Metodo BRRRR:una guida per principianti agli investimenti immobiliari

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Il settore immobiliare è un modo popolare per investire il proprio denaro al di fuori del mercato azionario.

Ma gli investimenti immobiliari possono essere costosi, soprattutto per gli investitori alle prime armi.

Negli ultimi anni, la strategia BRRRR ha guadagnato popolarità per una buona ragione.

Può essere un ottimo modo per i principianti di costruire un portafoglio immobiliare.

In questo post ti illustrerò il metodo BRRRR e come utilizzarlo per creare un reddito passivo.

Ti mostrerò anche gli aspetti negativi che devi considerare e le alternative che potrebbero avere più senso finanziario per te.

Guida per principianti al metodo BRRRR di investimento immobiliare

Che cos'è il metodo BRRRR?

Il metodo BRRRR è l'acronimo di una strategia di investimento immobiliare:Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat.

Ha guadagnato popolarità dopo essere stato parlato nel podcast Bigger Pockets.

Ora molti investitori immobiliari alle prime armi utilizzano questo piano per iniziare a costruire il proprio portafoglio immobiliare.

• Leggi ora: Ecco i pro e i contro degli investimenti immobiliari

Come funziona la strategia BRRRR

Il metodo BRRRR è semplice e affinché funzioni è necessario seguirlo nell'ordine in cui è stato progettato.

In questo modo aumenterai le probabilità di successo.

Ecco una ripartizione di ciascuno dei passaggi.

Acquista

Acquistare una proprietà sembra abbastanza semplice, ma non è possibile acquistare una proprietà qualsiasi.

Stai cercando una proprietà in difficoltà che necessita di molte riparazioni.

A causa della necessità di riparazione, desideri acquistarlo a un prezzo inferiore al prezzo di mercato.

Ciò ti lascia molto spazio per aumentare il valore della proprietà quando la aggiorni.

Ti spiegherò meglio questo aspetto nell'esempio seguente.

La parte più importante di questo passaggio è assicurarsi che le fondamenta della proprietà in difficoltà siano in buone condizioni.

Sebbene sia costoso abbattere muri, isolare e aggiungere nuovi impianti idraulici o elettricità, questi costi saranno molto inferiori rispetto alla necessità di riparare le fondamenta o il tetto.

• Leggi ora: Scopri come risparmiare per una casa in affitto

Riparazione (riabilitazione o ristrutturazione)

Una volta acquistato un immobile, è necessario aggiornarlo.

A seconda delle condizioni della casa, ciò potrebbe includere piccole riparazioni o un lavoro completo.

Alcuni investitori sono più interessati a ristrutturazioni totali per ottenere il massimo profitto, poiché queste case tendono a essere vendute a molto meno del valore di mercato, lasciando molto spazio per il profitto.

La parte più importante di questo passaggio è ricordare che stai affittando la casa e non ci vivi.

Di conseguenza, non è necessario che tutto sia perfetto e non è necessario che le finiture siano di fascia alta.

Devi farlo sembrare bello ed essere pronto per gli inquilini.

Secondo Antonio DeRosa, un agente immobiliare in Pennsylvania, "la maggior parte degli investitori con cui lavoro utilizza lo stesso colore di vernice, tipi di pavimenti, armadi, ecc. in tutte le loro ristrutturazioni. Spesso acquistano all'ingrosso e hanno il materiale a disposizione prima di acquistare una casa."

Questo è un ottimo modo per mantenere i costi dei materiali e della manodopera più bassi possibile.

Antonio mette inoltre in guardia gli investitori dall'acquistare proprietà in difficoltà che necessitano di importanti lavori di riparazione.

"Inoltre, non comprerei una casa che necessita di riparazioni importanti, come problemi alle fondamenta o problemi idrici. Questi problemi sono costosi e difficili da risolvere. Resterei con le case che necessitano principalmente di vernice e pavimenti."

Affittare

Quando la proprietà è pronta per essere affittata, devi determinare l'affitto mensile che addebiterai e trovare inquilini di qualità.

