5 errori che gli investitori REIT dovrebbero evitare durante la crisi del coronavirus

Gli investitori in fondi di investimento immobiliare (REIT) sono stati tra i più colpiti dal crollo del mercato che ha seguito l'emergere della crisi del coronavirus. I REIT investono nel settore immobiliare, affittarlo agli inquilini, e fai trading sul mercato azionario come un'azione. Sono i preferiti dagli investitori a causa dei loro alti dividendi e del forte record di crescita.

Il Vanguard Real Estate Index Fund ETF è stato preso a pugni all'inizio del 2020, ancor più dello Standard &Poor's 500, mentre in genere è meno volatile. Questa sottoperformance può essere sorprendente, pure, poiché i REIT nel loro insieme hanno sovraperformato l'S&P 500 per lunghi periodi.

In mezzo alla chiusura economica quasi totale in molti stati a causa di ordini del governo, I REIT hanno trovato più difficile riscuotere l'affitto dai loro inquilini, che siano aziende o persone. Oltre a ciò, devono soldi, pure, poiché finanziano la loro proprietà con il debito. Come molti americani, non vengono pagati nemmeno quando devono soldi ad altri.

Anche se il pensiero di vendere i tuoi REIT può essere piacevole al momento, questo approccio potrebbe costarti caro a lungo termine, rendendo la crisi ancora peggiore di quanto non sia già. Gli investitori REIT dovrebbero cercare di evitare questi errori comuni al fine di ridurre al minimo gli effetti della crisi del coronavirus e mantenere i loro portafogli protetti dalla conseguente recessione dell'economia.

1. Vendere in basso

Investire significa comprare a un prezzo basso e vendere a un prezzo più alto. Quindi, quando il mercato scende sostanzialmente, come all'inizio del 2020, vuoi valutare se stai vendendo solo perché il REIT è sceso o perché pensi che scenderà ulteriormente a causa dei fondamentali.

Un prezzo delle azioni REIT si basa sulle aspettative di potenzialmente milioni di investitori, che stanno esaminando tutti i tipi di dati (posti vacanti, crescita economica, problemi degli inquilini e molti altri) per determinare la loro migliore ipotesi sul valore del business. Anche se il prezzo può sempre variare in seguito, spesso occorrono nuove informazioni per cambiare la visione degli investitori del REIT.

Il mercato è spesso efficace nel predire il futuro. Le buone notizie possono arrivare senza che tu te ne accorga, e spesso le buone notizie possono essere attribuite agli investitori che diventano complessivamente meno pessimisti. Se la situazione cambia in modo favorevole, I valori REIT potrebbero effettivamente aumentare, non giù, lasciandoti aver venduto vicino al fondo.

2. Non analizzare attentamente un REIT

Qualunque cosa tu stia pensando di fare con un REIT:acquistare, vendita, o in piedi pacca - è importante analizzare con attenzione loro e l'industria. I REIT operano in molti settori diversi:sanità, alloggio, appartamenti, vendita al dettaglio e data center, per dirne alcuni. La dinamica di ciascuno di questi settori è tremendamente diversa, quindi non puoi adottare un approccio "taglia unica".

Per esempio, i REIT dei data center e i REIT delle torri hanno retto abbastanza bene. Sono ancora giù dai loro massimi, ma meno del settore più ampio. Poi ci sono i REIT di alloggio e vendita al dettaglio, che sono stati sbalorditi in quanto non è chiaro quando i consumatori potrebbero riprendere a viaggiare e fare acquisti come prima. Anche i REIT sanitari, che di solito godono di una domanda consistente, sono stati colpiti più duramente di quanto ci si potrebbe aspettare. Quindi dovrai capire le dinamiche di ogni settore.

Prima di prendere una decisione su come procedere, considerare questi fattori, nonché la situazione più specifica di ciascuna azienda. Gli inquilini pagano l'affitto? Il carico del debito è gestibile? L'azienda avrà bisogno di raccogliere fondi in futuro se l'economia non migliora? Il REIT – come un proprietario di teatri – se la caverà bene in una “nuova economia normale”?

Certo, queste sono solo alcune delle domande che vorrai prendere in considerazione prima di intraprendere qualsiasi azione. Lascia che siano i fatti a guidare le tue decisioni e non viceversa.

