Due Diligence immobiliare:una guida completa per gli investitori

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Investire nel settore immobiliare è un ottimo modo per creare ricchezza e creare flusso di cassa. Ma è anche un grande impegno finanziario.

E con qualsiasi grande impegno finanziario, vuoi evitare grossi errori.

Secondo Investopedia, “lesinare sulla ricerca” è uno degli errori principali da evitare se vuoi che il tuo investimento immobiliare abbia successo.

È qui che entra in gioco la due diligence.

La due diligence consiste nella ricerca approfondita di un investimento immobiliare prima la vendita finale.

Sapere come eseguire la due diligence riduce il rischio di grossi errori finanziari. E ti aiuta a investire con maggiore conoscenza e sicurezza.

Questo articolo spiega il perché la due diligence è essenziale nel settore immobiliare. Principalmente riguarda come eseguire la due diligence per gli investimenti immobiliari.

Cosa significa due diligence?

In termini semplici, la due diligence significa “fare i compiti”. Significa confermare i fatti e valutare i possibili risultati prima prendere una decisione importante.

Lettura consigliata:Cosa significa "Fai la tua due diligence"?

Che cos'è la due diligence per gli investimenti immobiliari?

La due diligence immobiliare consiste nel verificare prima i fatti fisici, finanziari e legali di una proprietà lo compri.

È il modo migliore per avere la certezza di ottenere la proprietà e il potenziale reddito che ti aspetti.

La buona notizia è che se riscontri problemi durante la ricerca, puoi rinegoziare il contratto o andartene.

Quindi è facile capire il perché la due diligence è essenziale per gli investimenti immobiliari. Tuttavia, il processo può essere intenso.

Quindi, invece di considerarlo un compito ingrato, consideralo un'opportunità.

Considerala la tua occasione per prendere una decisione informata ed evitare grossi errori.

Che si tratti di cambiare casa, di modificarla o di acquistare una proprietà in affitto, completerai la due diligence.

Naturalmente, il modo in cui analizzi i tipi di investimenti immobiliari può differire, ma le basi sono le stesse.

Durante la due diligence, impari il più possibile su una proprietà prima che la vendita sia definitiva. E il processo inizia prima ancora che tu entri in una proprietà.

Ci sono tre fasi del processo di due diligence:

1. Due diligence pre-offerta
2. L'offerta di acquisto (contratto)
3. Due diligence post-offerta

Continua a leggere per conoscere la due diligence fondamentale per tutti gli investimenti immobiliari. Inoltre, scopri in che modo l'analisi di una proprietà in affitto differisce da una rotazione della casa.

Due diligence pre-offerta

Prima di fare un'offerta su qualsiasi proprietà, risparmia tempo, denaro ed energia eseguendo una due diligence preliminare.

Di seguito sono riportati alcuni passaggi fondamentali da eseguire prima fare un'offerta su un immobile:

• Analisi del mercato e del vicinato
• Trova finanziamenti
• Stima dei costi di riparazione/ristrutturazione
• Calcola un ritorno sull'investimento stimato
• Decidi se la proprietà potrebbe essere redditizia in base ai tuoi obiettivi di investimento.

Analisi del mercato e dei quartieri

Un ottimo modo per comprendere il tuo mercato immobiliare è analizzare proprietà come quelle che desideri acquistare, ovvero "comps" o proprietà comparabili.

Ecco come conoscere il tuo mercato di riferimento:

• Monitora gli annunci immobiliari, la velocità con cui vengono venduti e il loro prezzo.
• Parla con gli investitori immobiliari locali.
• Visita i quartieri target e parla con i residenti.
• Parla con un agente immobiliare locale.
• Ricerca metriche chiave per la città e le comunità.

Per trovare un’area in cui investire, guarda i dati demografici e i dati locali. Considera quanto segue:

• Tendenze dei valori (i valori delle proprietà sono in aumento o in calo?)
• Percentuale di proprietari-occupanti
• Classifiche scolastiche
• Tasso di criminalità
• Crescita della popolazione
• Disponibilità di lavoro
• Vicinanza a negozi e servizi
• Zonizzazione e sviluppo futuro
• Prezzi di affitto

Siti web utili per la raccolta di informazioni:

• City-Data.com
• Dati del censimento degli Stati Uniti
• GreatSchools.org
• Associazione nazionale degli agenti immobiliari (NAR)
• RentRange.com

Trova finanziamenti

Diversi istituti finanziari offrono diversi tipi di prestiti. Ma non tutti i programmi, i termini e le tariffe sono disponibili per gli investimenti immobiliari.

