Investimenti immobiliari:una guida per principianti per iniziare

Le azioni hanno avuto un forte rialzo negli ultimi anni, con rendimenti del 26% nel 2023 e del 24% nel 2024 per le azioni statunitensi. Le azioni internazionali hanno preso il sopravvento nel 2025, guadagnando il 6% nel primo trimestre e il 12% nel secondo trimestre. Nel frattempo, il settore immobiliare ha sperimentato difficoltà con un rapido aumento del 4% dei tassi di interesse nel 2022. Gli investitori diretti hanno dovuto affrontare sfide con la prospettiva di rifinanziare il debito a tasso di interesse variabile a tassi più elevati, e i sindacati hanno fatto richieste di capitale disperate e hanno abbassato i rendimenti previsti. Anche se la Fed ha tagliato il tasso di interesse complessivamente dello 0,5% negli ultimi mesi del 2025, non sorprende che l'appetito per il settore immobiliare tra i membri del WCI e altri sia molto più basso rispetto a cinque anni fa.

Tuttavia, gli investitori esperti sanno che la FOMO non dovrebbe essere la motivazione a investire e che i migliori rendimenti spesso derivano dall’investire denaro in buoni investimenti dopo un periodo di rendimenti più modesti. Se stai considerando un investimento nel settore immobiliare privato, lascia che ti fornisca un piccolo consiglio esperto.

Riconosci che investire nel settore immobiliare è facoltativo

La prima cosa che dovresti sapere è che ci vorrà molto più lavoro che costruire un portafoglio di 3-5 fondi indicizzati su pochi conti di investimento. I professionisti ad alto reddito non devono necessariamente investire nel settore immobiliare, tanto meno in quello privato, per avere successo. Ci sono moltissimi multimilionari che hanno portafogli semplici ma diversificati e a basso costo. Se c'è qualcosa che trovi interessante nel settore immobiliare privato, come

• Rendimenti elevati
• Bassa correlazione con azioni e obbligazioni
• Reddito spendibile esentasse
• Altre agevolazioni fiscali uniche

sappi che faresti meglio a valutarlo abbastanza da affrontare alcune spese e problemi aggiuntivi, almeno al momento dell'acquisto dell'investimento e al momento delle tasse. Rinuncerai a un po' di regolamentazione, a un po' di liquidità e forse anche a un po' di diversificazione. Pagherai commissioni più alte. Deve valerne la pena.

Sii ricco

Il mio secondo consiglio è essere già ricchi. Questo non è un gioco per un investitore alle prime armi appena uscito dalla residenza. Se stai ancora ripagando i prestiti studenteschi, probabilmente non appartieni alla maggior parte dei buoni investimenti immobiliari privati. È solo una funzione di diversificazione e di investimenti minimi. Ad esempio, se desideri che il 20% del tuo portafoglio sia destinato al settore immobiliare, i fondi che desideri utilizzare offrono un minimo di $ 100.000 e ritieni che tre sia il numero minimo di diversi gestori di fondi di cui hai bisogno per un'adeguata diversificazione, ciò suggerisce che hai bisogno di un portafoglio di $ 1,5 milioni prima di iniziare questo gioco.

Alcuni potrebbero arrivarci con investimenti minimi più bassi o una maggiore allocazione immobiliare, ma per la maggior parte questo è un gioco giocato da multimilionari. È meglio utilizzare gli immobili privati ​​quando si è ricchi, non per diventare ricchi. C’è chi cerca di entrare “presto” con portafogli non diversificati gestiti da operatori inesperti. Indovina come funziona la maggior parte delle volte.

Ulteriori informazioni qui:

Confronto tra i fondi di prestito immobiliare privato

I 18 aspetti negativi degli investimenti immobiliari privati

Sii un vero investitore accreditato

La maggior parte degli investimenti immobiliari privati passivi richiedono che i loro investitori siano investitori accreditati perché questi investimenti di solito resistono e pagano per una minore regolamentazione rispetto alle società quotate in borsa. La definizione legale di investitore accreditato è generalmente qualcuno che ha avuto un reddito di almeno $ 200.000 per ciascuno degli ultimi due anni o ha un patrimonio investibile di almeno $ 1 milione. Trovo questa definizione inadeguata. Ecco il mio:

1. Essere in grado di valutare i meriti di un investimento senza l'assistenza di un consulente, contabile o avvocato E
2. Essere in grado di perdere l'intero investimento senza che ciò influisca in modo significativo sulla tua vita finanziaria.

