Investire in immobili in affitto

Investire in una proprietà in affitto (o più di una) può essere un ottimo modo a lungo termine per far crescere la tua ricchezza. Fornisce una certa quantità di reddito passivo, e la proprietà può apprezzarsi nel tempo nelle giuste condizioni di mercato.

Però, fai le tue ricerche prima di decidere se vuoi perseguire questa strada. Se pensi di volerlo fare, qui ci sono 14 cose da considerare quando si esaminano le opzioni di proprietà in affitto.

Come investire in immobili in affitto

Investire in una proprietà in affitto non è necessariamente una passeggiata nel parco, ma può essere un'ottima scelta per gli investitori esperti e che comprendono il processo.

Ecco 13 cose che devi sapere prima di investire in una proprietà in affitto:

1. Calcola il ROI sulla proprietà in affitto
2. Identifica le tue spese operative
3. Condurre una valutazione dei rischi
4. Paga altri debiti
5. Scegli la migliore località di noleggio
6. Controlla il sistema HVAC
7. Ispezionare l'impianto idraulico
8. Cerca perdite dal tetto
9. Valuta l'intera proprietà
10. Controllare l'isolamento
11. Cerca eventuali riparazioni necessarie
12. Prepararsi per la manutenzione continua
13. Assumi un gestore di proprietà se necessario

Le finanze degli investimenti immobiliari in affitto

Per prima cosa:devi sapere se fare un investimento in una proprietà in affitto è una scelta finanziariamente sana a questo punto della tua vita.

1. Calcola il ROI per la proprietà in affitto

Per capire cosa puoi aspettarti per un ritorno sull'investimento, iniziare raccogliendo informazioni sugli affitti medi nella zona. Potresti pensare di poter addebitare un canone più alto a causa di determinate caratteristiche, ma è meglio fare affidamento sui tassi di mercato in corso rispetto a quello che speri di ottenere.

Quindi familiarizza con la regola dell'1%, che stabilisce che il reddito mensile lordo sulla proprietà dovrebbe essere almeno l'1% del prezzo della proprietà per coprire sufficientemente le potenziali spese di locazione della proprietà. Se non sei sicuro che sarà così, passare la proprietà.

Per calcolare il ROI, hai solo bisogno di due numeri:guadagno sull'investimento e costo dell'investimento. Sottrarre il costo dal guadagno, poi dividere per il costo. La chiave è assicurarsi di aver contabilizzato tutti i costi, dalle spese di manutenzione ai tassi di interesse sui prestiti alle tasse sugli immobili, e altro ancora.

Anche se vorrai misurarlo ogni anno per assicurarti che il tuo investimento valga la pena e adeguarlo secondo necessità, proiettare il potenziale ROI è anche un buon modo per decidere se si vuole investire nel settore immobiliare. Gli standard del settore generalmente affermano che un rendimento dall'8 al 12% è ragionevole.

2. Identifica le tue spese operative

È facile semplificare eccessivamente la realtà di possedere una proprietà in affitto. Assicurati di avere un elenco di tutte le spese che potresti sostenere in modo da sapere se sei preparato per esse. Supponiamo che le tue spese siano circa il 50% del tuo reddito annuo lordo.

Gli immobili in affitto includono le spese operative e le spese in conto capitale. Il primo include l'affitto perso a causa di un posto vacante, assicurazione, tasse di proprietà, manutenzioni e riparazioni ordinarie, e i costi di gestione della proprietà o i costi per il tuo tempo in queste attività. Le spese in conto capitale includono le spese non pianificate che si verificano isolatamente, come un bisogno improvviso di sostituire uno scaldabagno, sistema di climatizzazione, tetto danneggiato, o un impianto idraulico difettoso.

3. Condurre una valutazione dei rischi

Uno dei rischi più evidenti di possedere un immobile in affitto è la possibilità di essere sfitto. Quindi scopri quali sono i tassi di sfitto nella tua zona e pensa a cosa puoi fare per far risaltare la tua proprietà ai potenziali inquilini. C'è la possibilità che tu abbia un cattivo inquilino e debba spendere soldi per lo sfratto e possibilmente per riparare i danni alla proprietà. Se non riesci a trovare un inquilino, sei bloccato con le spese.

