Guida agli investimenti immobiliari commerciali

Investire nel settore immobiliare è comunemente visto come una scelta solida. Ma mentre gli investimenti residenziali sono generalmente considerati "di routine", le opportunità immobiliari commerciali sono spesso avvolte nel mistero.

Tuttavia, le proprietà commerciali possono fornire alcuni dei flussi di reddito più elevati tra tutte le vie di investimento immobiliare. C'è una ragione per cui i soldi grandi giocano qui. Ma questo non significa che non puoi prendere anche una fetta della torta.

Quindi, che si tratti di un investitore immobiliare per la prima volta o di un promotore immobiliare esperto, una guida all'investimento immobiliare commerciale può spesso essere utile.

Cos'è un immobile commerciale?

Immobili commerciali è un termine raggruppato per indicare tutti gli edifici utilizzati per scopi commerciali.

Un altro modo utile per classificare gli immobili commerciali è qualsiasi proprietà che generi un reddito per l'inquilino. Se l'immobile viene utilizzato per generare reddito attraverso servizi alle imprese, è probabile che l'immobile sia commerciale. Un investitore immobiliare commerciale generalmente riscuote l'affitto da un'impresa.

Tipi di immobili commerciali

Immobili commerciali è un termine ampio. Mentre la proprietà residenziale è chiaramente per i residenti - un posto da chiamare casa - le proprietà commerciali sono disponibili in tutte le forme e dimensioni. Diamo quindi un'occhiata a quale tipo di proprietà si qualifica come immobile commerciale.

• Uffici. Si tratta di edifici utilizzati principalmente per uffici. Possono presentarsi in molte forme che variano dai grattacieli fino ai piccoli piani di media altezza nelle aree suburbane. Gli uffici vengono affittati da qualsiasi azienda o organizzazione che ne abbia bisogno. I termini di locazione possono essere elevati (5-10 anni).

• Unità plurifamiliari. Le unità multifamiliari sono un insieme di quattro o più unità abitative. A causa della capacità di ospitare più famiglie, sono classificati come immobili commerciali. I condomini sono un buon esempio. I termini di locazione per le proprietà multifamiliari possono variare notevolmente, da mesi a diversi anni.

• Spazi al dettaglio. Gli immobili commerciali al dettaglio comprendono tutti i locali utilizzati dalle attività di vendita al dettaglio per vendere beni e servizi al pubblico. Ciò include piccoli negozi indipendenti e centri commerciali più grandi. Come per gli uffici, i termini di affitto possono essere molto più elevati (3-5 anni).

• Unità industriali. La produzione pesante, i magazzini, i data center e i centri di distribuzione rientrano tutti negli immobili commerciali industriali. Queste proprietà sono solitamente raggruppate in aree che non sono adatte per l'edilizia residenziale.

• Edifici per usi speciali. L'ultima categoria comprende il restante immobile commerciale che non rientra in una delle categorie precedenti. Gli edifici per scopi speciali includono proprietà come asili nido, centri sanitari, case di cura per anziani, portici o hotel.

Investire pro e contro:

Sebbene sia un'opzione di investimento inquietante per molti, l'immobiliare commerciale offre una serie di vantaggi per coloro che sono disposti a provarlo. Detto questo, non è tutto sole e rose, quindi, come qualsiasi investimento, è importante valutare i pro ei contro.

Pro:

• Flusso di cassa. L'affitto di locali commerciali può generare un reddito mensile consistente per gli investitori. I termini di locazione prolungati che spesso accompagnano gli immobili commerciali fanno sì che a volte questo possa durare per un periodo di tempo prolungato. Il flusso di cassa gratuito può quindi essere utilizzato per altri investimenti o per un fondo per i giorni di pioggia.

Molti contratti di locazione commerciale richiedono anche alle aziende di pagare le tasse associate, l'assicurazione sulla proprietà e i costi di manutenzione. Ciò riduce i costi per l'investitore. Offerte come queste sono spesso indicate come locazioni triple net.

• Valutazione della proprietà. Mentre il flusso di cassa potrebbe rotolare nelle tue tasche, anche la proprietà stessa potrebbe apprezzarsi. Come gli immobili residenziali, le unità commerciali generalmente si apprezzano per lunghi periodi di tempo. Sebbene gli impatti sul mercato a breve termine non possano essere previsti, la storia ha dimostrato che i prezzi tendono ad aumentare a causa della scarsità di proprietà commerciali.

• Rendimenti più elevati. Una delle maggiori attrattive per gli immobili commerciali è il potenziale di rendimenti elevati. Sebbene i costi iniziali siano spesso più elevati, i rendimenti possono essere il doppio o il triplo di quelli della proprietà residenziale.