3. Lasciare che la paura ti impedisca di acquistare buoni REIT

Se hai analizzato l'azienda e il futuro a lungo termine sembra buono, potrebbe essere un errore non comprare di più, soprattutto se stai ricevendo uno sconto significativo rispetto a quello che pensi varrà il REIT in futuro. Quindi è importante non lasciare che la paura ti spaventi da un buon affare.

Questo non vuol dire che ogni REIT scontato sia un affare. E anche le buone aziende possono diventare più economiche man mano che emergono nuove informazioni o gli investitori diventano più pessimisti. Questo è uno dei motivi per cui molti esperti raccomandano di utilizzare la media del costo in dollari per acquistare azioni. Utilizzando questo approccio, puoi dividere i tuoi acquisti in media in un'azione.

Mentre i REIT sono noti per i loro dividendi stabili, l'attuale crisi del coronavirus ha messo in dubbio parte di quella stabilità. Se un REIT non riscuote l'affitto, avrà difficoltà a pagare il suo dividendo. Quindi gli investitori potrebbero già scontare molto potenziale per un taglio dei dividendi. Ma se il taglio dei dividendi non avviene, lo stock può essere innescato per rimbalzare più in alto.

Se i fondamenti del REIT sembrano buoni e può continuare a crescere in futuro, ma non ha un prezzo per questo scenario, allora potrebbe essere un buon momento per raccogliere azioni. Ma spesso dovrai superare la tua paura. Fare un'analisi approfondita di un REIT può aiutarti a eliminare ogni dubbio.

4. Solo posizioni di concentrazione, non diversificare

Se stai cercando di acquistare REIT durante la crisi, può essere un errore concentrarsi solo su quelli che possiedi. Anziché, potrebbe essere un'opportunità per acquistare alcuni dei titoli ad alto rendimento che prima sembravano semplicemente troppo costosi. In questo modo, puoi sfruttare il potere della diversificazione, aggiungendo effettivamente più aziende di alta qualità al tuo portafoglio, mentre sono relativamente più economici.

Per esempio, la crescita dell'economia digitale è stata eccezionale per alcuni settori REIT negli ultimi anni:magazzini, data center e torri di telecomunicazione, specialmente. Sebbene molti di questi settori abbiano resistito bene, sono ancora al di sotto dei massimi di 52 settimane. Ma le prospettive per questi settori a lungo termine rimangono solide.

Diversificando, puoi ridurre il rischio del tuo portafoglio aggiungendo potenzialmente alcune gemme di alta qualità. Aiuta anche a bilanciare il rischio che uno esploda, dato il debito significativo che è comune per i REIT.

5. Supponendo che le cose torneranno rapidamente alla normalità

Mentre il mercato è rimbalzato dai minimi in tempi relativamente brevi, potrebbe essere un errore pensare che l'economia reale si riprenderà velocemente. Molte persone dovrebbero rimanere senza lavoro anche quando il coronavirus viene neutralizzato come una minaccia, e numerose aziende non torneranno affatto. Quindi questo ambiente renderà difficile anche per le grandi aziende tornare rapidamente indietro.

E i REIT hanno altri problemi che sono specifici per loro. Devono riscuotere l'affitto dagli inquilini, e molti inquilini semplicemente non hanno i soldi, perché non stanno facendo niente di tutto questo in questo momento. Quindi i REIT potrebbero essere lenti a riprendersi. In cima a questo problema, I REIT sono generalmente finanziati con un debito significativo, allo stesso modo in cui i proprietari di case in genere prendono in prestito molto per finanziare le loro case. Senza soldi in arrivo, I REIT dovranno capire come pagare i propri debiti, pure.

Mentre i REIT nel loro insieme probabilmente andranno bene a lungo termine, potrebbe essere un errore aspettarsi le cose come al solito troppo presto. Questo è un altro motivo per cui la media del costo in dollari potrebbe essere una buona strategia.

Linea di fondo

I REIT offrono un modo interessante per investire nel settore immobiliare a lungo termine, ma gli investitori devono procedere con cautela durante questa recessione, negoziando il percorso tra ottimismo disattento e pessimismo miope. La diapositiva del mercato potrebbe offrire un valore significativo per impostare il tuo portafoglio per decenni di grandi rendimenti, compreso un flusso crescente di dividendi. Ma vorrai bilanciare questo rialzo con il potenziale di perdita, soprattutto se l'economia si indebolisce ulteriormente da qui.