Le proprietà immobiliari a leva possono andare a zero in ogni momento. Devi avere la capacità di possederne abbastanza affinché ciò non causi problemi reali quando si verifica.

Scopri la tua posizione nello spettro immobiliare

Nel nostro corso sugli investimenti immobiliari No Hype, introduco il concetto di spettro o continuum immobiliare. Esistono molti modi per investire nel settore immobiliare, ma forse la cosa più importante è abbinare il tuo metodo al tuo livello di interesse e competenza.

Ad esempio, penso che costruire un piccolo impero di affitti a breve termine, soprattutto se combinato con il lavoro locum tenens, sia il percorso più veloce per un dottore per raggiungere l'indipendenza finanziaria. Ma certamente non è per tutti. Richiede una certa iniziativa imprenditoriale e qualche rischio. È un secondo lavoro, almeno per un po'. Se ti piacciono la liquidità e la diversificazione e non ti dispiace rinunciare al controllo, ai benefici fiscali e ai rendimenti, potresti, come me, ritrovarti più sul lato destro dello spettro. Altri saranno nel mezzo o addirittura sul lato sinistro. Come quando si sceglie una residenza, la cosa più importante è l'idoneità. Se desideri un elevato livello di controllo sui tuoi investimenti, non ti piacerà un fondo immobiliare/REIT, sia esso quotato privatamente o pubblicamente.

Ulteriori informazioni qui:

Come iniziare a investire nel settore immobiliare

I 7 modi peggiori per investire nel settore immobiliare

Utilizza fondi di investimento immobiliare

Sono stupito di quante persone scelgano un sindacato individuale come primo investimento immobiliare. L'investimento minimo tipico per una sindacazione è di $ 50.000-$ 100.000. Anche l’investimento minimo tipico per un fondo privato è di $ 50.000-$ 100.000. Se questa è davvero la tua prima volta, perché mai pensi di stare meglio con una proprietà (come con un sindacato) invece che con una dozzina (come con un fondo)? Anche se ti piace quel livello di controllo, sei davvero pronto per questo? Che ne dici di rendere la tua prima sindacazione individuale il quarto investimento immobiliare privato invece del primo?

Non provare a sparare alle luci spente

Una delle cose che attira le persone fuori da un noioso vecchio portafoglio indicizzato e verso un investimento immobiliare privato è un pro forma che suggerisce che l’investimento fornirà rendimenti del 18%. Vorrei metterti in guardia contro l'effettuazione di un investimento con un pro forma come quello per il tuo primo investimento. I potenziali rendimenti elevati derivano dall’assunzione di un elevato livello di rischio. Potrebbe trattarsi del rischio di mercato, del rischio di sviluppo, del rischio che il piano a valore aggiunto non funzioni, di un livello relativamente elevato di rischio di leva finanziaria o del rischio di tasso di interesse variabile. Questi rischi si manifestano nel settore immobiliare; basta chiedere alle persone che faranno richieste di capitale nel 2025 a causa dell'assunzione di una grande quantità di debito a tasso di interesse variabile nel 2021.

Perché non correre un po' meno rischi con i tuoi primi investimenti? Se vuoi investire sul lato azionario per ottenere benefici fiscali, perché non cercare sindacati (o meglio ancora, fondi) che abbiano un rapporto debito/valore inferiore e/o solo debito a tasso fisso? Forse guadagni solo il 10% anziché il 13%, ma a volte il rendimento di il tuo capitale conta più del ritorno su il tuo preside.