• Meno concorrenza. Poiché gli immobili commerciali sono percepiti come un percorso più complicato per gli investitori, la concorrenza per acquisire proprietà è meno agguerrita. I termini dell'offerta possono spesso essere falsificati con i venditori all'inizio del processo per rimuovere altri concorrenti.

• Manutenzione della proprietà. Molti inquilini commerciali hanno un interesse acquisito per mantenere e prendersi cura della proprietà. Una proprietà non mantenuta potrebbe portare i clienti ad allontanarsi dalle attività commerciali. Ciò significa che, di solito, sia l'inquilino che il proprietario sono allineati con il modo in cui la proprietà dovrebbe essere mantenuta.

Contro:

• Requisiti patrimoniali elevati. Per rendimenti più elevati, di solito, sono necessari costi iniziali più elevati e l'investimento immobiliare commerciale non è diverso. A causa del potenziale di generazione di reddito, gli immobili commerciali sono generalmente molto più costosi degli immobili residenziali all'interno della stessa area.

Oltre all'investimento iniziale, in qualsiasi momento possono verificarsi costi di manutenzione significativi, che intaccheranno i tuoi profitti. L'affitto deve essere sufficientemente alto per coprire questi costi all'anno.

• Attività illiquida. Come una proprietà residenziale, i fondi investiti in una proprietà commerciale sono estremamente illiquidi. Il processo per vendere una casa può richiedere diversi mesi. Gli immobili commerciali possono richiedere anche più tempo.

Se sono necessari fondi per un'emergenza, le possibilità di prelevare denaro da investimenti immobiliari commerciali sono basse.

• Correlato con l'economia. Il successo degli immobili commerciali e dell'economia può essere fortemente correlato. Se l'economia soffre, la domanda di beni e servizi può fluttuare drasticamente, il che può avere un rapido impatto sulla domanda di locali commerciali. Le proprietà residenziali non sono così colpite perché le persone hanno sempre bisogno di un posto dove riposare la testa.

• Complessità dei contratti di locazione. La maggior parte dei contratti di locazione residenziale sono copie carbone l'uno dell'altro. Variano molto poco. D'altra parte, i contratti di locazione commerciale possono variare notevolmente. Ogni aspetto della locazione è in discussione, compresa la copertura della manutenzione, l'assicurazione e le tasse.

A causa delle complessità, spesso sono richiesti avvocati commerciali esperti per garantire che un accordo sia logico per entrambe le parti.

• Offerte di lavoro più lunghe. A seconda della proprietà commerciale, i termini di locazione possono essere estremamente lunghi. Tuttavia, questo significa anche che una proprietà può rimanere vuota per periodi più lunghi. Se un'azienda deve impegnarsi in una locazione di oltre 5 anni, dovrà essere sicura al 110% che i tuoi locali commerciali siano adatti a loro. È necessario disporre di una riserva di cassa per coprire eventuali costi derivanti da eventuali offerte di lavoro.

Come iniziare

Ora dovresti avere abbastanza conoscenze per tenere una conversazione con un professionista immobiliare commerciale - beh, dovresti almeno essere in grado di dire ai tuoi amici di cosa si tratta.

Ma per mettersi in gioco e iniziare a fare soldi, che è di tutto questo, ci sono ancora diversi passaggi di cui essere consapevoli. Quindi, per aiutarti a rendere il processo il più efficiente possibile, abbiamo suddiviso ogni passaggio per te.

Fase 1:fai le tue ricerche (DYOR)

Il successo riscontrato negli investimenti immobiliari commerciali è fortemente correlato alla quantità di ricerca che viene anticipata. È qui che i profitti sono veramente falsi.

Devi iniziare a farti alcune domande. Vuoi investire nelle vicinanze di dove vivi o in un luogo diverso? Ti concentrerai su una particolare nicchia di immobili commerciali, ad esempio gli uffici? O sarai aperto a ogni opportunità?

Dopo aver determinato il tipo di proprietà che stai cercando e la posizione, ora è il momento di fare una ricerca sul mercato. Raccogli quante più informazioni possibili su prezzi, calpestio, reddito da locazione, disponibilità e tasse specifiche dello stato. Man mano che le conoscenze aumentano, dovresti iniziare a capire quale proprietà commerciale sarà adatta al tuo livello di investimento.

Per alcuni suggerimenti utili su come selezionare la posizione giusta, controlla i punti 2 e 3 della nostra guida al noleggio di seguito.

Leggi la guida:Come acquistare un immobile in affitto

Fase 2:organizza le tue finanze

Con costi di investimento iniziali così elevati legati alla proprietà commerciale, è fondamentale sentirsi a proprio agio con le proprie finanze. Sai quanto deposito puoi permetterti di depositare? Hai un piano per finanziare il resto?