È essenziale ottenere l'affitto giusto poiché ciò determina il reddito mensile da locazione in corso e il passaggio successivo, il rifinanziamento.

Quanto più significativo è il divario tra le tue spese e le tue entrate, maggiore sarà il reddito passivo che potrai guadagnare.

Per questo motivo, devi considerare l'affitto medio nella tua zona prima di acquistare una proprietà in affitto.

Se analizziamo i numeri per vedere quale sarà la rata mensile del mutuo rispetto al reddito da locazione, puoi vedere se il flusso di cassa della casa sarà positivo o meno.

Per quanto riguarda gli inquilini, assicurati di non accettare solo la prima persona.

Assicurati che compilino una domanda ed eseguano un controllo dei precedenti.

Inoltre, controlla i riferimenti.

Il lavoro è molto, ma avere inquilini di qualità significa che sarai pagato in tempo e probabilmente avrai anche meno problemi.

Naturalmente, potresti scegliere di assumere una società di gestione immobiliare che gestisca questa parte per te, ma rinuncerai a una parte dell'affitto mensile come spesa.

Questo costo presenta vantaggi fiscali poiché li svaluti dal tuo reddito.

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Rifinanziare

Dopo aver ristrutturato la casa, il valore aumenterà automaticamente.

Ma volete anche ammortizzare un po' l'ipoteca con il reddito locativo.

Ciò creerà ulteriore capitale che potrai utilizzare per la tua prossima proprietà di riparazione.

Tieni inoltre presente che molti mutui hanno un periodo di stagionatura obbligatorio di un anno, il che significa che devi attendere un certo periodo di tempo prima che la banca accetti una nuova valutazione.

Quando esegui il rifinanziamento, lo farai al nuovo valore più elevato della casa.

Prenderai l'importo necessario per estinguere il mutuo originale e il resto del denaro verrà utilizzato per acquistare la tua prossima proprietà.

Ripeti

Questo passaggio finale è semplice come sembra.

Il denaro che ti rimane dal rifinanziamento e dall'estinzione del primo mutuo viene ora utilizzato per il tuo prossimo acquisto immobiliare.

Una volta ottenuta una nuova proprietà, puoi ristrutturare, affittare e rifinanziare tutto da capo.

A questo punto puoi scegliere di ripetere nuovamente il processo o semplicemente interromperlo.

Dipende tutto da te quanto grande vuoi che diventi la tua attività immobiliare.

Processo BRRR in azione

Esaminiamo un esempio che mostra come funziona il metodo BRRRR nella vita reale.

Tieni presente che mantengo questo esempio di base in modo che tu possa seguirlo più facilmente.

Jane trova una proprietà in difficoltà con un prezzo di vendita di $ 175.000.

Osservando gli affitti mensili nella sua zona, vede case comparabili affittate a $ 1.500 al mese.

Acquista questa casa per $ 175.000 e versa un acconto iniziale del 15% utilizzando un mutuo a tasso fisso di 30 anni con un interesse del 4%.

Il suo pagamento mensile è di $ 710 al mese.

Mette 15.000 dollari nella casa per prepararla all'affitto.

Il processo di riabilitazione dura 3 mesi e dopo un anno decide di rifinanziarsi.

Il nuovo valore stimato della casa è di $ 225.000 e lei preleva l'80% del capitale, ovvero $ 180.000.

Il suo debito residuo originale è pari a $ 146.130 come risultato dei pagamenti mensili effettuati per un anno, quindi lo ripaga con i $ 180.000 derivanti dal rifinanziamento in contanti.

Utilizza il restante capitale di investimento di $ 33.870 per acquistare la sua prossima proprietà.

Come finanziare le proprietà BRRR

La parte più difficile dell'investimento BRRRR per molti investitori è il finanziamento della proprietà.

Ciò è dovuto alle varie regole.

Molti istituti di credito offrono solo un rapporto prestito/valore del 70%, il che significa che avrai bisogno di una notevole quantità di contanti.

