Incendi boschivi,

la siccità non può fermare il caldo mercato immobiliare della California Wine Country

L'impatto dell'uragano Ida sull'edilizia abitativa "non è un evento Katrina":dirigente immobiliare

Il presidente di Corporate Realty, Michael Siegel, fornisce una prospettiva positiva sul rimbalzo del mercato dopo la tempesta.

Quando Jenny Hess fece visita a sua sorella a Healdsburg, California, nel maggio 2020 per uscire da New York City durante la pandemia, era estasiata dal clima temperato della zona, bellezze naturali e sofisticata cultura enogastronomica.

L'attrazione è durata, anche quando ha dovuto fuggire per 12 giorni a causa di un violento incendio dietro la casa di sua sorella.

Così lo scorso ottobre, settimane dopo l'evacuazione, Hess ha comprato un 2, 000 piedi quadrati, tre camere da letto, 3½ bagni, completamente arredato, cottage vittoriano ristrutturato a tre isolati dal centro di Healdsburg per quasi 2,3 milioni di dollari.

Hess non ha avuto problemi a ottenere un'assicurazione antincendio conveniente, visto che è in centro città, che è considerato un rischio inferiore rispetto alle colline circostanti. Ma ora controlla costantemente le mappe dell'attività antincendio e gli indici di qualità dell'aria. Ha una borsa pronta, pronta nel caso avesse bisogno di andarsene.

Nel mese di luglio, dopo che l'attuale siccità ha spinto i funzionari della città a limitare l'uso dell'acqua, ha seguito l'esempio di molti altri e ha trovato un serbatoio per contenere acqua non potabile.

"Questo è un posto così incantevole, "dice Hess, che sta aprendo un ristorante e uno spazio per eventi in città. "È relativamente calmo, tranne quando sei preoccupato di rimanere senza acqua o che un incendio bruci la tua casa."

Altri condividono i suoi sentimenti:il valore stimato della sua casa è aumentato di circa $ 300, 000 da quando l'ha comprato.

Le evacuazioni e le restrizioni sull'acqua non sono più eventi strani nelle contee di Napa e Sonoma. Dall'incendio di Tubbs nel 2017, la zona è stata assediato da enormi incendi , inclusa una serie di cinque incendi nel 2020. Il fumo degli incendi che bruciano in tutta l'area ha già creato una foschia a volte quest'estate.

Le vendite di case tendono a interrompersi durante e immediatamente dopo un incendio, dice Zack Sperow, un agente immobiliare con More Estates, sia perché gli acquirenti si ritirano sia perché le compagnie assicurative non aderiscono. Poi riprende dopo qualche settimana.

I prezzi delle case nella regione vinicola della California sono aumentati fino a raggiungere livelli record. Il prezzo medio di Napa era di $ 900, 000 nel secondo trimestre del 2021, fino al 23% da $ 695, 000 nel secondo trimestre del 2019, mentre il prezzo medio di Sonoma è aumentato del 17% a $ 785, 000 nello stesso periodo, secondo i dati della MLS. Le vendite sono particolarmente forti nella fascia alta:a Napa, 57 case vendute per oltre $ 2 milioni nel secondo trimestre del 2021 rispetto alle 17 nel secondo trimestre del 2019.

Alberi bruciati dal fuoco di Caldor nella foresta nazionale di Eldorado, California, Venerdì, 3 settembre 2021.  (Foto AP/Jae C. Hong)

"È sorprendente, "dice Randall Bell, CEO di Landmark Research Group, che analizza i valori immobiliari dopo eventi catastrofici.

Gli analisti affermano che il mercato è guidato dalla stessa domanda pandemica, mercato azionario in aumento e tassi ipotecari bassi che stanno alimentando l'aumento dei prezzi degli immobili in altre parti del paese. Gli incendi non fanno altro che aggiungere un altro elemento all'equazione esacerbando la carenza di approvvigionamento, poiché i proprietari di casa sfollati cercano un posto dove vivere.

C'è anche una mancanza di appaltatori disponibili per costruire nuove scorte, dice Frank Nothaft, capo economista di CoreLogic. L'interruzione della costruzione e l'aumento del costo dei materiali da costruzione non fanno che aumentare la pressione sui prezzi delle case, lui dice.

Anche la psicologia gioca un ruolo.