Meglio ancora, considera di investire sul lato del debito. Per quanto mi riguarda, non riesco a capire perché sempre più persone non siano interessate ai fondi di debito immobiliare privato. Ecco i miei rendimenti personali da questa classe di attività negli ultimi anni:

• 2017:6,71%
• 2018:9,13%
• 2019:15,84%
• 2020:7,61%
• 2021:7,67%
• 2022:9,47%
• 2023:9,10%
• 2024:9,92%

Ha avuto rendimenti simili a quelli azionari con una volatilità molto inferiore, garantiti da proprietà reali in posizione di privilegio di primo grado. Cosa c'è che non va? (La risposta è inefficienza fiscale, se proprio vuoi saperlo, ma almeno c'è la detrazione 199A.) L'unica domanda che la maggior parte delle persone si pone quando lo vede è:"Cosa è successo nel 2019?" La risposta è che uno dei miei fondi di debito privato è diventato pubblico. Dato che il suo rendimento era molto più alto rispetto a investimenti pubblici comparabili ed era simile a quello dei fondi quotati in borsa, ho pensato che il prezzo sarebbe salito un po’ non appena fosse stato quotato. Così è stato e l'ho venduto dopo un paio di mesi ottenendo un guadagno piuttosto interessante, aumentando i rendimenti per il 2019 a un livello superiore a quello che ci si aspetterebbe da un investimento nel debito immobiliare.

Puoi anche scegliere un fondo che offra un po' più di liquidità rispetto alla maggior parte, nel caso in cui scopri che queste cose non ti piacciono davvero. Con alcuni fondi, sei in viaggio per 7-10 anni, ma altri ti lasceranno andare dopo un anno. Perché non sceglierne uno simile per il tuo primo?

Scegli qualcuno con un track record

Poche società immobiliari private hanno un track record così lungo come vorrei. Ne abbiamo solo uno nella nostra lista di sponsor e nel nostro portfolio che risale al 20° secolo. Non vuoi essere il primo investitore di qualcuno. The White Coat Investor non offre un servizio di verifica degli investimenti immobiliari. Le aziende ci pagano per una presentazione, non per una raccomandazione. Ma più a lungo sono presenti nella nostra lista, più i WCIer hanno investito in loro senza inviarci abbastanza reclami da rimuoverli dalla nostra lista. Vale qualcosa.

Non c'è garanzia che un investimento da parte di qualcuno sulla nostra lista non possa arrivare a zero (e lo è), ma se hai appena iniziato, perché non iniziare con qualcuno con cui sai che molte persone hanno investito per un lungo periodo di tempo? Nel nostro elenco figura una società che offre investimenti chiavi in ​​mano, una società che offre sindacati e un gruppo di società che offrono fondi (sia azionari che di debito), esattamente da dove dovrebbe iniziare la maggior parte degli investitori immobiliari passivi privati. Gli sponsor della conferenza WCI mi hanno detto che i partecipanti hanno detto loro:"Vedrò se sarai ancora qui l'anno prossimo prima di investire". La maggior parte dell'incompetenza e della frode sembrano manifestarsi entro il primo anno o due di vita di un'azienda. Perché non saltare quel periodo di tempo, per ogni evenienza?

Esegui un po' di due diligence

Esiste un’enorme variazione nella quantità di due diligence che può essere eseguita su un investimento. Puoi effettuare controlli sui precedenti di tutti i principali, parlare con tutti gli ex investitori, chiamare il revisore dei conti ed esaminare i risultati dell'audit, volare via e passeggiare per l'ufficio e le varie proprietà. La maggior parte di noi non fa tutto questo. Ma perché non iniziare leggendo effettivamente il Private Placement Memorandum (PPM), prestando particolare attenzione alle sezioni su rischio, leva finanziaria, commissioni e liquidità? Più di questi leggi, meglio riuscirai a identificare quando uno sponsor è inesperto o si assume più rischi di quanto preferiresti. Non ci vuole molto a trovare su Google il nome dell'azienda e dei suoi funzionari con parole come frode, truffa, fallimento, condanna o giudizio. Meritiamo tutti la presunzione di innocenza fino a prova contraria, ma è meglio sorprendersi prima di investire che dopo.

