Conviene estinguere anticipatamente il mutuo?

La mia amica Amy ha recentemente scritto con un dilemma interessante. "Devo estinguere il mutuo in anticipo?" si chiede.

Amy ha un lavoro ben pagato ed è riuscita a risparmiare abbastanza da poter essere completamente esente da debiti se volesse. E lei tipo vuole! Ma è questa la scelta migliore? È consapevole che questo è un bel problema da avere, ma è ancora un po' confuso. Vorrebbe una guida.

Ecco una versione ridotta della sua email:

Mi chiedo se hai qualche consiglio da darmi su come estinguere un mutuo rispetto a tenerlo ai fini fiscali.

Ecco il riepilogo di base: Ho 22 anni e $ 103, 000 rimasti con un mutuo trentennale a tasso fisso al 3,95%. Il mio pagamento mensile è di $ 668 al mese. Pagherò circa $ 48000 di interessi quest'anno. Pago di tasca mia sia le tasse che l'assicurazione ogni anno.

Gli ultimi due anni, Ho guadagnato quasi un quarto di milione di dollari ogni anno, e quest'anno probabilmente supererò tale importo. Questo è un posto meraviglioso dove stare. Senza altri debiti, Sto valutando se dovrei estinguere completamente il mio mutuo in un colpo solo a novembre, quando riceverò il mio bonus.

Ricevo consigli da entrambe le parti. Il mio commercialista mi mette in guardia contro di esso, poiché non avrei altri storni per compensare il mio alto reddito. Tuttavia la libertà di essere SENZA DEBITO sembra incredibile, anche se si tratta di una bolletta fiscale elevata.

Mi piacerebbe il tuo consiglio (o il consiglio dei tuoi lettori, se questo offre l'opportunità di condividere con loro).

La mia risposta di base a questa domanda, che ricevo spesso, è sempre stata: Questa è una situazione da non perdere. Decidere se dovresti pagare la tua casa è un caso in cui entrambe le opzioni sono fantastiche.

Matematicamente (e finanziariamente), la scelta migliore è quasi sempre quella di portare il mutuo. però , molte persone ricevono un enorme impulso psicologico dal non avere un mutuo. In altre parole, questa è una di quelle situazioni in cui la decisione finanziaria intelligente e la decisione psicologica intelligente non sono necessariamente la stessa cosa.

Sebbene Amy stia chiedendo specificamente le implicazioni fiscali, iniziamo esaminando il quadro generale.

I pro e i contro per estinguere il mutuo

Solo così tutti sono sulla stessa pagina, ecco una rapida occhiata ai pro e contro per estinguere il mutuo. Ci sono vantaggi e svantaggi in entrambe le scelte. Alcuni vantaggi sono più importanti di altri? Tu fai la chiamata.

Ecco perché potresti voler estinguere il mutuo in anticipo:

• Ogni volta che paghi un debito, compreso il tuo mutuo, guadagni un rendimento garantito sui tuoi soldi. Il mercato azionario restituisce una media a lungo termine del 6,8% (rendimenti reali), ma la media è non normale. Ci sono molti rischi nell'investire nel mercato azionario. Se non ti senti a tuo agio con questo rischio, pagare il mutuo è un buon investimento. Maggiori informazioni su questo in un momento.
• Mi piace pensare all'equità domestica come a una "magazzino di valore". Quando paghi il mutuo, è come mettere soldi in banca (anche se è più difficile avere accesso a soldi). Tale equità può essere sfruttata quando necessario. Intanto, si apprezza lentamente (assumendo che il valore della tua casa aumenti).
• Se stai attualmente pagando un'assicurazione ipotecaria privata, in genere nei casi in cui hai meno del 20% di capitale nella tua casa, l'estinzione del mutuo ti aiuterà a eliminare tale costo. Questo non è applicabile alla situazione di Amy, ma è qualcosa che altri potrebbero voler prendere in considerazione.
• C'è assolutamente un senso di sollievo che deriva dall'essere senza mutuo. Sai che se le cose vanno all'inferno, perdi il lavoro, i carri armati dell'economia, eccetera — almeno hai un posto dove vivere.

