Mutui inversi per anziani:una guida alla sicurezza finanziaria

Gli anziani con proprietà nelle loro case che intendono restarci e vogliono integrare il proprio reddito si rivolgono ai mutui invertiti. Stanno guadagnando popolarità quando il prezzo di generi alimentari, gas e altri beni aumenta a causa dell'inflazione.

Secondo un recente rapporto, negli Stati Uniti sono attualmente in essere circa 480.000 mutui inversi, che aumenteranno con l’invecchiamento dei baby boomer. Quasi il 30% degli anziani di età pari o superiore a 65 anni ha difficoltà a far fronte ai propri obblighi finanziari, un aumento del 7% rispetto all'anno precedente.

Una lunga serie di portavoce di celebrità, di recente il pluripremiato attore Tom Selleck, sposano i vantaggi dei mutui inversi per i proprietari di case più anziani nei loro anni di pensionamento. I mutui inversi hanno diversi vantaggi; principalmente, puoi stare a casa tua. Questo stile di prestito fornisce liquidità che non richiede il pagamento di tasse, aiutandoti a gestire i costi durante la pensione. Il proprietario della casa può rimborsare il prestito una volta che se ne va o muore, anche se la responsabilità passa agli eredi.

Tuttavia, i mutui inversi sono complicati, rischiosi e spesso utilizzati dai truffatori per derubare le persone nei loro anni d'oro di notevoli quantità di denaro e persino delle loro case. Immergiamoci nel funzionamento di un mutuo inverso e nelle sue alternative.

Che cos'è un mutuo inverso?

Come un mutuo convenzionale, i proprietari di case di età pari o superiore a 62 anni, come quelli che hanno riferito di affrontare difficoltà finanziarie, possono utilizzare un mutuo inverso per prendere in prestito denaro contro il capitale di una casa completamente (o principalmente) pagata e mantenere il titolo di proprietà a loro nome. Tuttavia, ci sono differenze tra i mutui inversi e convenzionali. I saldi dei mutui convenzionali diminuiscono mentre i mutui inversi aumentano nel tempo e alcuni costi una tantum possono essere inclusi nel saldo del prestito.

Quelli con un mutuo inverso possono ricevere i proventi sotto forma di somma forfettaria, linea di credito o pagamento mensile fisso. Sebbene i prestiti possano essere rimborsati in una serie di pagamenti mensili, i proprietari di case con un mutuo inverso non sono tenuti a effettuare pagamenti del prestito durante la loro vita. Il loro debito può passare agli eredi, che decidono se vendere la proprietà o accollarsi il prestito.

Mentre gli istituti di credito di mutui inversi possono offrire prestiti fissi, la maggior parte sono prestiti variabili, il che significa che potresti riscontrare tassi di interesse più elevati, che vengono aggiunti al prestito. Il contratto consente alla persona di rimanere residente in casa.

Il mutuo per la conversione del patrimonio immobiliare

Un mutuo per la conversione di equità domestica (HECM) è l'unico mutuo inverso assicurato dal governo federale degli Stati Uniti ed è disponibile solo tramite un prestatore approvato dalla Federal Housing Administration (FHA). L'assicurazione FHA garantisce che i mutuatari abbiano accesso futuro ai fondi del prestito anche se il saldo del prestito supera il valore della casa o se il creditore incontra difficoltà finanziarie. I finanziatori sono garantiti per essere rimborsati integralmente dalla vendita della proprietà. I potenziali mutuatari che richiedono un prestito HECM devono ricevere consulenza da un'agenzia immobiliare con mutuo inverso approvata dall'HUD prima di accettare il prestito.

L'HECM è il programma di mutuo inverso della FHA che ti consente di prelevare una parte del patrimonio netto della tua casa per la manutenzione della casa, le riparazioni o le spese generali di soggiorno. I mutuatari HECM possono risiedere nelle loro case a tempo indeterminato se le tasse sulla proprietà e l'assicurazione del proprietario della casa vengono mantenute aggiornate.