Rivedi il track record e fai domande su qualsiasi cosa interessante lì. Parla con altri investitori, di persona o online. La maggior parte di queste società organizza incontri regolari per gli investitori. Guarda i loro webinar. Anche se tutta la tua formazione sugli investimenti immobiliari non dovrebbe provenire dagli sponsor, puoi imparare molto da loro. Assicurati che abbiano un po' di pelle nel gioco. Anche se non devono andare in rovina se perdi soldi, vorrai sicuramente che sentano il tuo dolore. Cercali e chiedi informazioni su forum online, gruppi Facebook e subreddit come quelli offerti da The White Coat Investor.

Diversifica i tuoi investimenti immobiliari

La diversificazione ti protegge da ciò che non sai e da ciò che non puoi sapere. Se sei come me e possiedi 12.000 azioni tramite fondi indicizzati, 12 proprietà probabilmente non sembrano molte. E due o tre non sono niente. Decine di proprietà mi sembrano il minimo indispensabile, a meno che tu non sia l'unico proprietario, e anche in quel caso spero che tu possa arrivare a dozzine il prima possibile.

Ulteriori informazioni qui:

Puoi ridurre il rischio immobiliare

Il dilemma tra investimento minimo e diversificazione nel settore immobiliare

Una storia di 2 sponsor:come i miei investimenti immobiliari hanno avuto risultati molto diversi

Siediti e rilassati

Se tu, come la maggior parte degli investitori immobiliari passivi privati, investi in fondi e sindacati, il controllo sfugge alle tue mani una volta presa la decisione di investire. Per anni. Potresti anche rilassarti. Stai pagando tutte queste tasse così non devi passare il tempo a telefonare in bagno e a preoccuparti. Quindi non farlo. Queste aziende forniscono molti aggiornamenti regolari, ma in realtà voglio sentire da loro solo quando qualcosa va storto. La maggior parte degli aggiornamenti approfonditi o webinar sono comunque solo opportunità di vendita per il prossimo investimento. Non presto molta attenzione finché non arriva il momento di investire un po' più di denaro.

Sì, penso che dovrebbero inviarmi qualcosa ogni trimestre, ma no, probabilmente non leggerò l'aggiornamento per ogni investimento ogni trimestre. Non leggo nemmeno i rapporti annuali e semestrali dei miei fondi indicizzati. Leggi quella roba prima di investire, non dopo. Probabilmente puoi ottenere i rapporti trimestrali per un fondo precedente per darti un'idea di come comunicheranno con te sul nuovo fondo.

Per chi sono adatte le sindacazioni?

Coloro che non hanno investito nel settore immobiliare privato tendono a chiamare tutti gli investimenti “sindacati” o “sindacati”, a volte con una sorta di commento negativo su come siano tutte truffe che ti succhiano soldi. Ma se hai intenzione di investire direttamente in sindacati reali (cioè proprietà individuali) invece che in fondi, faresti meglio ad avere una buona ragione per dover fare la due diligence a livello di proprietà e rinunciare a una facile diversificazione. Se vuoi investire almeno in una dozzina o due dozzine di proprietà e utilizzi sindacati con un minimo di $ 50.000-$ 100.000 per farlo, avrai bisogno di un'allocazione di portafoglio piuttosto ampia.

Gli immobili privati passivi rappresentano il 15% della nostra allocazione immobiliare del 20%. Il resto del nostro portafoglio è investito in noiosi vecchi indici e investimenti simili a indici. Come puoi vedere, ci piace il nostro portafoglio sia noioso che passivo, quindi il nostro portafoglio immobiliare tende ad apparire simile al nostro portafoglio azionario in questo modo. Cerca di vedere la fine dall'inizio quando inizi a investire nel settore immobiliare privato.

Sei interessato a esplorare gli investimenti immobiliari privati? Assicurati di iscriverti alla newsletter gratuita di White Coat Investor Real Estate che ti fornirà importanti suggerimenti per investire in questa redditizia classe di attività, avvisandoti anche di nuove opportunità. Inizia la tua due diligence con coloro che supportano il sito The White Coat Investor:

* Considera queste introduzioni, non raccomandazioni. WCI ha un rapporto finanziario con ogni società quotata, la maggior parte sono destinate a investitori accreditati e tu sei responsabile della tua due diligence.

Cosa ne pensi? Come hai iniziato nel settore immobiliare? Come si presenta il vostro processo di due diligence? A che punto sei nel continuum immobiliare?