Metodo BRRRR:una guida passo passo agli investimenti immobiliari

Investire nel settore immobiliare è uno dei modi migliori per raggiungere l’indipendenza finanziaria. Ma ciò non significa che sia facile andare dal punto A al punto B.

Come decidere in quali immobili investire? Dove prendi i soldi? E, cosa altrettanto importante, come costruisci il tuo portafoglio una volta che ti sei preso cura dell'investimento iniziale? Hai bisogno di una strategia, soprattutto se hai appena iniziato come investitore. Il Metodo BRRRR è proprio questo:una strategia di investimento specifica, testata e sostenibile che può portarti dal punto A al punto B e oltre.

Analizziamo il tutto, passo dopo passo, e confrontiamolo con altre strategie di investimento popolari.

Come funziona la strategia BRRRR?

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BRRRR sta per “Acquista, ripara, affitta, rifinanzia e ripeti”. Questo investimento immobiliare Il metodo descrive una strategia e un quadro utilizzato dagli investitori che desiderano costruire flussi di reddito passivo nel tempo attraverso la riscossione degli affitti dagli inquilini e la costruzione di partecipazioni nelle proprietà.

I passaggi specifici coinvolti nella strategia BRRRR includono:

• Acquista:acquista un bene sottovalutato che aumenta di valore utilizzando un prestito in denaro forte
• Riparazione:rinnovare e migliorare la proprietà per massimizzarne il valore e renderla pronta per l'inquilino
• Affitto:trasforma la proprietà in un bene generatore di reddito affittandola a tassi di mercato
• Rifinanziamento:utilizza un rifinanziamento in contanti per ripagare il tuo prestito iniziale in denaro forte con abbastanza denaro rimasto per un acconto su una nuova proprietà
• Ripeti:ripeti tutto da capo con una seconda (e terza e quarta) proprietà

Questo è in poche parole il metodo BRRRR, anche se non è così semplice come potrebbe sembrare. L'acquisto di beni immobili rappresenta uno dei migliori investimenti per i giovani adulti perché accumula valore in modo non correlato al mercato, aumenta di valore e genera flussi di cassa in lunghi periodi di tempo.

Personalmente ho acquistato due immobili in affitto e li ho affittati con un flusso di cassa positivo .

Ad un certo punto, potrei voler espandere queste partecipazioni e prendere in considerazione il metodo BRRRR. Per coloro che sono interessati a creare un portafoglio immobiliare di investimento considerevole, esaminiamo ogni passaggio in modo più dettagliato.

Il video seguente fornisce una panoramica di alto livello mentre l'articolo fornisce maggiori spiegazioni e dettagli.

1. Acquista

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La ricerca di immobili sottovalutati diventa un passo essenziale per ogni saggio investimento, ma rimane particolarmente importante quando si parla del metodo BRRRR. Ciò è vero per due ragioni.

Innanzitutto, poiché i valori di queste proprietà sono inferiori a quelli di mercato, è possibile aumentarne il valore con ristrutturazioni a prezzi ragionevoli. Quanto più puoi aumentare il valore della proprietà, tanto maggiore sarà il capitale che dovrai incassare durante il passaggio 4:il rifinanziamento dell'incasso.

In secondo luogo, cerchi proprietà sottovalutate perché, a meno che tu non abbia già molto capitale a disposizione, vorrai finanziare questo acquisto con un prestito in denaro forte. Un prestito in denaro forte proviene da un prestatore privato, non bancario, e il processo per ottenerne uno è molto diverso e più semplice rispetto a quello per ottenere un prestito bancario.

Quando richiedi un prestito ad una banca, il fattore principale nella sua decisione sarà la tua solvibilità; con un prestito in denaro forte, la proprietà funge da garanzia. Ciò significa che la banca esaminerà solo il valore dell'investimento della proprietà. Se è un buon investimento, otterrai il tuo prestito. Pertanto, dovrai sostenere con forza le tue ragioni.

Naturalmente, esistono alcuni inconvenienti nell’usare la moneta forte. Sebbene il processo di approvazione avvenga a un ritmo più rapido e con una richiesta più semplice rispetto a un prestito bancario, i prestiti in denaro forte prevedono un tasso di interesse che spesso è più elevato rispetto a un mutuo convenzionale.