L'importo che un mutuatario può ritirare dipende dai seguenti fattori:

• Età del mutuatario o del coniuge
• Livelli attuali dei tassi di interesse
• L'importo minore tra il prezzo di vendita o il valore stimato o il limite ipotecario HECM FHA

Costi di un mutuo inverso

Tieni presente che ci sono costi di chiusura per un mutuo inverso, che puoi pagare in anticipo o differire consentendo ai proprietari di casa di includere i costi nel prestito, in modo da non dover sborsare i soldi in anticipo. Tuttavia, tali costi ridurranno la quantità di fondi a tua disposizione.

Alcuni importi possono essere rinunciabili o negoziabili. Ecco una ripartizione delle tariffe HECM, secondo l'HUD:

• Premi assicurativi sui mutui (MIP)
• Commissione di creazione
• Commissioni di servizio:i finanziatori possono addebitare una tariffa mensile purché non superi i $ 30-$ 35, a seconda che si tratti di un tasso fisso o variabile.  
• Commissioni di terze parti:terze parti possono addebitare spese di valutazione, ispezione della casa, controlli del credito, ricerche di titoli o spese di registrazione.  

In genere, l'età del mutuatario più giovane determina l'importo che puoi prendere in prestito se c'è più di un mutuatario.

Puoi anche utilizzare un HECM per acquistare una residenza principale se puoi utilizzare i contanti in cassa per pagare la differenza tra i proventi dell'HECM e il prezzo di vendita più i costi di chiusura per la proprietà che acquisti.

In sostanza, il mutuatario scambia il proprio capitale nella casa in cambio di un reddito mensile fisso o di una linea di credito a cui si può attingere a discrezione del proprietario della casa. I candidati più probabili per tali prestiti sono gli anziani che hanno estinto i loro mutui ma sono a corto di reddito. Il mutuo può essere rimborsato una volta che l'ultimo proprietario sopravvissuto vende la casa, se ne va definitivamente o muore.

Un mutuo per la conversione di equità domestica (HECM), il tipo più comune di mutuo inverso, è un tipo particolare di mutuo per la casa solo per i proprietari di case di età pari o superiore a 62 anni. Uno dei potenziali svantaggi dell'HECM assicurato dal governo è che il limite massimo del mutuo inverso su cui puoi prendere in prestito è di $ 1.089.300 a partire da gennaio 2023, anche se la valutazione della tua casa ha un valore più elevato.

Alternative all'HECM

Esistono due alternative all'HECM non assicurate dalla FHA. Oltre ad essere assicurati dalla FHA, i mutui HECM offrono anticipi di prestito più significativi a un costo inferiore rispetto ai prestiti privati e forniscono un periodo di grazia di dodici mesi consecutivi durante il quale il mutuatario può rimanere in una casa di cura o in una struttura medica prima di dover rimborsare il prestito.

I mutui inversi meno comuni sono i mutui inversi monouso offerti dai governi statali e locali e dalle organizzazioni senza scopo di lucro. L’altra alternativa sono i mutui ipotecari inversi proprietari del settore privato, a volte chiamati mutui inversi “jumbo” per gli anziani con un valore della casa fino a 4 milioni di dollari, più del limite di prestito del governo. Tuttavia, le qualifiche sono più rigide e i tassi di interesse sono probabilmente superiori ai tassi HECM.

Alternative di finanziamento per invertire i mutui

Invece di un mutuo inverso, i proprietari di case possono prendere in considerazione i più popolari prestiti per la casa o le linee di credito per la casa (HELOC). I proprietari di case possono contrarre prestiti in base al valore delle loro case purché detengano almeno il 20% del capitale proprio delle loro case. Queste alternative non sono limitate all’età. Il tuo prestito per la casa si basa su un tasso fisso e viene ricevuto come pagamento in un'unica soluzione. Possono attingere alla loro linea di credito dall'HELOC e pagare gli interessi, solitamente un tasso variabile, solo su ciò che ritirano.