Rispetto agli investimenti azionari, la proprietà in affitto ha meno flessibilità. Non puoi vendere velocemente se i mercati girano, e non puoi venderne solo alcuni:è un gioco tutto o niente. E, come per qualsiasi altro investimento, c'è il rischio di perdere denaro su una proprietà in affitto se devi prendere in prestito molto o se la proprietà diminuisce di valore.

4. Pagare altri debiti

Sebbene tu possa portare debiti se ottieni un mutuo per la tua proprietà in affitto, questo è considerato un buon debito. Crediti inesigibili, d'altra parte, include prestiti agli studenti o pagamenti con carta di credito. Questo tipo di debito di solito ha un alto tasso di interesse e non contribuisce alla tua ricchezza nel tempo.

Gli esperti dicono che pagare il tuo prestito studentesco (o altri debiti inesigibili) prima di investire è la strada da percorrere.

Valutare il valore di una proprietà in affitto

Se hai capito che le tue finanze sono in forma, il passo successivo è guardare la proprietà stessa.

5. Scegli la posizione migliore

La posizione può essere un grosso problema quando si tratta del tasso di posti vacanti e della qualità degli inquilini. Prima di decidere di investire in un immobile, guarda nella zona. Come sono le scuole? Cosa c'è nelle vicinanze:negozi di alimentari, ristoranti, shopping, vita notturna, caffè, e altri servizi? Quanto è accessibile il trasporto pubblico?

Considera la posizione quando stai indagando su quale sarà una tariffa di noleggio competitiva, non solo la città, ma il quartiere. Anche, pensa a chi potrebbe essere il tuo mercato. Ad esempio, c'è un ospedale universitario o una grande università nelle vicinanze?

6. Assicurati che il sistema HVAC funzioni

Come parte dell'ispezione della tua casa, è imperativo scoprire se l'HVAC e/o il forno della proprietà funzionano correttamente. Potresti essere in grado di risolvere da solo i problemi della fornace, ma se no, prova a ottenere una stima dal tuo specialista HVAC locale.

Se intendi includere i costi di riscaldamento e raffreddamento nell'affitto, ti risparmierai un bel po' di soldi assicurandoti che questo sistema funzioni bene. Se non li includerai, i tuoi futuri inquilini apprezzeranno i minori costi di riscaldamento/raffreddamento:renderanno la tua proprietà più attraente.

7. Ispeziona l'impianto idraulico

Anche se un'ispezione domestica includerà l'impianto idraulico, potresti anche voler chiedere l'input di un idraulico professionista, perché l'impianto idraulico può essere piuttosto costoso da riparare quando si verifica un problema a livello di sistema. Questa persona potrebbe fare un'ispezione con telecamera della linea fognaria principale, ad esempio.

Puoi anche indagare da solo controllando la pressione dell'acqua e il tempo di drenaggio in cucina e in bagno. Ispezionare visivamente i tubi ovunque li vedi per scolorimento, che è un segno di umidità dove non appartiene.

8. Verificare la presenza di perdite dal tetto

È facile dimenticare ciò che è fuori vista, ma lo stato del tetto è un'informazione essenziale quando si considera un investimento immobiliare. Un tetto che perde e i conseguenti danni causati dall'acqua possono causare una serie di problemi all'interno, compresa la muffa, integrità strutturale compromessa, e un rischio di incendio da componenti elettrici danneggiati.

E se vivi da qualche parte con forti piogge o clima invernale, le condizioni di quel tetto sono critiche. Ricorda che qualsiasi problema con il tetto non significa solo mettere fuori un secchio per te; muffa o danni causati dall'acqua potrebbero portare un inquilino a presentare un reclamo contro di te.

9. Valuta l'intera proprietà

L'edificio in sé non è l'unica parte importante di questo investimento. Tutto il terreno della proprietà, e talvolta anche considerazioni su immobili confinanti, deve essere parte della tua considerazione.

Se c'è un cortile, noti punti di drenaggio problematici? Com'è la salute degli alberi? In che condizioni è il vialetto? Esistono altre strutture oltre all'edificio che potrebbero richiedere riparazioni o manutenzione in modo da non rappresentare un pericolo? Quando vivi da qualche parte, puoi farla franca ignorando il vecchio garage cadente; no quando gestisci una proprietà in affitto.

10. Assicurati che sia ben isolato

Come per il sistema HVAC, l'isolamento avrà un impatto significativo sui costi di riscaldamento e raffreddamento, indipendentemente da chi lo sta pagando. Molti edifici più vecchi non hanno isolamento; d'altra parte, se stai acquistando un immobile da qualcuno che ci ha vissuto, potrebbe essere meglio isolato.