D'altra parte, ci sono ragioni per cui potresti voler mantenere un mutuo il più a lungo possibile. Ecco alcuni motivi per cui potresti decidere di preferire non estinguere il mutuo:

• Se ritieni di poter guadagnare un tasso di rendimento più elevato investendo altrove, allora questa è la scelta più sensata. Nella nostra recente era di bassi tassi ipotecari e alti rendimenti del mercato azionario, ad esempio, la scelta logica è stata invece quella di investire in borsa. Negli anni '70, anche se, quando i tassi dei mutui erano alti e il mercato azionario era letargico, questa non sarebbe stata una decisione intelligente. (Ecco una semplice calcolatrice che può aiutarti a valutare questa decisione.)
• Alcune persone, come il contabile di Amy, a quanto pare, credi che le agevolazioni fiscali del tuo mutuo valgano la pena di mantenerlo. La detrazione degli interessi del mutuo sulla casa, dicono, aiuta ad abbassare il tuo obbligo al momento delle tasse. Mentre questo è tecnicamente vero, è un pessimo mestiere. (Vedrai perché nella prossima sezione.) Comunque, come parte del quadro generale, è un fattore influente.
• Anche se non è spesso una considerazione, l'inflazione è in realtà tua amica quando si tratta di un mutuo, specialmente un mutuo di 30 anni. Ho comprato la mia prima casa per $ 108, 000 nel 1993. Se avessi tenuto quella casa e quel mutuo, Pagherei ancora fino al 2023. Ma pagherei con attuale dollari, che valgono solo circa 57 centesimi rispetto a 25 anni fa. L'inflazione è generalmente il nemico; con un mutuo, è tuo amico.
• Finalmente, può avere più senso mantenere il mutuo se si valuta la liquidità. Questo è, se vuoi e/o hai bisogno di contanti, mantenere il mutuo può essere l'opzione migliore. Una volta che dai i tuoi soldi alla tua società di mutui, è un dolore recuperarlo.

A causa della mia situazione, Sento che l'ultimo punto merita uno sguardo più attento.

Vedi, Non ho un reddito regolare da più di cinque anni. Vivo dei miei risparmi. È vero che ho un notevole risparmio (di cui sono grato), ma gran parte di essa è trattenuta in conti pensionistici che non possono essere sfruttati senza penalità fino a quando non compio 59 anni e mezzo. (Mancano meno di dieci anni ormai!)

Ho circa $ 300, 000 gruzzolo per durare i prossimi dieci anni. Se il mercato azionario cade, quel numero si ridurrà. C'è una parte di me che vorrebbe non essere stato obbligato a pagare $442, 000 contanti per questa casa l'anno scorso. Mi farebbe sentire meglio avere un po' di quell'equità, forse la metà? — in borsa e conti di risparmio invece.

Così com'è, Potrei essere nei guai se si scopre che ho bisogno di più soldi.

La detrazione degli interessi sul mutuo casa

Perché Amy ha chiesto delle implicazioni fiscali dell'estinzione del mutuo, affrontiamolo prima di immergerci più a fondo.

Qui negli Stati Uniti, i proprietari di abitazione possono detrarre gli interessi ipotecari dalle imposte sul reddito a condizione che siano soddisfatte determinate condizioni.

Supponiamo che Amy guadagni (come spera) $ 250, 000 quest'anno. Utilizzando le tabelle delle imposte sul reddito per il 2018 possiamo vedere che la sua aliquota marginale sarebbe del 35%. (Ciò significa che l'ultimo dollaro che ha guadagnato è tassato al 35%.)

Sarebbe stata tassata $ 45, 689,50 sui suoi primi $ 200, 000 di reddito, poi $ 17, 500 (35%) sui prossimi $50, 000. La sua tassa totale sarebbe di $ 63, 189.50 e lei efficace l'aliquota fiscale sarebbe del 25,3%. (La sua responsabilità fiscale sarebbe del 25,3% del suo reddito.)

Amy dice che pagherà circa $ 4800 di interessi ipotecari nel 2018. Se è in grado di detrarre completamente quell'interesse, questo significa che è in grado di ridurla reddito imponibile da $ 250, da 000 a $ 245, 200. Ciò ridurrebbe la sua responsabilità fiscale da $ 63, da 189,50 a $ 61, 509,50 - un totale di $ 1680.