Il finanziamento può provenire da un prestito convenzionale, un prestito garantito dal governo, un sindacato di parti interessate o un finanziamento offerto dal venditore. Se hai bisogno di un prestito, assicurati di avere un piano di investimento e un punteggio di credito massimo in atto. Non sarà solo la proprietà commerciale che una banca esaminerà.

Di solito per ottenere il finanziamento devi anche capire il potenziale di rendimento. Di conseguenza, il ritorno sull'investimento sarà un fattore decisivo nella scelta di un immobile. Fortunatamente, ci sono alcune metriche chiave che possono aiutarti a separare i diamanti di proprietà commerciali dal grezzo.

• Risultato operativo netto (NOI). Il NOI rappresenta il reddito annuo generato dai locali commerciali. Si calcola sottraendo alla rendita locativa annuale le spese annue per mantenere l'immobile completamente mantenuto. Vuoi che questo numero sia il più alto possibile.

• Tasso di capitalizzazione. Il tasso di capitalizzazione, a volte chiamato tasso cap o tasso di rendimento in breve, è comunemente utilizzato dagli investitori per valutare il potenziale di una proprietà rispetto a un'altra. Si calcola confrontando la rendita annua lorda con il prezzo totale dell'immobile.

Se un'unità commerciale viene acquistata per $ 800.000 e il reddito annuo da locazione è di $ 80.000, il tasso di copertura lorda sarebbe del 10% (la matematica- ($ 80.000/$ 800.000) x 100). Per calcolare il net cap rate, si utilizza lo stesso calcolo ma invece di utilizzare il reddito annuo da locazione, si utilizza il reddito operativo netto (NOI). Questo tasso massimo terrà conto di eventuali costi dell'anno.

L'idea del cap rate è di ottenere la percentuale più alta possibile, aumentando così i tuoi rendimenti. Il calcolo del cap rate non tiene conto di eventuali debiti che potrebbero essere stati utilizzati per l'acquisto dell'immobile.

• Tasso di rendimento interno (IRR). L'IRR è un calcolo previsionale per determinare la velocità con cui un investimento restituirà denaro. È comunemente usato dagli investitori immobiliari commerciali per confrontare progetti di dimensioni diverse che competono per lo stesso finanziamento.

Una proprietà commerciale può generare un tasso di rendimento del 10% un anno ma può generare solo l'8% durante l'anno successivo. L'IRR viene utilizzato per tenere conto di queste modifiche.

Più alto è l'IRR, più velocemente il denaro verrà restituito alle tue tasche. Se il denaro arriva rapidamente, può essere utilizzato per altre opportunità. La restituzione del denaro prima è più preziosa della restituzione del denaro in una fase successiva. Sebbene sia un calcolo utile, a causa della sua complessità è un calcolo che è meglio calcolato tramite software, piuttosto che su carta.

Dopo aver manovrato le finanze, l'ultimo porto di scalo sono le tasse. È responsabilità dell'investitore gestire tutte le dichiarazioni fiscali per il totale guadagnato sugli investimenti immobiliari commerciali. Tuttavia, questo a volte può essere intimidatorio. Trovare un contabile decente potrebbe essere vantaggioso quando si affronta questo processo.

Fase 3:assumi esperienza

Una volta che hai un chiaro apprezzamento per il tipo di investimento che stai cercando, hai un budget in mente e ti sei informato su quante più informazioni puoi trascinare da Internet, è probabile che sia il momento di contattare un esperto.

Un esperto di proprietà commerciali, o broker, sarà in grado di aiutarti nella ricerca del tuo primo immobile. Prima di scegliere, assicurati di guardare il loro background. Hanno venduto immobili simili a quello che stai cercando? Da quanto tempo lavorano nella zona? Hanno dei contatti locali utili? La loro conoscenza del mercato dovrebbe essere estremamente nitida.

Quando parli con candidati idonei, delinea chiaramente ciò che stai cercando e valuta le loro reazioni. Non ci vuole una lunga conversazione per determinare se una persona è adatta a te. Cerca qualcuno che sia coinvolto, entusiasta ed esperto.

Fase 4:trova una proprietà adatta

Hai fatto i compiti e ora puoi iniziare a cercare la tua proprietà commerciale (o proprietà) adatta. Fortunatamente, gli immobili commerciali non abbondano come quelli residenziali, il che significa che il compito di scegliere è ridotto. Ma per quanto sia bello avere meno opzioni, meno opzioni significa che è più difficile trovare buone opportunità.

Esistono diversi modi in cui è possibile trovare proprietà di investimento commerciale. Chatta con il tuo agente immobiliare commerciale o broker dovrebbe essere il primo della lista. Situati in prima linea nel mercato, dovrebbero già conoscere i dettagli delle potenziali proprietà locali. Insieme al tuo agente, unisciti a qualsiasi rete di grossisti locali. I grossisti lavorano sia nel settore residenziale che in quello commerciale e possono informarti sulle prossime offerte.