Inoltre, alcune banche non finanziano particolari immobili. Ad esempio, alcuni non offrono prestiti su proprietà che necessitano di riparazioni estese.

Quindi, è saggio cercare il miglior finanziamento per l'investimento immobiliare che desideri – prima sei pronto per acquistare.

È inoltre consigliabile ottenere la pre-approvazione da un prestatore (non solo pre-qualificato, in modo che i venditori non si preoccupino del fallimento del tuo finanziamento se accettano la tua offerta.

Il lavoro iniziale dedicato alla preparazione del finanziamento verrà ripagato quando troverai la proprietà giusta e farai un'offerta.

Stima dei costi di riparazione e ristrutturazione

Mentre visualizzi le proprietà, fai un elenco delle riparazioni necessarie e dei costi stimati. Molti investitori hanno un elenco predefinito di tipici elementi di riabilitazione per questo scopo.

Include elementi quali HVAC, tetto, fondamenta, impianti idraulici, impianti elettrici e finestre.

A questo punto, i costi di ristrutturazione saranno una stima approssimativa. Tuttavia, è essenziale calcolare il potenziale torna per decidere se vuoi fare un'offerta.

Fai i conti:determina il potenziale ritorno sull'investimento (Flip vs. Noleggio)

Una volta che hai le stime sulla riabilitazione, fai alcuni rapidi calcoli per vedere se vale la pena fare un'offerta.

Ecco dove le analisi pre-offerta delle proprietà in affitto e quelle in vendita differiscono.

Tuttavia, potresti prendere in considerazione l'idea di eseguire calcoli per entrambe le strategie.

Perché se entrambi i metodi hanno del potenziale, hai una valida strategia di uscita se uno non funziona.

Per noleggi

Per gli affitti esistenti, utilizza le informazioni sull'affitto del venditore per valutare il potenziale della proprietà.

In genere, il venditore fornisce una dichiarazione pro forma che elenca le entrate e le spese derivanti dall'affitto.

Tieni presente che il pro forma è una stima basata sul rapporto del venditore e può tralasciare dettagli vitali.

In altre parole, deve essere verificato durante una due diligence più approfondita dopo la stipula di un contratto.

Se la proprietà non è in affitto, valuta il potenziale spese e redditi da locazione.

Per un approccio conservativo, sottostimare l'affitto e sovrastimare i costi.

Successivamente, esegui alcuni calcoli per valutare il potenziale della proprietà, inclusi il reddito operativo netto (NOI), il tasso massimo e il rendimento in contanti.

• Risultato operativo netto (NOI). NOI calcola le entrate meno le spese.

Reddito operativo netto =Reddito lordo – Spese operative

• Tasso massimo. Questo calcolo è un rapporto tra NOI e valore della proprietà e un buon modo per confrontare gli investimenti.

Tasso massimo =reddito operativo netto (NOI)/prezzo di acquisto totale

• Contanti su restituzione in contanti. Questo calcolo è il tasso di rendimento del denaro effettivo investito.

Contanti su rendimento di cassa =NOI/Investimento in contanti

Per i salti mortali

La maggior parte delle proprietà flip necessitano di più di un po' di cure amorevoli e vengono valutate al di sotto del valore di mercato. Pertanto, una stima critica è il valore post riparazione (ARV) .

Per trovare l'ARV, innanzitutto, ti servono i costi di riabilitazione stimati da quando hai attraversato la proprietà.

(Nota:potresti voler sovrastimare le spese per tenere conto delle sorprese.)

Inoltre, trova il valore medio per piede quadrato per proprietà comparabili sì.

Quindi potrai calcolare il valore aggiunto dalle ristrutturazioni.

Ecco come:

1. Guarda le proprietà simili vendute di recente. Nota a quanto hanno venduto e confrontali con la proprietà in esame.

1. Trova un prezzo medio per piede quadrato per proprietà comparabili.

1. Utilizza il prezzo medio per metro quadrato per determinare il valore di mercato delle ristrutturazioni sulla proprietà in esame.