"Finora, le persone hanno una memoria a breve termine riguardo ai disastri naturali, "dice Patrick Carlisle, capo analista di mercato nella Bay Area di San Francisco per Compass.

Prima della pandemia, i prezzi a Napa e Sonoma stavano aumentando, ma non così velocemente come le contee centrali della Silicon Valley, dove era centrato il boom dell'high-tech, e le contee adiacenti e molto più convenienti come Alameda, dice Carlisle. La pandemia ha cambiato quelle dinamiche, con i residenti all'interno della contea che si trasferiscono in contee più rurali e suburbane, alcuni dei quali furono poi colpiti da terribili incendi, lui dice.

Nel bacino del lago Tahoe a est, anche un popolare luogo di villeggiatura della Bay Area dove i prezzi delle case sono aumentati vertiginosamente dalla pandemia, il fumo del Caldor Fire sta rendendo l'ambiente tossico e stimolando le evacuazioni. "Il clima drammatico sta impattando ovunque, "dice Alain-Martin Pierret, un agente immobiliare con Healdsburg Compass. I suoi clienti gli dicono che si tratta di selezionare il loro veleno, che si tratti di incendi, allagamento, uragani o siccità. Il clima del paese del vino e le bellezze naturali, la bassa criminalità e la cultura sofisticata superano il rischio stagionale e il disagio delle evacuazioni antincendio, scarsità d'acqua e cali della qualità dell'aria, lui dice.

Questi tratti positivi tengono in vita David Spangenberg e Peggy Matsuda. La coppia ha acquistato una casa a Healdsburg nel 2010 per poco più di 1 milione di dollari per stare vicino ai genitori della signora Matsuda. Quando i suoi genitori sono morti e hanno deciso di vendere la loro casa l'anno scorso, sono stati sorpresi di trovare un'enorme quantità di domanda.

"I prezzi si erano rianimati oltre i nostri sogni più sfrenati, " dice Spangenberg. La coppia era stata evacuata due volte per incendi, con i funzionari che bussano alle loro porte dicendo loro di uscire. Per precauzione sono stati spenti più volte la corrente.

"Abbiamo detto 'Andiamocene di qui. È solo questione di tempo prima che succeda qualcosa di terribile, '", dice Matsuda. Hanno venduto la loro casa per 2,4 milioni di dollari, più del doppio di quello che avevano pagato.

Ma invece di lasciare la zona, decisero di acquistare un'altra casa nel vicino paese di Santa Rosa, pagando 3,45 milioni di dollari in contanti a giugno 2020 per un quadrilocale, sei-pipistrello, 3, Mediterraneo di 500 piedi quadrati in una comunità di golf club considerato un rischio di incendio inferiore. Hanno assicurato un'assicurazione antincendio per $ 6, 000 all'anno e ho comprato un generatore per tutta la casa per $ 60, 000 per far fronte ai momenti in cui le condizioni di incendio rischiose portano l'utility locale a interrompere l'alimentazione.

"Ci siamo scervellati per sapere dove c'è un posto migliore o addirittura uguale in cui vivere, " dice Spangenberg. "Ci piacerebbe andarcene. Abbiamo parlato di lasciare più e più volte. Ma questo è un posto fantastico in cui vivere".

FILE - In questo 9 giugno, 2021, foto d'archivio, un piccolo ruscello scorre attraverso il secco, terra screpolata di un'ex zona umida vicino a Tulelake, California  (Foto AP/Nathan Howard, File)

Spangenberg e Matsuda hanno entrambi avuto una lunga carriera negli investimenti immobiliari commerciali. E pensano che le valutazioni nel loro quartiere siano ancora in aumento, nonostante la minaccia di incendi. Due case simili alla loro nel quartiere di Santa Rosa sono state recentemente vendute per circa 5 milioni di dollari l'una.

Anche Terry Leanio ha deciso di restare nonostante i rischi. La sua casa a Santa Rosa è stata bruciata nell'incendio di Tubbs del 2017, durante la quale Leanio e il suo defunto marito Phil dovettero fuggire all'una di notte, col tempo solo per prendere il gatto e dei fogli, in un viaggio straziante e terrificante verso una zona commerciale a 45 minuti di distanza.

Invece di vendere il loro lotto, che gli era stato detto valeva circa $ 150, 000 all'epoca, hanno deciso di costruire un nuovo, leggermente più grande, quattro camere da letto, tre bagni 2, Casa di 400 piedi quadrati nello stesso punto, un processo che ha richiesto due anni di rapporti con gli appaltatori e costato circa $ 610, 000, quale assicurazione ha coperto.