Un altro metodo popolare per trovare lead di investimento commerciale è tramite posta diretta. Ciò può comportare e-mail o lettere. Attraverso la tua campagna di posta diretta, puoi specificare esattamente cosa stai cercando in un investimento immobiliare e potenzialmente cosa sei disposto ad offrire.

Infine, ci sono diversi siti utili per aiutarti a cercare direttamente le proprietà tra cui Loopnet, Crexi e Craigslist.

Durante la ricerca, ricordati di continuare a controllare i numeri. Hai calcolato il NOI e il cap rate? E l'IRR? Assicurati che quei dollari stiano lavorando il più duramente possibile per te.

Fase 5:Visualizza la proprietà

Non acquistare mai una proprietà commerciale al valore nominale, qualsiasi proprietà per quella materia. Organizzare sempre una prenotazione in anticipo, potenzialmente diverse se necessario. Questo può essere completato prima o dopo che è stata fatta un'offerta.

Se inizialmente hai visionato la proprietà da solo, quando le cose si fanno serie, ricordati di portare il tuo agente immobiliare commerciale a dare un'occhiata. Lui o lei potrebbe individuare cose di cui non hai tenuto conto. Devi essere pienamente consapevole di tutto prima di firmare su quella linea tratteggiata.

Fase 6:stabilisci un contatto

Quindi ora hai in mente una proprietà e ti sei assicurato che sia allineata con il capitale che hai assicurato e i numeri di un'impresa redditizia. Successivamente, è il momento di contattare il venditore.

A differenza della proprietà residenziale, la proprietà commerciale di solito richiede una lettera di intenti (LOI). Un LOI è un semplice documento che delinea ciò che stai cercando di acquistare e le condizioni di base dell'acquisto. Le informazioni di base da includere sarebbero cose come il prezzo di acquisto, l'importo del deposito, il periodo di valutazione e qualsiasi altra clausola che desideri adottare.

Una lettera di intenti non è un documento legalmente vincolante. Il suo scopo è che tu e il venditore possiate iniziare a discutere i risultati di un accordo futuro.

Fase 7:invia un'offerta competitiva

Se l'accordo continua a sembrare promettente, allora, come si suol dire, non c'è tempo come il presente:è tempo di fare un'offerta formale.

Verrà presentata un'offerta formale sotto forma di contratto. Tutti i contratti devono essere esaminati a fondo da un avvocato qualificato. Assicurati che il contratto descriva tutti i dettagli necessari dell'accordo e contenga clausole e condizioni sufficienti a proteggere te e il venditore.

Una volta concordato un contratto, controlla che il tuo finanziamento sia pronto per partire.

Fase 8:effettua un'ispezione

Proprio come le proprietà residenziali, devi essere sicuro che non ci siano problemi di fondo con un edificio commerciale. Ci sono problemi strutturali nascosti di cui semplicemente non sei a conoscenza? Il tempo che intercorre tra la presentazione di un'offerta formale e la conclusione dell'accordo dovrebbe essere preso per verificare la presenza di tali problemi, formalmente noto come periodo di ispezione.

Un acquirente può completare una serie di controlli, tra cui la relazione di un perito edile, un'indagine ambientale e un'ispezione del confine. In questa fase possono essere stabiliti anche i dettagli relativi al reddito generato dalla proprietà. Qual è l'affitto attuale? L'edificio è libero? Se sì, da quanto tempo è vacante? La tassa sulla proprietà è aggiornata?

Fase 9:profitto

Se tutte le ispezioni vanno bene e rimani soddisfatto della tua scelta di proprietà commerciale, l'affare può concludersi. La chiusura dell'affare ha effetto dalla data di trasferimento dei fondi, che di solito è gestito da un avvocato o da una società titolare.

Da qui in poi, il tuo obiettivo dovrebbe essere quello di massimizzare il profitto del tuo investimento.

La gestione della proprietà ora è sulle vostre spalle. Lo eseguirai tu stesso? O lo farai gestire da una società di gestione?

Pensieri conclusivi

L'investimento in immobili commerciali non deve essere necessariamente un luogo in cui dominano solo i "titani" del settore immobiliare. È una strada di investimento aperta a chiunque sia disposto a dedicare tempo e duro lavoro. I passaggi non devono essere intimidatori e di certo non hai bisogno di milioni di dollari per partecipare.

Come la maggior parte degli investimenti, un affare immobiliare commerciale è fatto o rotto dai numeri. Concentrati su di loro. Raccogli la ricerca, rendi conto di quante più variabili possibili e ne uscirai avanti.

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