Calcola l'ARV stimato

Valore post-riparazione (ARV) =prezzo di acquisto + valore aggiunto dalle ristrutturazioni

Quindi, puoi utilizzare l'ARV per decidere il prezzo di acquisto massimo . Una regola pratica comune è la regola del 70%:

Prezzo di acquisto massimo =(ARV x 0,70) – Costo di riparazione stimato

L'offerta d'acquisto:comprendere il contratto

L'offerta di acquisto definisce i tempi di due diligence e le condizioni per la vendita finale.

Ad esempio, i contratti residenziali hanno spesso tempistiche predefinite comprese tra 10 e 21 giorni. Ma puoi negoziare tempistiche diverse.

L'offerta dovrebbe anche indicare che, in qualità di acquirente, puoi annullare il contratto se riscontri problemi fisici, finanziari o legali imprevisti durante la due diligence.

Una volta che tu e il venditore firmate l'offerta, diventa un contratto legalmente vincolante.

Successivamente, effettui un deposito di caparra. Successivamente, inizia la sequenza temporale per il completamento della due diligence.

Le cose si muovono velocemente! Raccogli quindi informazioni, richiedi documentazione e pianifica subito le ispezioni.

Al termine del periodo, la caparra depositata può diventare non rimborsabile. Puoi richiedere un'estensione, ma di solito è meglio attenersi alla tempistica originale.

I proprietari potrebbero semplicemente passare a un'offerta diversa in un mercato competitivo se non riesci a chiudere in tempo.

Un ottimo modo per assicurarti di completare tutto è avere un processo di due diligence prestabilito.

Ad esempio, crea uno schema per ogni passaggio con moduli vuoti ed elenchi di controllo.

Due diligence post-offerta

La due diligence post-offerta conferma i fatti fisici, finanziari e legali della proprietà.

Durante il processo, sii aperto alla ricerca di problemi.

Sei in trattative finché non verranno firmati i documenti finali della transazione. Quindi, è la tua occasione per evitare un investimento rischioso.

Due diligence fisica

La due diligence fisica esamina le condizioni della proprietà e chiarisce i costi di ristrutturazione e il valore di mercato.

Include una valutazione, ispezioni della proprietà, procedure dettagliate ed elenco di riparazioni/rinnovamenti.

Valutazione. Un perito professionista valuta la qualità, le condizioni e le dimensioni della proprietà.

Quindi lo confrontano con proprietà simili e stabiliscono il giusto valore di mercato.

Il finanziamento bancario necessita di una valutazione. Ma anche se non disponi di un finanziamento bancario, valuta la possibilità di ottenerne uno.

Ispezione della proprietà. Assumi un ispettore domestico qualificato per verificare la presenza di difetti interni ed esterni, problemi di norme edilizie e problemi nascosti.

Fare una visita con l'ispettore per vedere i problemi e fare domande è una buona idea.

L'ispezione dovrebbe riguardare quanto segue:

• Tetto
• Fondazione
• Finestre
• Attico
• Muro a secco
• HVAC
• Utilità
• Meccanica
• Terreno

Procedura dettagliata. È fondamentale percorrere l'intera proprietà, anche se si dispone di un'ispezione professionale.

E se la proprietà ha più unità, guardale ognuna .

Una procedura dettagliata è l'ideale per creare un elenco dettagliato di riparazioni e ristrutturazioni e notare problemi sui terreni e sulle proprietà vicine.

Ecco alcune cose da elencare:

• Pulisci e fai una dimostrazione (prima possono iniziare i lavori di riparazione)
• Impianto elettrico, idraulico, tetto e HVAC
• Progetti di costruzione (strutturali; progetti per un appaltatore)
• Tapparelle, tinteggiatura, elettrodomestici, controsoffitti, ecc.

Altre ispezioni. Un'ispezione regolare della proprietà non copre tutto.

A seconda dell'età e delle condizioni della proprietà, prendi in considerazione queste ispezioni aggiuntive:

• Termiti e parassiti (le banche richiedono un'ispezione delle termiti)
• Vernice a base di piombo
• Gas radon
• Amianto
• Sistema settico
• Muro a secco
• Pozzo d'acqua
• Linea fognaria (ambito proprietà più vecchie)
• Studio ambientale (tipico per gli immobili commerciali)

Due diligence finanziaria

La due diligence finanziaria ti aiuta a decidere se la proprietà è un buon investimento finanziario.