La buona notizia è che ci sono alcune opzioni tra cui scegliere.

Contanti

Questa è l'opzione più semplice poiché non devi preoccuparti di trattare con una banca.

Il problema è che la maggior parte degli investitori che investono per la prima volta non hanno abbastanza denaro per pagare l'acquisto definitivo di una proprietà, compresi i costi di chiusura.

Prestiti bancari convenzionali

Questa è un'opzione per coloro che non hanno i soldi per acquistare un immobile a titolo definitivo e hanno bisogno di ottenere un mutuo.

Molte banche ti offriranno finanziamenti per la proprietà, anche se la maggior parte richiederà almeno un acconto del 20% poiché non è la tua residenza principale o un prestito per l'occupante del proprietario.

Un altro ostacolo potrebbe essere la valutazione.

Dato che la proprietà necessita di riparazioni, il prezzo di acquisto potrebbe non essere valutato.

In questo caso, secondo Joe Gonzalez, Senior Loan Officer presso Cross Country Mortgage, il prezzo deve essere abbassato al valore stimato oppure è necessario calcolare la differenza in contanti.

Prestiti bancari locali

Questa potrebbe essere la soluzione migliore per alcuni motivi.

In primo luogo, potrebbero offrirti condizioni di prestito migliori non richiedendo così tanti soldi in anticipo, se hanno un programma di riabilitazione per gli acquisti.

Inoltre, a seconda della banca, potresti essere in grado di essere un po' creativo.

Ad esempio, alcune banche locali potrebbero richiedere un acconto inferiore, ad esempio il 10%, e consentirti di prendere in prestito fino all'80% del valore di riparazione della casa.

Il vantaggio è che puoi ottenere i soldi per i costi di riabilitazione nel mutuo.

Prestatori di denaro duro

Si tratta di servizi di prestito specializzati che lavorano specificamente con gli investitori immobiliari.

Offrono un prestito a brevissimo termine, chiamato prestito in denaro forte, diciamo da tre a sei mesi, a un tasso di interesse molto elevato.

Poiché i prestiti sono a così breve termine, sono rivolti più agli investitori immobiliari che agli investitori a lungo termine.

Prestitori di denaro privati

Ci sono investitori privati che vogliono ottenere un ritorno sul proprio denaro senza il fastidio di trovare proprietà, ristrutturarle e altro ancora.

I finanziatori privati semplicemente mettono i soldi per gli investitori e addebitano un tasso di interesse.

Di solito il tasso di interesse è più alto di un mutuo tradizionale, ma comunque competitivo.

• Leggi ora: Impara modi creativi per acquistare una casa senza mutuo

Come rifinanziare una proprietà BRRR

Rifinanziare una proprietà in affitto può essere difficile quanto ottenere il finanziamento in primo luogo.

Ad esempio, la maggior parte dei rifinanziamenti prevede un prestito del 70% rispetto al valore massimo, il che significa che è necessario accumulare una buona quantità di capitale proprio in casa.

Se la casa ha un valore di $ 150.000 e versi $ 20.000, devi accumulare $ 25.000 in più di capitale per qualificarti.

Per questo motivo, Gonzalez afferma che è fondamentale conoscere i propri numeri e non pagare più del dovuto quando si acquista la casa.

Ottenendo un buon prezzo di acquisto e una valutazione favorevole, hai meno capitale da costruire prima di poter rifinanziare.

Pro e contro del metodo BRRR

Ora che sai come utilizzare il metodo BRRRR, è importante considerare i pro e i contro in modo da poter prendere una decisione migliore se ha senso o meno per te.

Dopotutto, questa strategia di investimento immobiliare sembra ottima sulla carta, ma ciò non significa che sia perfetta.

Pro del metodo BRRRR

Ho illustrato alcuni dei vantaggi derivanti dall'utilizzo di questo processo per investire nel settore immobiliare.

Ecco alcuni altri motivi per cui potresti prenderlo in considerazione.

#1. Potenziale senza spendere soldi

Una volta acquistata una proprietà, se i numeri sono a tuo favore, potresti non dover portare soldi sul tavolo per acquistare altre proprietà in affitto.

