Come investire in REIT

L'aggiunta di immobili a un portafoglio di investimenti è stata, storicamente, una scelta saggia. Con l'apprezzamento della proprietà assistito negli ultimi due decenni, può sembrare un gioco da ragazzi.

Tuttavia, mentre le proprietà fisiche possono darti flusso di cassa, apprezzamento del capitale e la possibilità di sfruttare i fondi, ci sono alcuni inconvenienti chiave. Gli investimenti immobiliari fisici possono richiedere una notevole quantità di tempo e fatica, costi iniziali elevati e i fondi investiti diventano estremamente illiquidi.

Fortunatamente, esiste un altro prodotto di investimento che cattura la maggior parte dei vantaggi del settore immobiliare senza la necessità di acquistare mattoni e malta fisici. Questi prodotti sono noti come fondi di investimento immobiliare, più comunemente indicati come REIT.

Cos'è un REIT?

Un fondo di investimento immobiliare, o REIT (pronunciato reet ), è una società che possiede, finanzia e talvolta gestisce un insieme di proprietà immobiliari. Queste proprietà possono assumere una varietà di forme che vanno dagli appartamenti ai magazzini.

Gli investitori acquistano azioni in un REIT e, quindi, contribuiscono con fondi al portafoglio immobiliare complessivo. Tali fondi vengono investiti in progetti adeguati decisi da gestori immobiliari professionisti all'interno dell'azienda.

Il processo di combinazione dei fondi degli investitori può essere considerato in modo comparabile agli ETF o ai fondi comuni di investimento. Tuttavia, a differenza degli ETF e dei fondi comuni di investimento che raccolgono un paniere di azioni, i REIT si concentrano esclusivamente sugli investimenti immobiliari. Alcuni comprano e affittano proprietà. Altri si concentrano sulle opportunità di finanziamento.

I REIT consentono all'investitore medio di acquisire esposizione a proprietà a cui altrimenti non avrebbe accesso. Ad esempio, le persone potrebbero avere difficoltà a investire direttamente nello sviluppo di un centro commerciale. Tuttavia, mettendo insieme i singoli fondi, l'influenza per concludere affari milionari in dollari diventa molto più forte.

Per i fondi che contribuiscono, i REIT offrono agli investitori rendimenti da dividendi significativi.

Come funzionano i REIT?

Affinché un'azienda ottenga la classificazione di "REIT" e offra un elevato potenziale di reddito da dividendi, l'azienda deve conformarsi alle seguenti regole:

• Un minimo del 90% di tutto il reddito imponibile deve essere pagato agli azionisti.
• Il 75% del patrimonio totale dell'azienda deve essere collocato in immobili o contanti.
• Almeno il 75% del reddito deve essere generato da immobili.
• Una volta creato un REIT, l'azienda ha un anno per riunire oltre 100 diversi azionisti. Deve averne più di 100 durante il secondo anno di vita.
• Il 50% delle azioni non può essere detenuto da meno di 5 investitori individuali durante la seconda metà di un anno fiscale.

Ora le regole di cui sopra sono rigorose, ma c'è una buona ragione per questo. Se vengono seguite le regole di cui sopra, i REIT non devono pagare nessun l'imposta sulle società. Zero.

Non pagando l'imposta sulle società, consente ai REIT di competere in modo molto più aggressivo rispetto ad altre società di investimento immobiliare. La capacità di acquisire affari migliori alla fine porta a un aumento del reddito, di cui il 90% viene restituito agli investitori. L'obiettivo principale di un REIT è generare il maggior reddito da dividendi per gli azionisti, pur mantenendo un aumento affidabile del prezzo delle azioni.

Secondo i dati tratti dall'indice FTSE NAREIT All Equity REITs – che traccia tutti i REIT fiscalmente qualificati che detengono il 50% del patrimonio totale in immobili ammissibili – il rendimento medio negli ultimi 5 anni è stato del 9,4%.

Come valutare i REIT

Quindi, pagamenti di dividendi consistenti e consistenti sembrano un ottimo affare a lungo termine, giusto? Ma ora potresti chiederti come scegliere in quale REIT investire. E saresti REIT a...

Le metriche tradizionali come il rapporto prezzo/utili (P/E) e l'utile per azione (EPS) non sono utili quando si confrontano i REIT. Queste metriche utilizzano l'utile netto, che è una misura che tiene conto dell'ammortamento dei beni. Tuttavia, poiché la maggior parte delle proprietà generalmente non perde valore, anzi, la maggior parte delle proprietà apprezza, queste metriche non si traducono bene in REIT.

Invece, gli investitori devono prestare attenzione ad alcune altre metriche chiave. Questi includono:

• Fondi da operazioni o FFO. FFO aiuta a definire quanti soldi guadagna un REIT. Spesso è superiore all'utile netto perché i costi di ammortamento vengono aggiunti nuovamente. L'FFO viene calcolato aggiungendo i costi di ammortamento all'utile netto e quindi sottraendo eventuali guadagni dagli interessi o dalle attività vendute. L'FFO è solitamente indicato nel conto economico di un REIT.