Come un mutuo inverso si confronta con un mutuo tradizionale

I proprietari di casa possono prendere in prestito denaro utilizzando la propria casa come garanzia per il prestito utilizzando mutui inversi e tradizionali, e il titolo della casa rimane a nome del proprietario della casa. 

Tuttavia, i mutuatari di un mutuo ipotecario inverso non devono effettuare pagamenti mensili del mutuo, comprese le commissioni che possono essere incluse nel saldo del prestito. La loro responsabilità per il prestito si verifica quando non vivono più nella casa o se muoiono, e quindi la responsabilità va agli eredi. Con un mutuo ipotecario inverso, i proprietari di casa devono utilizzare la loro proprietà come residenza principale, essere responsabili dell'assicurazione del proprietario della casa, delle tasse sulla proprietà e dei pagamenti assicurativi dei proprietari di casa e mantenere la loro casa. Il mancato rispetto di questi requisiti può far sì che il prestito diventi inadempiente e potenzialmente pignorato. 

I tassi di interesse, principalmente variabili per i mutui inversi, sono generalmente fissati più alti rispetto ai mutui convenzionali, che attualmente sono vicini all'8%, il che può anche aumentare i saldi del prestito. I tassi di interesse variano a seconda del punteggio di credito e degli istituti di credito dei proprietari di casa. Portare con sé un saldo elevato della carta di credito può essere un segnale di allarme per gli istituti di credito. 

Come viene rimborsato il prestito

Un mutuo inverso non significa che riceverai denaro gratis. Alla fine, il prestito, più eventuali spese incluse nel suo saldo, deve essere rimborsato dai proprietari della casa o dai loro eredi. A differenza di un prestito tradizionale, l’importo dovuto dal proprietario della casa aumenta nel tempo mentre il suo patrimonio immobiliare diminuisce. 

Secondo il Consumer Finance Protection Bureau, i proprietari di case hanno tre giorni per cancellare il loro mutuo inverso. Poiché le pressioni finanziarie sugli anziani sono aumentate con l’aumento del debito al consumo, i mutui inversi sono in crescita, così come le opportunità per gli artisti della truffa di trarre vantaggio dagli anziani. Questi prestiti sono complessi e costosi e drenano capitale dalla proprietà, lasciando agli anziani poche opzioni più avanti nella vita.

Sebbene i mutui inversi forniscano liquidità nei tuoi anni d'oro, questi mutui possono limitare le tue opzioni. In genere, un mutuo inverso deve essere rimborsato quando muori dalla tua proprietà o ti sposti da casa. Man mano che il tuo debito aumenta, il capitale diminuisce e potrebbe esaurirsi, eliminando un bene vitale per te e i tuoi futuri eredi. Potresti non essere in grado di trasferirti in una casa più piccola, trasferirti più vicino alla famiglia o andare in una struttura di residenza assistita.

Questo articolo è apparso originariamente su Wealth of Geeks.

Informazioni sull'autore:Linda Meltzer è la fondatrice di The Cents of Money, un blog di finanza personale, qui per insegnarti e ispirarti sul denaro, cercare nuove idee e creare maggiore conforto nel tuo mondo riguardo a uno dei principali stress della vita. Linda vuole utilizzare le sue capacità finanziarie affinate dalla sua esperienza professionale per aiutare gli altri a intraprendere il percorso verso la creazione di ricchezza.

Giovanni Schmoll

Sono John Schmoll, un ex agente di cambio, laureato in MBA, scrittore di finanza e fondatore di Frugal Rules.

In qualità di veterano del settore dei servizi finanziari, ho lavorato come amministratore di fondi comuni di investimento, banchiere e agente di cambio e ho ottenuto le licenze Serie 7 e 63, ma ho lasciato tutto alle spalle nel 2012 per aiutare le persone a imparare a gestire i propri soldi.

Il mio obiettivo è aiutarti ad acquisire le conoscenze necessarie per diventare finanziariamente indipendente con strumenti finanziari testati personalmente e soluzioni per risparmiare denaro.