I prestiti in denaro forte possono comportare un tasso di interesse fino al 15%, con un intervallo compreso tra il 7,5% e il 15%. Questi prestiti hanno anche un rapporto prestito/valore (LTV) leggermente inferiore rispetto a un prestito convenzionale e un periodo di rimborso più breve, solitamente da uno a tre anni.

I prestiti in denaro forte contano come denaro a breve termine, utilizzato principalmente dagli investitori BRRRR e dagli house-flipper. In effetti, i primi due passaggi di BRRRR utilizzano essenzialmente la formula house-flipper, senza il "flip".

Con questo in mente, un buon modo per assicurarsi di considerare un investimento di qualità include l’utilizzo della “regola del 70%”. La regola del 70% stabilisce che non dovresti pagare più del 70% del valore post-riparazione (ARV) di una proprietà, meno i costi di riparazione. In termini reali, ciò significa che se consideri un investimento immobiliare con un ARV di $ 200.000 che necessita di $ 40.000 per riparazioni, non dovresti pagare più di $ 100.000 per la proprietà.

Sebbene questa non costituisca una regola ferrea, ha un buon senso finanziario. Nel caso precedente, dopo aver speso $ 40.000 per le riparazioni, avrai ancora $ 60.000 di respiro per assorbire il superamento dei costi, le fluttuazioni del mercato o altre complicazioni impreviste.

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2. Rinnova

Una volta acquistata la tua proprietà, avrai una buona idea di quanto puoi permetterti di spendere per le riparazioni, nonché di quali riparazioni specifiche avrai bisogno. La difficoltà qui si presenta in due modi:

Innanzitutto, dovrai trovare un appaltatore in grado di eseguire tali riparazioni con competenza e nel rispetto del tuo budget. Può essere più difficile di quanto sembri. Quando avrai ristrutturato la tua quarta, quinta o decima proprietà, avrai trovato persone di cui ti puoi fidare. Ma all’inizio può essere impegnativo. Se conosci altri investitori, chiedi referenze.

In secondo luogo, ogni giorno in cui possiedi la proprietà ti costa denaro. Questi costi di trasporto includono utenze, tasse sulla proprietà e persino pagamenti di prestiti. Pertanto, anche se le riparazioni rientrano nel budget, se richiedono più tempo del previsto, ciò può comportare costi aggiuntivi.

Per quanto riguarda le riparazioni da intraprendere, ci sono molte ottime guide su quali riparazioni domestiche hanno il miglior ritorno sull'investimento.

3. Affitta

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Se fossi un costruttore di case, questo è il punto in cui venderesti la tua casa. Ma con il metodo BRRRR, è giunto il momento di trasformarlo in un asset generatore di flussi di cassa. Ciò significa affittarlo. Affittare la proprietà è il tuo obiettivo finale, quindi ciò significa che nel tuo processo di acquisto iniziale dovresti valutare la proprietà come un affitto.

Per il metodo BRRRR, una proprietà in un mercato degli affitti ampio e attivo rappresenta una scelta preferibile rispetto a una che potrebbe essere leggermente più sottovalutata ma che presenta meno attrattiva per gli affittuari. Ad esempio, pensa a un condominio o un appartamento vicino a un'università, che avrà una quantità costante di domanda rispetto a una proprietà suburbana in un vicolo cieco che potrebbe avere un valore grezzo maggiore ma si trova in un mercato più orientato agli acquirenti.

Tieni inoltre presente che ogni volta che la tua proprietà in affitto non ha un inquilino, i costi essenzialmente ti mangiano un buco in tasca.

Ricerca i tassi di posti vacanti quando consideri le proprietà e seleziona attentamente i tuoi inquilini. Quando esegui le proiezioni, non dimenticare di prendere in considerazione le spese di gestione della proprietà:di solito possono ammontare a circa il 10% degli affitti riscossi.

4. Rifinanziare

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È qui che il metodo BRRRR mostra davvero il suo valore. Una volta che la tua proprietà è stata ristrutturata e affittata, puoi procedere con un rifinanziamento tramite cash-out, che sostanzialmente converte il capitale della casa in contanti.

I rifinanziamenti di cash-out possono liberare denaro, ma presentano anche molti altri vantaggi. Otterrai un tasso di interesse molto migliore su un rifinanziamento di cash-out rispetto a quello che otterresti su un mutuo per la casa o una linea di credito per la casa (HELOC), tanto meno un altro prestito in denaro forte. E puoi detrarre gli interessi sulle tasse.