Naturalmente, più le informazioni sono precise, meglio è. Ma a volte è necessario fare delle supposizioni.

Di seguito sono riportati gli elementi comuni di due diligence finanziaria. Di seguito sono riportate informazioni specifiche sugli affitti rispetto alle proprietà flip.

Stima dei costi di riparazione e ristrutturazione .

Utilizza l'elenco degli articoli di riabilitazione della procedura dettagliata per calcolare i costi di riparazione.

Prova a trovare i costi effettivi per materiali e manodopera. E non dimenticare le tariffe per le ispezioni e i permessi comunali.

Se assumi un appaltatore, chiedigli di visionare la proprietà e di fornirti un preventivo.

Se ciò non è possibile, fornisci loro l'elenco delle riparazioni e delle ristrutturazioni per ottenere una cifra approssimativa.

Una volta che hai un costo di riabilitazione, confrontalo con la stima che hai fatto prima di fare un'offerta.

I costi sono allineati?

Assicurazione. Ottieni preventivi da alcune compagnie assicurative per la corretta copertura assicurativa.

Il tipo di assicurazione può dipendere dal fatto che tu stia noleggiando o lanciando.

Ad esempio, potresti aver bisogno di un'assicurazione per la ristrutturazione della casa, di un'assicurazione per il proprietario o di un'assicurazione sulla proprietà libera.

Se la proprietà si trova in una zona alluvionale, aggiungi l'assicurazione contro le alluvioni all'elenco.

Molti proprietari acquistano anche un'assicurazione ombrello come ulteriore livello di protezione.

Tasse sulla proprietà. Le informazioni sulle imposte sulla proprietà pubblica sono spesso disponibili tramite gli enti governativi locali.

Controlla l'accertamento dell'imposta sulla proprietà e verifica se le tasse sono attuali.

Due diligence finanziaria unica per le proprietà in affitto

Per le proprietà in affitto esistenti, raccogli e analizza le informazioni attuali sull'affitto.

Se la proprietà non è un affitto esistente, utilizza i dati finanziari stimati basati sulle informazioni di mercato.

Una volta confermati i dettagli, esegui nuovamente i calcoli per NOI, tasso massimo e contanti su restituzione in contanti.

Documentazione di noleggio

Per gli affitti esistenti, richiedere la documentazione al venditore per verificare la dichiarazione pro forma.*

I dati raccolti possono rivelare problemi finanziari con la proprietà, tasse, locazioni, ecc.

Inoltre, puoi usarlo per trovare il reddito operativo netto (NOI), il tasso massimo e il rendimento in contanti.

Documentazione per un noleggio a lungo termine:

• Conto economico (anno in corso, più gli ultimi due anni)

• Estratti conto bancari, dichiarazioni dei redditi e bilanci aziendali del venditore

• Rotolo degli affitti (affitto lordo riscosso per ciascuna unità, depositi e termini di locazione)

• Spese (utenze, manutenzione, tasse sulla proprietà, assicurazioni, contratti di servizio, marketing)

• Tasso di posti vacanti

• Copia di contratti di servizio, come la gestione della proprietà o la cura del prato

• Elenco delle riparazioni e delle migliorie di capitale, con fatture

• Copia del certificato di noleggio

• Informazioni sull'imposta sulla proprietà attuale (è pagata? Ci sono accertamenti speciali?)

• Per proprietà plurifamiliari, richiedere un rendiconto operativo T-12 (ultimi dodici mesi di dati finanziari)

*C'è molto da analizzare quando si acquista una proprietà in affitto. Prendi in considerazione l'assunzione di un avvocato immobiliare e di un commercialista per aiutarti.

Stima delle entrate e delle spese

Se la proprietà non è un affitto esistente, prevederai entrate e spese per ottenere NOI, tasso massimo e contanti al ritorno in contanti.

Per precisione, utilizza i prezzi degli affitti di mercato per proprietà simili.

Quindi calcola le spese previste, come marketing, manutenzione, gestione della proprietà, cura del prato e riparazioni.

Due diligence finanziaria unica per le proprietà flip

Ti concentrerai sui costi di riabilitazione e sul valore post riparazione (ARV) per analizzare un ribaltamento.

Pertanto, stime accurate di ristrutturazione e rivendita sono cruciali per un'operazione di successo.

Spesso è saggio sovrastimare i costi per ridurre il rischio di perdere denaro.