• Prezzo a FFO. Questa metrica è utile per valutare se un REIT sembra costoso rispetto al resto del mercato. Per calcolare il prezzo in FFO, è necessario l'FFO per azione. Fortunatamente, la maggior parte dei rendiconti economici fornisce anche FFO come numero per azione. Il P/FFO viene quindi calcolato dividendo il prezzo di un'azione REIT per l'FFO come numero per azione.

• FFO rettificato. L'FFO rettificato è un'altra misura della performance di un REIT, tuttavia, questa metrica tiene conto degli adeguamenti specifici dell'azienda. Ogni regolazione è unica. Di conseguenza, non esiste un metodo standard per calcolarlo. Come FFO e P/FFO è anche scritto sulla maggior parte dei conti economici.
• Rapporto di pagamento. Questa è una metrica utile per determinare quanto un REIT ha pagato in dividendi in un anno. Il payout ratio viene calcolato dividendo il totale dei dividendi per i fondi delle operazioni (FFO). Poiché il 90% di tutti i dividendi viene pagato agli investitori, questa percentuale è generalmente elevata.

Perché investire in REIT?

I REIT sono ottimi veicoli di investimento per coloro che non vogliono possedere e gestire direttamente immobili, ma vogliono comunque beneficiare di un flusso di cassa costante. Tuttavia, pur richiedendo meno tempo e sforzi per l'installazione, ci sono alcuni aspetti negativi di cui essere consapevoli. Valutiamo entrambe le parti osservando i principali pro e contro.

Pro:

• Reddito consistente. I dividendi sono una delle principali attrattive per i REIT. Il 90% di tutto il reddito aziendale deve essere pagato agli investitori, quindi i dividendi sono spesso elevati e molto affidabili.
• Rendimenti elevati. In media, i REIT tendono a sovraperformare le azioni grazie ai pagamenti di dividendi superiori alla media.
• Diversificazione. Poiché i REIT sono tecnicamente un tipo di azione, possono aggiungere diversità a un portafoglio azionario esistente. I REIT sono in sintonia con la classe di attività immobiliare piuttosto che con le azioni.
• Attività liquida. I REIT quotati in borsa offrono un'opzione molto liquida per gli investitori immobiliari. Le azioni possono essere acquistate e vendute rapidamente tramite broker online.
• Bassa volatilità. Il prezzo dei REIT è solitamente molto meno volatile rispetto alle azioni. Sebbene non siano immuni dalla volatilità, gli ampi dividendi fanno sì che i prezzi delle azioni tendano a muoversi meno.

Contro:

• Tassa sui dividendi più elevata. Sebbene i REIT siano esenti dall'imposta sulle società, i dividendi raccolti dagli investitori sono soggetti a un'imposta sul reddito più elevata rispetto alle azioni tradizionali.
  
• Ridotta rivalutazione del capitale. Poiché i prezzi delle azioni REIT tendono ad aumentare lentamente, l'apprezzamento del capitale di un REIT tende ad essere inferiore rispetto ad altri investimenti immobiliari.
• Ampie allocazioni del debito. Grazie alla capacità di sfruttare i fondi di investimento, i REIT possono assumere quantità significative di debito. Tuttavia, questo di solito è prontamente compensato con un'elevata quantità di flusso di cassa a lungo termine. Tuttavia, i debiti ingenti possono essere un rischio quando colpiscono le recessioni economiche e aumenta il numero di posti vacanti nelle proprietà in affitto.

REIT pubblici e privati

I REIT possono variare considerevolmente, il che significa che ci sono molte opzioni per un nuovo investitore. Tuttavia, questo può anche renderlo opprimente. Quindi, per aiutare a scomporre le opzioni, è utile esaminare come è possibile accedere ai REIT. E il percorso di accesso rientra in una delle tre categorie chiave: 

• Scambiato pubblicamente. La scelta più ampia e popolare per gli investitori sono i REIT quotati in borsa. Le società quotate in borsa sono quotate nelle borse valori globali e possono essere acquistate e vendute direttamente tramite la maggior parte dei broker online.
• Pubblico non in elenco. Sebbene sia ancora pubblico e disponibile per qualsiasi investitore, questa seconda categoria di REIT non è quotata nelle borse mondiali. Di conseguenza, potrebbero volerci un po' più di ricerca per trovarlo.
• REIT privati. Infine, I REIT classificati come "privati" sono generalmente riservati agli investitori accreditati. Gli investitori accreditati di solito richiedono un livello di reddito elevato o un patrimonio netto elevato. Ciò significa che i REIT privati ​​non sono sempre accessibili a tutti gli investitori.