Con il rifinanziamento del prelievo, puoi saldare il prestito iniziale e utilizzare il denaro per il passaggio successivo.

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5. Ripeti

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I contanti del passaggio precedente costituirebbero un perfetto acconto su un'altra proprietà. E questa volta avrai esperienza al tuo attivo, una rete di appaltatori in crescita e una proprietà in affitto che genera denaro.

Con un'attenta pianificazione, potresti utilizzare il metodo BRRRR per costruire un portafoglio considerevole di proprietà in affitto; il cielo è il limite.

Non è facile:se lo fosse, tutti avrebbero una mezza dozzina di immobili in affitto. Ci vuole molta attenta ricerca e pianificazione sul front-end; il passo iniziale – l’acquisto – ha un’importanza enorme rispetto agli altri passaggi. Ma se lo fai bene, il resto del puzzle può andare a posto.

Alla fine, il metodo BRRRR è l’unica strategia di investimento immobiliare che può portarti da zero soldi sul tuo primo investimento a un sano portafoglio di affitti generatori di cassa in meno di un decennio. Prima inizi, prima potrai realizzare i tuoi sogni di investimento.

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Alternative al metodo BRRRR

Il metodo BRRRR mostra un notevole potenziale di rendimento, anche se con una notevole quantità di tempo, energia e investimenti, sia finanziari che personali. Il metodo ha aiutato molti investitori immobiliari a costruire rapidamente i propri investimenti.

Per coloro che sono interessati a costruire il proprio portafoglio ma potrebbero avere riserve sui rischi connessi, è possibile condurre parti del metodo isolatamente. In particolare, ora hai accesso a opzioni di investimento alternative come le app di finanziamento immobiliare in crowdsourcing. Queste app variano in base ai loro obiettivi di investimento, ma ciascuna può fornire accesso agli investitori al dettaglio interessati a diverse parti del Metodo BRRRR.

Per comprendere le opportunità a tua disposizione, esamina i seguenti servizi per vedere se hanno senso per il tuo portafoglio di investimenti più ampio. La registrazione a ciascuno di essi è gratuita ed è un ottimo modo per saperne di più.

Come investire nel settore immobiliare in crowdsourcing

Molti servizi mirano a diversi obiettivi di investimento, preferenze di rischio e segmenti di reddito. Dai un'occhiata alle tre principali piattaforme di investimento immobiliare in crowdsourcing e quali tipi di investimento offrono.

Come acquistare beni immobili in crowdsourcing

→ Investire in immobili individuali (EquityMultiple)

EquitàMultipla

Alcune piattaforme come EquityMultiple ti consentono di investire in singole proprietà, in particolare in immobili commerciali. Altri, come discusso di seguito, consentono di investire in portafogli immobiliari.

EquityMultiple prevede un investimento iniziale minimo di $ 5.000 sulla maggior parte delle opportunità e prevede una limitazione sul tipo di investitori che possono partecipare.

Vale a dire, EquityMultiple consente solo ai suoi singoli progetti immobiliari commerciali di ricevere investimenti da investitori accreditati, discussi più avanti.

Investitori accreditati:sebbene questa definizione sia cambiata di recente, da quella che di solito indicava individui con un patrimonio netto elevato/ad alto reddito, a una che ora si concentra sull’esperienza e sulla conoscenza degli investitori, in genere si orienta maggiormente verso gli investitori con mezzi finanziari e familiarità. Detto questo, i nuovi emendamenti della SEC consentono agli investitori di qualificarsi come investitori accreditati sulla base di misure definite di conoscenza professionale, esperienza o certificazioni oltre ai test esistenti per il reddito o il patrimonio netto.

Questi test per le risorse finanziarie includono il possesso di un patrimonio netto complessivo di oltre $ 1.000.000 e un guadagno superiore a $ 200.000 in ciascuno dei due anni più recenti o un reddito congiunto con il coniuge di quella persona superiore a $ 300.000 in ciascuno di questi anni con una ragionevole aspettativa di raggiungere lo stesso livello di reddito nell'anno in corso.

Per coloro che sono interessati a saperne di più su EquityMultiple, valuta la possibilità di registrarsi per un account e seguire il processo di qualificazione.