Questa è la parte che confonde molte persone. Le detrazioni dall'imposta sul reddito riducono l'importo su cui sei tassato, non l'importo delle tasse che devi. È una differenza sottile ma importante. (I crediti d'imposta riducono l'importo dovuto. Ecco cosa ha da dire l'IRS sulla differenza tra crediti d'imposta e detrazioni fiscali.)

Se la detrazione degli interessi del mutuo sulla casa ha effettivamente ridotto le tasse di Amy, avrebbe risparmiato $ 4800 quest'anno. Anziché, sta risparmiando solo 1680 dollari. Per ogni dollaro che paga alla banca, il governo sta riducendo le sue tasse di 35 centesimi. Sembra un buon affare? Se è così, parliamo! Sarei felice di darti 35 dollari in cambio di 100 dollari.

Come molti altri, Trovo poco convincente l'argomento “dovresti tenere un mutuo per la detrazione fiscale”. Ecco come disse una volta il mio commercialista:“Non dovresti considerare il risparmio fiscale come un motivo per acquistare una casa. è solo un componente, e uno minore a quello.”

Ciò è particolarmente vero poiché se Amy non è in grado di elaborare un numero sufficiente di altre detrazioni dettagliate per superare i $ 12, 000 detrazione standard. Se è il caso, non c'è alcun vantaggio fiscale per il mutuo.

La matematica del pagamento del mutuo

Hai notato che si continua a parlare del “tasso di rendimento garantito” che deriva dall'estinzione del mutuo? Eppure non abbiamo parlato di cosa sia quel tasso di rendimento garantito è . Prendiamoci un momento per farlo.

• Se non specifichi le tue detrazioni fiscali, il tasso di rendimento del pagamento anticipato del mutuo è semplicemente il tasso del mutuo attuale. Diciamo che hai un mutuo con un TAEG del 3,95% come Amy. Pagare questo ti dà un rendimento garantito del 3,95%.
• Se tu fare elencare le detrazioni fiscali, il tuo rendimento garantito è un po' più complicato da calcolare. Fare così, converti la tua aliquota marginale in un decimale e sottraila da uno. Quindi, moltiplica quel numero per il tasso del tuo mutuo.

Usiamo la situazione di Amy per spiegare l'ultimo punto.

L'aliquota fiscale marginale di Amy è del 35%. Se lo convertiamo in un decimale, otteniamo 0,35. Se lo sottraiamo da 1, otteniamo 0,65. Se lo moltiplichiamo per il suo tasso ipotecario (3,95%), otteniamo il 2,57%.

Se Amy dovesse estinguere in anticipo il suo mutuo, guadagnerebbe un rendimento garantito del 2,57% sui suoi soldi.

questo è molto, molto meno del rendimento reale del 6,8% che Amy dovrebbe essere in grado di guadagnare se indirizzasse invece quei soldi a fondi indicizzati. La presa? Come menzionato prima, i rendimenti del mercato azionario sono non garantito.

(Tralascio l'interesse composto rispetto al calcolo dell'interesse semplice perché ho già dedicato troppo tempo a questo articolo. Basti dire che i rendimenti del mercato azionario sono composti mentre i rendimenti del pagamento anticipato del mutuo no. muoio dalla voglia di vedere una discussione su questo, dai un'occhiata a questo articolo su Afford Anything.)

Se prendi la tua decisione basandoti solo su matematica e logica, ha senso mantenere il mutuo il più a lungo possibile. Ma nessuno prende decisioni come queste basate puramente sulla logica. Nemmeno gli “esperti” finanziari.

Cosa dicono gli esperti

Cosa fanno? effettivo esperti di denaro pensano a questo dibattito? Sono divisi. Alcuni pensano che dovresti fare il possibile per estinguere il mutuo in anticipo. Altri pensano che sia un'idea stupida.

Ecco una carrellata di opinioni da alcuni dei manuali di denaro nella mia biblioteca.