Il tutto sarà finanziato dal rifinanziamento in contanti delle altre unità.

• Leggi ora: Scopri i vantaggi di acquistare una casa in contanti

#2. Elevato ritorno sull'investimento

Versa un piccolo acconto e poi guadagni dall'apprezzamento della proprietà e dal reddito mensile derivante dall'affitto, purché abbia un flusso di cassa positivo.

#3. Potenziale per affitti più elevati

Un'unità completamente rinnovata potrebbe avere un prezzo di affitto più alto rispetto ad un'unità simile obsoleta.

In aggiunta a ciò, se la riabilitazione viene eseguita correttamente, c'è un'alta probabilità che avrai meno chiamate di manutenzione poiché tutto è nuovo.

#4. Altre opzioni

Nel caso in cui acquisti una casa e la ristrutturi, ma poi decidi che gestire l'unità non fa per te, hai la possibilità di capovolgere la proprietà e guadagnare un profitto da quando l'hai aggiornata.

Naturalmente, potresti anche mantenere la proprietà e ricoprire un ruolo più elevato come gestore della proprietà per gestire le operazioni quotidiane.

#5. Scalabile

Una volta utilizzato il metodo BRRRR una volta, avrai un'idea migliore di come funziona.

Ciò significa che puoi acquistare più facilmente ulteriori proprietà in affitto, sistemarle e iniziare a realizzare un profitto.

E se metti in atto un sistema, ad esempio avere un gruppo prestabilito di appaltatori affidabili e utilizzare prodotti simili per rinnovare la casa, puoi eliminare molti possibili grattacapi.

#6. Ottieni il tuo rimborso velocemente

Quando acquisti la tua prima proprietà in affitto, devi mettere dei soldi di tasca tua e pagare per la ristrutturazione.

Ma una volta affittato, puoi iniziare a ripagarti con l'affitto mensile.

Quindi, quando esegui il rifinanziamento, puoi finire di ripagarti.

#7. Genera reddito da locazione passivo

Puoi utilizzare il reddito che guadagni dall'affitto mensile per pagare un extra sul mutuo, per le spese di soggiorno personali o per investire in più proprietà.

#8. Benefici fiscali

La maggior parte delle persone è consapevole di alcuni vantaggi fiscali degli investimenti immobiliari, ma i vantaggi sono molti di più di quanto si creda.

Ad esempio, quando effettui un rifinanziamento di un prelievo, il denaro è esentasse.

Quindi, se ripaghi il mutuo e fai un refi, il denaro non viene tassato affatto.

Potresti usare questo denaro come reddito con cui vivere senza dover pagare le tasse.

Contro il metodo BRRRR

Per quanto eccezionale possa sembrare il metodo BRRRR, non è la strategia di investimento giusta per tutti gli investitori immobiliari.

Diamo un'occhiata ad alcuni dei motivi per cui potrebbe non essere adatto a te.

#1. Hai bisogno di contanti

Con un investimento immobiliare regolare, devi versare il 20% come acconto.

Con una proprietà che intendi ristrutturare, hai bisogno sia dell'acconto che di una discreta quantità di denaro per effettuare le riparazioni.

In molti casi, questi potrebbero rivelarsi più soldi che se avessi appena acquistato un immobile di investimento pronto per essere affittato fin dall'inizio.

#2. Concorrenza

Sempre più persone scelgono il settore immobiliare come investimento, quindi c'è molta più concorrenza.

Di conseguenza, può essere difficile trovare proprietà di investimento, per non parlare di quelle che potrebbero beneficiare del BRRR.

Per questo motivo, avere un buon agente immobiliare è fondamentale per trovare le proprietà in affitto prima ancora che abbiano la possibilità di entrare sul mercato, in modo che altri investitori non possano acquistarle prima.

In effetti, alcuni investitori pensano fuori dagli schemi per cercare di trovare proprietà con flusso di cassa da acquistare, ad esempio dicendo a tutti quelli che conoscono che stanno cercando di acquistare proprietà.