La migliore piattaforma di investimento CRE per investitori accreditati

EquitàMultipla | Investimenti CRE per investitori accreditati

4.2

Investimento minimo:$ 5.000.

• EquityMultiple è una piattaforma immobiliare commerciale per investitori accreditati, che offre opportunità di investimento in fondi immobiliari, proprietà individuali e alternative di risparmio.
• EquityMultiple dispone di un team che vanta decenni di esperienza nelle transazioni immobiliari. Il loro processo di due diligence riduce un'ampia selezione di proprietà, accettandone solo il 5% come investimenti target che utilizzano per costruire una varietà di portafogli adatti a numerosi obiettivi di investimento.
• Dalla sua fondazione, l'azienda ha realizzato distribuzioni per 379 milioni di dollari.

Pro:

• Rende accessibili gli investimenti immobiliari commerciali
• Design intuitivo del sito web
• Rendimenti totali netti elevati e distribuzioni pagate agli investitori

Contro:

• Disponibile solo per investitori accreditati
• Investimento minimo elevato per iniziare
• La struttura delle commissioni varia in base all'investimento, a volte è complessa

→ Investire in portafogli immobiliari (Fundrise)

Mentre EquityMultiple si concentra sugli investimenti in singole proprietà immobiliari, altre società si concentrano sugli investimenti in portafogli immobiliari o su più proprietà in un unico investimento.  In teoria, questo diversifica il rischio di investimento fornendo allo stesso tempo l'accesso a più proprietà contemporaneamente.

Fundrise è una popolare piattaforma di investimento immobiliare che ti consente di diversificare attraverso i suoi numerosi fondi. Ciascun fondo detiene una serie di proprietà ed è progettato per fornire diversi livelli di rischio e reddito.

Tra le sue opzioni:

• Conti Starter e Basic:gli investitori possono ora accedere a Fundrise per soli $ 10. Le persone che aprono un conto Starter (investimento minimo di $ 10 più) o un conto Basic (più di $ 1.000) vedono il loro denaro automaticamente investito nel Flagship Real Estate Fund, che persegue un obiettivo equilibrato di reddito e crescita.
• Account Core, Avanzato e Premium:gli account Core (oltre 5.000 $), Avanzato (oltre 10.000 $) e Premium (oltre 100.000 $) hanno tutti accesso a strategie più specializzate. I quattro fondi principali, da basso rischio/reddito a alto rischio/reddito, sono Fixed Income, Core Plus, Value Add e Opportunistic. Questi conti hanno anche quantità variabili di accesso agli “eREIT” di Fundrise. Inoltre, i conti Advanced e Premium possono investire nell'eFund Fundrise, che è una partnership fiscalmente efficiente che può anche detenere asset non idonei ai REIT con un "potenziale unico".
• Fundrise IPO:questa "offerta pubblica su Internet" consente agli investitori di acquistare una partecipazione nella società madre di Fundrise, Rise Companies Corp.
• Fondo per l'innovazione:questo fondo non investe in immobili, ma piuttosto in aziende tecnologiche private ad alta crescita. Sebbene il fondo preveda di concentrarsi principalmente sulle società in fase avanzata, può detenere società private in fase iniziale e avanzata, nonché alcune azioni pubbliche. (La raccolta fondi probabilmente investirebbe in queste società quotate in borsa prima della loro IPO o dell'offerta pubblica iniziale.)

Non è necessario essere un investitore accreditato per investire in Fundrise, ma molti dei suoi fondi sono chiusi agli investitori non accreditati.

Tuttavia, Fundrise ha una cosa in comune con i tradizionali investimenti immobiliari commerciali:può essere altamente illiquido. La stessa Fundrise afferma che "le azioni che possiedi sono destinate a essere mantenute a lungo termine". Ad esempio, puoi incorrere in una sanzione per la vendita di azioni eREIT ed eFund detenute per meno di cinque anni. Inoltre, non puoi scegliere cosa vendere:il sistema "first in first out" di Fundrise significa che quando liquiderai, le prime azioni vendute saranno quelle che hai detenuto più a lungo.