Proprio alla fine, ti consigliamo di assicurarti che i telai di porte e finestre siano ben sigillati per evitare perdite d'aria. Questo è facile da verificare accendendo una candela e spostandola lentamente lungo i bordi di finestre e porte:se sfarfalla, c'è una perdita. Dovresti anche considerare di investire nell'isolamento del sottotetto se non è già lì, poiché questa è la principale fonte di perdita di calore.

11. Verifica le riparazioni necessarie

Ovviamente, se stai considerando questo investimento, riceverai un'ispezione dell'edificio, che dovrebbe avvisarti di qualsiasi necessità di riparazione immediata. Avere un'idea chiara del costo delle riparazioni iniziali ti dà uno strumento di contrattazione con il venditore e ti rende più facile decidere se puoi permetterti questo investimento. Ricordare, anche se, che anche le proprietà in condizioni decenti al momento dell'acquisto avranno bisogno di riparazioni alla fine, quindi assicurati di aver compreso le condizioni e la durata di tutto ciò che si trova nella proprietà (quanti anni ha lo scaldabagno, ad esempio?).

Mantenimento della proprietà

Finalmente, considera i tuoi costi nel tempo e quanto lavoro sei disposto a dare per possedere una proprietà in affitto.

12. Prepararsi per i costi di manutenzione in corso

Scopri che tipo di manutenzione regolare dovrai pagare, che farà parte delle tue spese in conto capitale. Se c'è prato o giardino, quanto costerà mantenerlo? E la pulizia delle aree comuni interne? I sistemi HVAC e gli scaldacqua danno i migliori risultati con una manutenzione regolare.

Se si dispone di pavimenti in legno e si accettano animali domestici, potrebbero aver bisogno di attenzione dopo che ogni contratto di locazione è scaduto. Se hai un tappeto, avrà bisogno di una pulizia professionale (alcuni proprietari lo incorporano nei contratti di locazione e richiedono agli inquilini di farlo quando si trasferiscono). A seconda della zona, potrebbe essere necessario uno sterminio regolare.

13. Vuoi un gestore di proprietà?

Se stai acquistando un immobile in affitto lontano da dove vivi, quasi sicuramente vorrai un gestore di proprietà. Ma se sei locale, potresti considerare di farlo da solo. Devi valutare il valore del tuo tempo con i costi di pagare qualcun altro per gestire il leasing e le manutenzioni/riparazioni in corso.

Alcune domande da porsi:hai tempo libero? Quanto sei organizzato? Quanto è facile per te fermarti presso la tua proprietà in affitto con breve preavviso? Sai come fare mercato? Puoi permettertelo con il budget che hai stabilito (le spese di gestione della proprietà vanno dal 4 al 10% del reddito lordo mensile, a seconda delle dimensioni della proprietà)? Se sei entusiasta del progetto di investire in una proprietà in affitto e in generale ti piace essere pratico, potrebbe valere la pena di gestirlo da solo. Se stai trattando questo come solo un altro investimento a lungo termine, potresti prendere in considerazione un manager, proprio come lavori con un consulente finanziario per i tuoi altri investimenti.

I vantaggi di possedere una proprietà in affitto

Una delle maggiori attrattive dell'investimento in una proprietà in affitto è ricevere un reddito passivo. Questo può essere un ottimo modo per creare ricchezza mentre sei al tuo lavoro quotidiano e pianificare il pensionamento anticipato. Il trambusto laterale sta diventando una tradizione rispettata, e questo è un trambusto laterale potenzialmente redditizio. Questa forma di investimento aumenta il tuo reddito, e per di più, il reddito da locazione non è soggetto all'imposta sulla previdenza sociale.

Possedere un immobile in affitto è anche un modo per diversificare il proprio portafoglio di investimenti, che qualsiasi esperto consiglierà. Se scegli bene, è probabile che la proprietà si apprezzi nel tempo, aumentare il ritorno sull'investimento a lungo termine. E con questo tipo di investimento, ottieni alcune detrazioni fiscali, come le spese operative e gli interessi che paghi su un prestito, per ridurre il carico fiscale. Gli investimenti immobiliari sono considerati uno degli investimenti più stabili che puoi fare.

Per maggiori informazioni sugli investimenti immobiliari, puoi anche dare un'occhiata a questi libri sugli investimenti immobiliari.