• Ric Edleman ( Persone normali, Ricchezza Straordinaria ): Non possedere mai la tua casa a titolo definitivo. Anziché, ottenere un grosso mutuo di 30 anni e non pagarlo mai - indipendentemente dalla tua età e reddito . “Ogni volta che invii 100 dollari in più alla tua società di mutui, ti neghi l'opportunità di investire quei 100 dollari da qualche altra parte."
• Suze Orman ( Le leggi del denaro ):Investi nel noto prima dell'ignoto. L'estinzione del mutuo offre un ritorno sull'investimento garantito. “Non puoi vivere in una dichiarazione dei redditi. Non puoi vivere in un certificato azionario. Vivi a casa tua”. (O sulla tua isola privata.)
• Elisabetta Warren ( Tutto il tuo valore ):Risparmia il 20% del tuo reddito. Utilizzare il 10% per il risparmio previdenziale, 5% per accelerare il mutuo, e il 5% per risparmiare per sogni futuri. “ Pagare la tua casa fa anche qualcosa che molti pianificatori finanziari trascurano di menzionare:ti dà la libertà. Una volta che quel mutuo è andato, immagina solo tutta la libertà nel tuo portafoglio.”
• Dave Ramsey ( Il Total Money Makeover ): Paga in anticipo il mutuo se puoi , ma solo dopo aver salvato un fondo di emergenza, e solo se stai mettendo almeno il 15% del tuo reddito verso la pensione. Non utilizzare un programma progettato da un broker; usa la tua autodisciplina.
• Joe Dominguez e Vicki Robin ( I tuoi soldi o la tua vita ): "Paghi il mutuo il prima possibile". Questo consiglio è di 25 anni fa, quando i tassi dei mutui erano più alti. Durante la stesura di questo articolo, Ho mandato un'e-mail a Vicki per chiedere se il suo consiglio è sempre lo stesso. È:"La mia scelta è di non avere debiti e di vivere in una casa che posso permettermi".
• Charles Givens ( Ricchezza senza rischi ) offre un nuovo approccio al pagamento anticipato di un mutuo. “Il primo del mese, quando redigete il vostro regolare assegno ipotecario, [includi extra] per la parte "solo capitale" del pagamento del mese successivo."

Ho letto centinaia di libri sui soldi negli ultimi quindici anni. Molti autori hanno commentato questo problema. Alcuni esperti sostengono a favore del mantenimento del mutuo; altri esperti sostengono a favore della liberazione dai debiti. Non c'è consenso.

Quando ho scritto per la prima volta di estinguere il mutuo più di dieci anni fa, Mi sono collegato a un Yahoo! Articolo finanziario di Laura Rowley. Quell'articolo è sparito, che è una vergogna. In quel pezzo, Rowley ha offerto uno sfondo interessante su questo dibattito:

Perché così tante persone scelgono di mettere soldi extra in un mutuo quando altre opzioni probabilmente aumenterebbero la loro ricchezza? “Questo è davvero un residuo della mentalità della depressione che è perdurata di generazione in generazione, "dice [un esperto]. Al tempo, la maggior parte dei mutui aveva una durata da uno a cinque anni, con un pagamento forfettario dovuto alla fine.

"Qualsiasi shock al reddito significava che non potevi permetterti il ​​pagamento:i mutui erano molto più suscettibili all'incertezza economica, ” [dice l'esperto], e circa un quarto degli americani era disoccupato durante la Grande Depressione. “Va bene pagare il mutuo se ti dà tranquillità, ma dovresti riconoscere quanto costa quella tranquillità.”

Rowley sta suggerendo che la mentalità "paga il tuo mutuo se puoi" è il prodotto di una mentalità di scarsità. È una decisione nata dalla paura. Mantenendo il mutuo, d'altra parte, è un segno di una mentalità di abbondanza, una fede in un futuro positivo. (Sei d'accordo con lei?)

Cosa dicono i miei colleghi

Ieri, Ho intervistato alcuni dei miei colleghi che scrivono di immobili. Queste persone vivono e respirano case e mutui, quindi sanno il fatto loro. Ero curioso di sapere cosa pensassero di estinguere un mutuo in anticipo.

Il mio amico Coach Carson ha detto:

Mia moglie ed io abbiamo discusso questa esatta domanda sulla nostra residenza personale. Amiamo l'idea di semplificare le nostre vite e ridurre i nostri rischi. Ma finora abbiamo deciso di non farlo.