Anche in questo caso, gli immobili commerciali rimangono uno dei migliori investimenti alternativi che puoi possedere e Fundrise aiuta le persone a raccoglierne facilmente i frutti. Come nel caso del possesso di azioni immobiliari pubbliche, i rendimenti dei prezzi CRE privati ​​spesso saranno inferiori a quelli di un indice importante come l’S&P 500. Ma il reddito passivo derivante dagli investimenti immobiliari è positivo:dal 2017, il rendimento medio annuo del reddito di Fundrise del 5,29% fa impallidire quello di entrambi i fondi comuni di investimento immobiliare pubblico (REIT, 4,1%) e dell’S&P 500 (2,0%). Ciò include un rendimento totale dell'1,5% (prezzo più dividendi) nel 2022 rispetto alle perdite a due cifre per i REIT pubblici e l'indice S&P 500.

La maggior parte dei fondi immobiliari di Fundrise addebita una commissione di gestione fissa annuale dello 0,85%. Il Fundrise Innovation Fund, che fornisce accesso a investimenti in stile venture capital, addebita l'1,85% annuo.

Visita Fundrise per saperne di più su questa classe di asset alternativa o iscriviti oggi stesso.

La migliore piattaforma di investimenti immobiliari

Raccolta fondi | Inizia a investire nel settore immobiliare con soli $ 10

4.3

Investimento minimo:$ 10. Commissioni:Raccolta fondi:commissione di consulenza annuale dello 0,15%. Fundrise Pro:$ 10 / mese. pagato mensilmente o $ 99 / anno. pagato annualmente.*

• Indipendentemente dal tuo patrimonio netto, ora puoi beneficiare del potenziale unico del settore immobiliare per generare flussi di cassa costanti e guadagni a lungo termine con Fundrise a partire da $ 10.
• Goditi i portafogli gestiti "imposta e dimentica" con i conti Fundrise standard o seleziona attivamente i fondi in cui desideri investire con Fundrise Pro.
• Diversifica il tuo portafoglio con beni immobili, investimenti tecnologici privati o credito privato.

Pro:

• Investimento minimo basso ($ 10)
• Gli investitori accreditati e non accreditati sono i benvenuti
• Conti IRA disponibili

Contro:

• Investimento altamente illiquido

*Si applicano commissioni aggiuntive di gestione del fondo. La maggior parte dei fondi addebita una commissione di gestione annuale dello 0,85%; il Fundrise Innovation Fund addebita una commissione di gestione annuale dell'1,85%. Guadagniamo una commissione per questa approvazione di Fundrise al momento dell'iscrizione, senza costi aggiuntivi per te.

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Investire in opportunità di ristrutturazione

→ Investire in ristrutturazioni di immobili in affitto (piano terra)

Groundfloor è un tipo di piattaforma di investimento diverso dalle altre due sopra elencate. Invece di acquisire un interesse di proprietà in tali proprietà (sebbene EquityMultiple offra anche alcune opportunità di investimento nel debito), Groundfloor agisce come una piattaforma di investimento immobiliare in crowdsourcing focalizzata sugli investimenti nel debito.

La piattaforma si concentra sull'acquisto di tomaie da riparare, sull'esecuzione della manutenzione e degli aggiornamenti, per poi capovolgerli a scopo di lucro. Groundfloor fornisce finanziamenti per prestiti immobiliari residenziali a breve termine e paga gli interessi degli investitori della piattaforma.

Il servizio esamina le richieste di prestito presentate da Flippers e offre agli investitori la possibilità di finanziare le note che ritiene funzioneranno. In cambio, gli investitori ricevono un determinato importo di interessi dal loro prestito, oltre alla restituzione del capitale.  La maggior parte dei prestiti ha una durata di 6-12 mesi, ma alcuni possono estendersi fino a 18 mesi.

Piano terra | Investi in Fix-and-Flips

• Groundfloor è una piattaforma di investimento immobiliare in crowdsourcing che offre investimenti in debito immobiliare a breve termine e ad alto rendimento.
• Offre debito immobiliare garantito e collateralizzato con durata di 1 mese, 3 mesi e 12 mesi.
• Ha fornito rendimenti costanti superiori al 10% negli ultimi otto anni con rimborsi ricevuti in media in 6-9 mesi.
• Offre opzioni di investimento al netto delle imposte e IRA.
• Offerta speciale: Quando ti iscrivi con il nostro link, crei il tuo account e trasferisci i tuoi primi $ 100, riceverai un credito bonus di $ 50 da investire su Groundfloor.*

* Riceverai il tuo credito 30 giorni dopo aver completato il trasferimento qualificante.