e strade che non sono in grado di gestire le moderne esigenze di traffico.

Capire l'obsolescenza funzionale

Gli investitori nella situazione di obsolescenza funzionale possono considerare l'utilità a lungo termine dell'immobile in questione. Per esempio, una vecchia, casa con due camere da letto in una zona moderna con tre camere da letto con bagno in ogni stanza può essere considerata funzionalmente obsoleta.

Altri articoli che sono altamente inclini all'obsolescenza funzionale includono l'elettronica, come gli smartphone. Il settore degli smartphone è in continua evoluzione, e i nuovi design diventano rapidamente obsoleti a causa di incompatibilità e vecchi design.

Però, A volte, è possibile fare un ritorno dall'obsolescenza funzionale. Per esempio, le aziende del settore del mobile possono ridisegnare i loro mobili per conformarsi alle ultime tendenze e presentarli in vendita con design moderni.

Tipi di obsolescenza funzionale

I due principali tipi di obsolescenza funzionale sono:

1. Obsolescenza curabile

L'obsolescenza curabile può essere causata dalla mancanza di infissi specifici a cui è possibile rimediare acquistando gli infissi richiesti, la presenza di un infisso non più importante per l'immobile, o la mancanza di uno o più dispositivi a cui è possibile rimediare sostituendo l'articolo richiesto.

2. Obsolescenza incurabile

L'insanabile obsolescenza funzionale è per lo più causata da fattori esterni sui quali il proprietario dell'immobile non ha alcuna influenza. Gli investitori possono prevenire il verificarsi di tale obsolescenza conducendo una ricerca adeguata sulle tendenze e sui progetti più recenti nel settore immobiliare prima di impegnarsi nell'investimento.

L'obsolescenza incurabile è un tipo di obsolescenza che non è economicamente pratico da curare. Si verifica quando è troppo costoso risolvere il problema. Per esempio, un vecchio edificio residenziale in una zona con case residenziali moderne può essere considerato insanabile perché richiederebbe pesanti lavori di ristrutturazione per renderlo moderno e aumentarne il valore di rivendita.

Il costo dei lavori di ristrutturazione sarà notevolmente superiore all'importo che riporterà una volta venduto. Generalmente, l'obsolescenza funzionale può essere prevista nelle fasi iniziali dell'analisi e della valutazione di q proprietà immobiliari prima dell'acquisizione.

L'impatto dell'obsolescenza funzionale sulle proprietà

L'obsolescenza funzionale porta a un calo della valutazione degli immobili durante una valutazioneStimaUna valutazione è fondamentalmente un modo per condurre un'analisi o una valutazione imparziale di un bene, un'impresa o un'organizzazione, o per valutare una prestazione rispetto a un determinato insieme di standard o criteri. Eseguito da un perito qualificato, una perizia viene solitamente effettuata ogni volta che un immobile o un bene deve essere venduto e se ne deve determinare il valore. Il settore immobiliare è molto soggetto all'obsolescenza funzionale poiché il settore è dinamico, e la domanda di case moderne provoca questo dinamismo.

Per esempio, una vecchia casa trovata in un vivace quartiere con moderne, bungalow a più piani è funzionalmente obsoleto. La casa non può presentare alcun difetto, ma il mercato in un momento particolare non richiede tali standard. Però, una casa del genere può essere ristrutturata per avvicinarsi agli standard del suo ambiente.

Gli effetti peggiori per l'immobile dovuti all'obsolescenza funzionale sono le perdite subite e la difficoltà di trasformare l'immobile in una struttura convenzionalmente moderna e conforme agli standard attuali.

Fattori esterni che influenzano l'obsolescenza funzionale

Ci sono alcuni fattori che influenzano l'obsolescenza funzionale, e che gli investitori possono influenzare a loro vantaggio. Tali fattori sono curabili e non sono svantaggiosi per la valutazione degli immobili. Curare tale obsolescenza può essere facile come riparare, riverniciatura, o anche l'installazione di strutture moderne mancanti per rendere la proprietà moderna e aggiornata.

Però, ci sono effetti esterni incurabili che non possono essere influenzati dagli investitori immobiliari. L'obsolescenza esterna e insanabile provoca un forte calo nella valutazione di un immobile al momento della valutazione. Esempi di fattori di obsolescenza esterna incurabile includono i seguenti casi:

1. Strade trafficate

Una proprietà può essere situata vicino a una strada che può diventare trafficata a lungo termine. Le proprietà residenziali e commerciali vicine a strade trafficate tendono ad essere meno attraenti, e quindi perdere rapidamente valore. Le strade trafficate sottopongono i residenti all'inquinamento acustico e al traffico infinito, che abbassa la domanda nel mercato immobiliare.

Le unità residenziali situate vicino a esercizi commerciali come locali notturni e ristoranti possono essere influenzate dall'inquinamento acustico delle attività commerciali, causandone una parziale obsolescenza funzionale.

2. Costruzione di discariche

Inoltre, la costruzione di discariche in prossimità di locali residenziali o commerciali provoca inquinamento acustico e olfattivo che rende tali immobili meno richiesti. Il reddito di tali proprietà può diminuire in modo significativo, come inquilini vacanti in aree più amichevoli.

3. Costruzione di alloggi a basso reddito

Un altro esempio può essere la costruzione di appartamenti a basso reddito in un quartiere di fascia alta. Un quartiere benestante detesta i grattacieli poiché la maggior parte di loro costruisce lussuose dimore a due piani. Tali appartamenti possono scoraggiare gli acquirenti di investimenti residenziali, riducendo quindi il valore di tale proprietà immobiliare.

Altre risorse

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