Globale, Vedo l'estinzione anticipata del mutuo come una decisione che bilancia la tranquillità (basso rischio) e la crescita (rendimento). Più peso dai tranquillità, maggiore è la probabilità di estinguere anticipatamente il mutuo.

Scott Trench, il presidente del sito immobiliare BiggerPockets e autore di Impostato per la vita , Dimmi:

Se dovresti pagare il tuo mutuo è meno un problema matematico e più emotivo.

• Se sono in modalità di accumulo di ricchezza, o cercando di far funzionare il mio processo decisionale per la più grande quantità di ricchezza a lungo termine possibile, Investirò in un'alternativa invece di pagare il mutuo.
• Però, una volta usciti dalla modalità di accumulazione della ricchezza, pagare un mutuo sembra essere estremamente popolare. Una casa a pagamento può fare un'enorme differenza nella quantità di denaro necessario per finanziare il tuo stile di vita.

Vado un po' più in dettaglio sulla matematica dietro il pagamento di una casa in questo articolo.

Finalmente, ecco i consigli di Mindy Jensen, ospite del podcast BiggerPockets Money (e Mrs. 1500 Days):

La maggior parte delle persone trascura l'incredibile potere di avere un mutuo pagato. Posso dormire bene pur avendo ancora un mutuo, ma alcune persone ottengono i heebie-jeebies avendo qualsiasi tipo di debito.

Però, se farai qualcosa con questo denaro che possa restituire un rendimento maggiore rispetto al tuo attuale mutuo, è un gioco da ragazzi non pagarlo.

Abbiamo risparmiato abbastanza soldi per estinguere il nostro mutuo in qualsiasi momento, tuttavia continuare a mantenere il mutuo perché possiamo guadagnare più soldi investendo in borsa (o investendo in immobili) di quanto paghiamo in interessi sul prestito. Il nostro tasso è del 3,25% e lo terremo per tutta la durata del mutuo.

Tra i miei amici che si guadagnano da vivere con gli immobili, c'è più consenso che tra gli esperti di denaro tradizionali. I professionisti del settore immobiliare dicono tutti la stessa cosa:da un punto di vista matematico, è meglio mantenere il mutuo. Ma dal punto di vista mentale, a volte la scelta migliore è pagarlo.

Conclusione

Ci sono alcuni angoli dell'interweb in cui le persone sono sbalordite che tu possa volere portare un mutuo. Molte persone pensano che se riesci a saldare il debito, è un gioco da ragazzi. Hanno torto. La matematica va a favore di mantenendo il mutuo.

Come ha scoperto la mia amica Amy, però, questa decisione riguarda più la mentalità che la matematica. E a volte anche la matematica rende l'estinzione del mutuo la scelta migliore.

• Nell'improbabile anche che tu abbia un mutuo a tasso variabile, pagarlo è un'idea intelligente, soprattutto ora che i tassi hanno iniziato a salire.
• Se non useresti altrimenti il ​​denaro in modo produttivo, se lo spendessi semplicemente in beni di consumo, per esempio, allora dovresti assolutamente pagare in anticipo il tuo mutuo. Mantenere il mutuo è solo una scelta finanziaria intelligente se metti quei soldi al lavoro per te!
• Se sei vicino alla pensione, probabilmente ha senso estinguere il mutuo. Parlando in generale, vuoi ridurre il rischio man mano che invecchi. Eliminare il mutuo è un modo per farlo. Alcune persone sostengono che pagare la tua casa sia in realtà un'altra forma di risparmio previdenziale.
• Se il tuo debito ipotecario è un pesante fardello psicologico, probabilmente ha senso liberarsene. Liberarsi dal mutuo significa anche liberarsi dal tempo e dall'energia spesi per gestire il mutuo. Questo è un vero vantaggio, anche se non puoi metterci un numero.

Ecco qua, miei amici, 3000 parole sull'opportunità o meno di estinguere anticipatamente il mutuo. E alla fine, la risposta è, dipende.

La linea di fondo è che questa è una situazione senza perdite. Entrambe le opzioni sono buone. Se sei abbastanza fortunato da avere i soldi per estinguere il mutuo, e se farlo ti rendesse felice, allora dovresti pagare la casa. Altrimenti, mantieni il debito e metti i soldi a lavorare altrove!