Secondo Lori Salmon, agente immobiliare di BHHS Fox &Roach Realtors, "Idealmente se potessi trovare una proprietà prima che arrivi sul mercato, ti troveresti in una posizione migliore, ma non è un compito facile.

Se riesci a trovare una proprietà che necessita di lavori, un venditore che non vuole il fastidio di essere messo in vendita o puoi offrire contanti, hai maggiori possibilità di battere la concorrenza."

#3. Nessun reddito all'inizio

In relazione al punto precedente, poiché non è pronto per essere trasferito, non avrai entrate dall'affitto.

Ciò significa che pagherai tu stesso il mutuo mensile.

E più tempo impieghi a preparare la proprietà per gli inquilini, più denaro avrai bisogno.

Infine, ricorda che potresti non trovare subito un inquilino, il che significa che potresti vivere ancora qualche mese senza reddito.

#4. Richiede tempo

Indipendentemente dal fatto che intendi effettuare le riparazioni da solo o assumere un appaltatore, ci vorrà del tempo per riparare la casa.

Se hai una famiglia o un lavoro a tempo pieno, potrebbe volerci più tempo di quanto pensi per preparare la casa per gli affittuari.

Ad esempio, la gestione degli appaltatori non è un processo semplice.

Devi assicurarti che il lavoro venga svolto bene e che rispettino i tempi previsti.

#5. Valutazione del rischio

Un altro problema che potresti incontrare è quando provi a rifinanziare.

Se la proprietà non valuta quanto previsto, potresti rimanere bloccato nella fase di rifinanziamento per un periodo di tempo più lungo.

Ciò significa che dovrai aspettare più a lungo per avere abbastanza contanti da utilizzare per la tua prossima proprietà.

#6. Sottostimare i costi di riparazione

Molti investitori sottovalutano il costo delle riparazioni, il che può rendere la proprietà più problematica di quanto valga.

A ciò si aggiunge il fatto che riparazioni impreviste, come trovare una perdita d'acqua dopo aver abbattuto un muro, possono avere un impatto drastico sia sui costi che sui tempi di riabilitazione.

• Leggi ora: Scopri perché essere poveri in casa è un disastro finanziario

#7. Costi di finanziamento più elevati

Di solito ottieni i migliori tassi di interesse e condizioni sulla residenza principale.

Con un investimento immobiliare, devi affrontare tassi di interesse, commissioni più elevati e un acconto più elevato.

Alternative alla strategia BRRRR

Cosa succede se desideri investire nel settore immobiliare ma non hai il tempo o l'interesse per acquistare, ristrutturare, rifinanziare l'affitto, ripetere?

Ecco alcune possibili opzioni per te.

Acquista noleggi

Invece di trovare un posto in cui sistemarsi, potresti acquistare una proprietà che è in condizioni di trasloco o è già affittata.

Questa strategia di investimento comporta meno rischi poiché ottieni un reddito molto prima e nessuna sorpresa durante la fase di riparazione.

Acquista proprietà multifamiliari

In relazione al punto precedente, potresti acquistare unità multifamiliari, come duplex e triplex.

Con questi, vivi in un'unità e generi un reddito da locazione affittando le altre.

Il vantaggio è che l'altra unità copre una buona parte della rata mensile del mutuo o, nel caso di più unità in affitto, tutto.

Ribaltamento della casa

Questo è molto simile al metodo BRRR con la differenza principale che invece di mantenere la proprietà, la si acquista, la si aggiusta e poi la si vende.

Man mano che diventi abile in questo, puoi iniziare a guadagnare seriamente in un breve lasso di tempo.

Crowfunding

Gli investimenti immobiliari tramite crowdfunding stanno guadagnando popolarità.

Ci sono aziende là fuori che chiedono agli investitori di acquistare azioni di proprietà unifamiliari in affitto o altri beni immobili e poi di gestirne la gestione.

Guadagni un reddito passivo in base alla tua quota percentuale della proprietà.