Tipi di REIT

Dopo aver valutato se un REIT è pubblico o privato, è quindi necessario determinare su quale area immobiliare si concentra l'azienda. Si concentrano su azioni, mutui o un po' di entrambi?

• Azioni. La maggior parte dei REIT si concentra sull'equità immobiliare. I REIT azionari si concentrano sull'acquisizione di azioni in una vasta gamma di proprietà. Questi possono variare da condomini a centri commerciali. Il reddito è prodotto dall'affitto riscosso sugli immobili di proprietà. È responsabilità del REIT gestire le proprietà e riscuotere l'affitto.
• Mutuo. Il secondo tipo più popolare di REIT si concentra sui mutui. Questi sono a volte indicati come mREIT. Gli mREIT cercano opportunità nel finanziamento degli immobili. Il trust acquisisce mutui o titoli garantiti da ipoteca e genera reddito dagli interessi e dai rimborsi.
• Ibrido. Un REIT ibrido, come suggerisce il nome, è un fondo che combina opportunità di equità e mutui. Potenzialmente, il migliore di entrambi.

Settori REIT

Ora hai determinato se un REIT è pubblico o privato e su quale settore del mercato immobiliare si concentra l'azienda. L'ultimo modo in cui i REIT vengono classificati è in base al loro focus sul settore. Chiediti, che tipo di proprietà acquistano o finanziano?

• Residenziale. I REIT residenziali si concentrano sull'acquisizione e la gestione di immobili residenziali. Le proprietà residenziali acquisite possono variare dalle case famiglia agli alloggi per studenti. Qualsiasi sviluppo che si occupa di più abitazioni. I residenti possono scegliere di concentrarsi su una posizione geografica o su un tipo di proprietà residenziale.

• Ufficio. Come suggerisce il nome, i REIT per ufficio si concentrano sullo spazio ufficio. Mirano a possedere, gestire e affittare quante più unità di uffici possibile. Pensa ai grattacieli.

• Industriale. I REIT industriali possiedono e gestiscono edifici incentrati sull'industria. Ciò coinvolge spesso spazi come magazzini o centri di distribuzione. Gli industriali hanno spesso a che fare con grandi organizzazioni aziendali.

• Vendita al dettaglio. I REIT al dettaglio affittano proprietà a quelle attività che richiedono l'accesso al pubblico. Questi REIT si concentrano sull'acquisizione di grandi sviluppi di vendita al dettaglio come centri commerciali e outlet.

• Infrastrutture. I REIT infrastrutturali mirano ai servizi richiesti da proprietà e aziende. Ciò può includere cavi in ​​fibra, linee elettriche, torri di comunicazione e servizi energetici.

• Timberland. Timberland è uno dei tipi più unici di REIT. Questi trust si concentrano sulla crescita, la raccolta, la gestione e la vendita del legname.

• Auto-archiviazione. I REIT self-storage si concentrano sull'acquisizione di ampi spazi che possono essere trasformati in contenitori. Questi REIT affittano spazio sia ad aziende che a privati. Le strutture self-storage offrono un'opzione a bassa manutenzione.

• Ospitalità. I REIT di ospitalità sono quelli che possiedono e gestiscono principalmente hotel. Tuttavia, l'ospitalità può includere anche ristoranti o unità di vendita al dettaglio se rientrano nei confini di un grande hotel.
  

• Diversificato. REIT diversificati è una classificazione utilizzata se un REIT possiede una combinazione di proprietà delle categorie precedenti.
• Specialità. Se un REIT è classificato come specialità significa che le proprietà che possiede non rientrano in nessuna delle nove categorie precedenti. Gli esempi includono cinema, piste da bowling o casinò.

Come investire in reit

Tutto ciò che serve per iniziare con i REIT è un conto di intermediazione. Sì, può essere così semplice, soprattutto se vuoi investire in società quotate in borsa.

Una volta creato un account, devi scegliere quale tipo (azionario o mutuo) e su quale settore concentrare il tuo REIT. Prenditi il ​​tuo tempo per valutare le opzioni. C'è un settore che secondo lei richiederà proprietà nei prossimi anni?

In alternativa, se preferisci non selezionare i singoli REIT (può essere un processo schiacciante), inizia a cercare REIT exchange-traded fund (ETF) o fondi comuni di investimento. Si tratta di un paniere di azioni REIT che offrono accesso a un'ampia gamma di prodotti. Per un portafoglio REIT quasi istantaneo e diversificato, questa sarebbe la scelta ottimale.

Infine, ricorda le implicazioni fiscali. I REIT evitano tutte le tasse sulle società. Di conseguenza, paghi l'imposta sul reddito standard su tutti i dividendi. Quindi, mentre i dividendi possono essere alti, potresti dover pagare un po' di più rispetto alle azioni standard. Se puoi, pensa se puoi utilizzare un conto fiscalmente efficiente, come un IRA o ISA, per i tuoi investimenti REIT. Maggiore è il rendimento dei dividendi che puoi mantenere, meglio è.

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