La coppia ha dovuto evacuare tre volte dopo che la loro casa era finita, soggiornando una volta a casa della figlia e due volte in hotel. Dopo che suo marito è morto per un attacco di cuore a marzo, Leanio, 67, considerata vendita. Recentemente ha fatto valutare la sua casa per circa $ 1 milione.

Ma lei ama i suoi vicini e ha fiducia che la casa non brucerà di nuovo, in parte perché crede che il Dipartimento delle foreste e della protezione antincendio della California sia diventato più proattivo negli ultimi anni.

"Resto qui perché ne ho passate tante, " lei dice.

Donald Goodkin ha preso una decisione diversa. Il medico in pensione e sua moglie Catherine hanno acquistato una proprietà nel 2010 per $ 2,6 milioni e hanno avviato un vigneto e un B&B . A settembre 2020, l'hanno venduto per più del doppio di quello che hanno pagato.

La carenza di vigili del fuoco suscita preoccupazioni per gli incendi

Connell McShane di FOX Business riporta da Morrison, CO in mezzo a una serie di incendi che affliggono gli stati occidentali.

"Ci siamo divertiti fino all'inizio degli incendi, "dice Goodkin, 76. Dice che la zona è "incredibilmente bella" e la vita era tranquilla, ma non si sentiva più a suo agio lì a causa della minaccia degli incendi. L'odore del fumo ha rovinato un raccolto della loro uva, e le ricorrenti interruzioni dell'elettricità diventavano noiose.

I Goodkins hanno una casa in Francia, e di recente hanno comprato un condominio a Seattle, che si sente più al sicuro dagli effetti del cambiamento climatico. "La mia esperienza con la natura umana è che c'è una tendenza a razionalizzare e ignorare la possibilità che ti possa capitare una calamità anche quando è incredibilmente probabile che accada. La mia personalità non è così, " lui dice.

L'assicurazione ha svolto un ruolo sempre più importante nelle operazioni immobiliari della zona, dice Hillary Ryan, un broker con Compass. Sa quali aree possono sollevare bandiere sul rischio di incendio, compresi i luoghi che hanno vento, strade a senso unico e molti alberi. Dirige gli acquirenti a sparare mappe e consiglia loro di guardare i modelli storici degli incendi boschivi. Le aree più sicure includono i fondovalle e le proprietà vicine ai vigneti, che mitigano l'ustione.

Negli ultimi due anni, molti assicuratori standard si sono ritirati dalle comunità della California suscettibili agli incendi boschivi, mandare i proprietari di case alle più costose "linee in eccesso" e il Piano California FAIR, l'assicuratore di ultima istanza, che può essere molte volte più costoso. Ma il Dipartimento delle assicurazioni della California ha iniziato ad approvare alcuni aumenti delle tariffe e sconti di mitigazione, che dovrebbe aumentare l'offerta di polizze a basso costo , dice Janet Ruiz, il direttore della comunicazione strategica per l'Insurance Information Institute.

Quando Spangenberg e Matsuda cercavano un'assicurazione per la casa che avevano comprato a Santa Rosa a giugno, sono stati citati un intervallo di $ 20, 000 a $ 42, 000 all'anno dalle compagnie di assicurazione in eccedenza, ma alla fine sono stati in grado di assicurarsi un'assicurazione standard tramite un importante vettore per $ 6, 000 all'anno.

Ancora, i broker affermano che gli assicuratori stanno limitando sempre più il numero di polizze che scriveranno per ciascuna area, spesso scegliendo poche case su un isolato per distribuire il rischio. Il capo economista della California Association of Realtors, Jordan Levine, ha affermato che tali limitazioni potrebbero cambiare il mercato immobiliare.

Cindy Johnston dice che gli acquirenti della sua casa non hanno avuto problemi a ottenere un'assicurazione antincendio a prezzi accessibili.

L'infermiera di 67 anni, che si è trasferita a Sonoma nel 2002 per stare con il suo attuale marito, mettila 3, Fattoria di 400 piedi quadrati in vendita per $ 3,875 milioni lo scorso giugno. Venduto in un giorno a prezzo pieno.

"La minaccia di incendi non ha fatto alcuna differenza, " lei dice.