Due opzioni popolari in questo spazio sono Arrived Homes e Diversiyfund.

Il modo più semplice per investire nel settore immobiliare

Case arrivate

Cerchi un modo semplice per iniziare a investire nel settore immobiliare senza molti soldi? Guarda nelle case arrivate. Scegli le case unifamiliari nelle parti del paese in cui desideri investire e guadagna un reddito passivo.

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REIT

I fondi comuni di investimento immobiliare sono investimenti che puoi acquistare come fondi comuni di investimento o fondi negoziati in borsa negoziati nel mercato azionario.

In genere hanno piccoli investimenti iniziali e investono principalmente in immobili commerciali.

Il vantaggio qui è che si tratta di un vero gioco di reddito passivo poiché non devi fare altro che acquistare azioni.

Domande frequenti

Mi vengono poste molte domande sulla strategia BRRRR.

Ecco quelli più comuni.

Chi dovrebbe utilizzare il metodo BRRR?

Qualsiasi investitore immobiliare che vuole sporcarsi le mani.

Anche se è possibile affidare il processo di riparazione a un appaltatore, molte persone preferiscono eseguire la riabilitazione da sole, risparmiando denaro.

Naturalmente, devi anche trovarti in un luogo in cui puoi dedicare del tempo anche a eseguire le riparazioni.

BRRR è una buona strategia?

È una buona strategia di investimento per comprendere appieno il settore immobiliare.

Imparerai non solo il lato dell'acquisto, ma anche il lato del rinnovamento e del rifinanziamento.

Tutta questa conoscenza ti avvantaggia man mano che approfondisci come investitore immobiliare.

Finché ti senti a tuo agio con la parte di riabilitazione, è un ottimo modo per iniziare.

Quanto tempo impiega il metodo BRRR?

Tutto questo è basato sulle proprietà.

Idealmente, dovresti completare tutte le riparazioni nel più breve tempo possibile in modo da poter affittare l'unità e guadagnare un reddito.

Da lì, la maggior parte delle clausole di condimento richiedono due anni prima di poter rifinanziare.

Quindi hai a disposizione un minimo di due anni prima di poter completare il processo BRRR.

Il metodo BRRRR è rischioso?

La strategia BRRRR è rischiosa, nel senso che stai acquistando una casa che necessita di molte riparazioni e non sai quali problemi potresti scoprire mentre la sistemi.

Inoltre, le riparazioni che prevedi di effettuare potrebbero costare più del previsto, il che trasforma la proprietà in un'attività con flusso di cassa negativo.

Inoltre, gli appaltatori potrebbero non riuscire a eseguire il lavoro e potrebbe essere necessario più tempo del previsto per trovare un inquilino.

Ma tutti gli investimenti immobiliari comportano qualche forma di rischio.

Devi decidere quali rischi sei disposto a correre.

Considerazioni finali

C'è tutto quello che devi sapere sul metodo BRRRR per investire nel settore immobiliare.

Per alcuni, questo è il modo perfetto per iniziare a costruire il proprio portafoglio di proprietà in affitto.

Ma per altri non è la soluzione migliore.

Assicurati di prenderti il tempo per considerare veramente come funziona in modo da poter prendere la decisione giusta per te stesso.

Altrimenti, potresti costarti non solo molto tempo e denaro, ma di conseguenza anche affrontare molto stress.

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Jon Dulin è uno scrittore di finanza personale e fondatore di Money Smart Guides. Jon aiuta le persone a migliorare le proprie finanze da oltre 20 anni attraverso il coaching personale e mentre lavora per una società di pianificazione finanziaria. Jon è consapevole che la situazione di ogni individuo è unica e che non esiste una soluzione di finanza personale valida per tutti. Aiuta le persone con una guida personalizzata per aiutarle a uscire dai debiti, iniziare a investire e realizzare i propri sogni. Gli scritti di Jon appaiono su MSN, Media Decision, BBC, Wall Street Journal e altro ancora. Jon ha anche una firma su AP News Wire.

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