Utilizza l'elenco delle riparazioni e dei rinnovamenti della procedura dettagliata per ottenere i costi di riparazione.

Assicurati di ricercare il valore di proprietà comparabili per trovare ARV.

Tieni presente che i flip hanno commissioni immobiliari e costi di autorizzazione edilizia oltre alle spese di ristrutturazione. Inoltre, i costi di mantenimento (trasporto) possono aumentare durante i lavori di ristrutturazione.

Se non hai esperienza, valuta la possibilità di assumere un appaltatore per un preventivo dettagliato.

Due diligence legale

La due diligence legale si occupa di questioni di proprietà, zonizzazione, convenzioni, ecc. Pertanto, si consiglia di assumere un avvocato immobiliare o una società di proprietà.

Associazione dei proprietari di case (HOA). Esamina le norme, i regolamenti e i dati finanziari HOA se la proprietà fa parte di un HOA.

• Leggi la Dichiarazione di alleanze, codici e restrizioni HOA. Queste informazioni possono influenzare il tuo investimento. Ad esempio, alcuni HOA limitano il parcheggio e non consentono l'affitto delle unità.

• Verifica le tariffe HOA.

• Esamina il rendiconto finanziario della HOA. L'HOA ha soldi extra per riparazioni estese? In caso contrario, possono imporre una valutazione speciale, in base alla quale ai proprietari viene addebitata una (gran parte) delle riparazioni.

Zonizzazione. La zonizzazione potrebbe influire sul valore del tuo investimento o della tua proprietà?

Cerca cose come lo sviluppo futuro e le restrizioni sull'occupazione.

Ricerca del titolo. Un avvocato o una società di proprietà effettua una ricerca per titolo per cercare privilegi o questioni legali significative.

Ecco cosa cercano:

• Verigni (un vincolo legato alla proprietà deve essere pagato prima della vendita)
• Impedimenti
• servitù
• Restrizioni relative agli atti
• Omissioni di atti, come eredi non dichiarati, modifiche del nome o attività fraudolente

Le società di titolo hanno anche un'assicurazione sul titolo per i problemi mancati nella ricerca del titolo. (I finanziatori e alcuni stati richiedono assicurazione del titolo.)

Indagine sulla proprietà. Potresti volere un sondaggio se c'è una discrepanza sui confini di proprietà. Detto questo, i sondaggi sono più rilevanti per le proprietà commerciali o plurifamiliari.

Due diligence sulla proprietà commerciale

La due diligence discussa finora si applica anche agli immobili commerciali, ma c'è di più.

Le questioni legali, l'ubicazione, la zonizzazione, le questioni ambientali e le locazioni sono più critiche. Pertanto, spesso vale la pena assumere un team di professionisti quando si prendono in considerazione gli immobili commerciali.

Lettura consigliata:Investimenti immobiliari commerciali:costruire un portafoglio CRE

Rinegoziare o annullare il contratto

Se scopri problemi imprevisti durante il periodo di due diligence, puoi

1) rinegoziare il contratto, oppure

2) rescindere il contratto.

Se trovi un problema che il venditore può risolvere, puoi chiedergli di risolverlo prima della chiusura. Quindi, se il venditore è d'accordo, verifica che lo abbia fatto prima di firmare i documenti di transazione.

A volte il venditore non può o non vuole risolvere i problemi.

Ma se desideri comunque acquistare la proprietà, potresti chiedere al venditore una riduzione del prezzo (chiamata retrading) o altre concessioni finanziarie.

Se un venditore si rifiuta di negoziare ulteriormente, il contratto viene annullato e ti verrà rimborsata la caparra versata.

Inoltre, se riscontri troppi problemi imprevisti, puoi annullare il contratto e andartene.

Se è prima della scadenza della due diligence, riceverai indietro i tuoi soldi. Se è oltre la scadenza, è possibile perdere la caparra depositata, ma dipende dalle circostanze.

Pensieri conclusivi

L’esecuzione della due diligence richiede tempo e spesso costa denaro. Tuttavia, nel lungo periodo, eseguire la due diligence è un passo fondamentale per un investimento immobiliare di successo.

Non solo ti aiuta a comprendere potenziali rischi e benefici, ma ti fa risparmiare tempo, denaro e grattacapi in futuro.

Non saltare l'esecuzione della due diligence in un mercato immobiliare caldo solo per concludere un affare.

Quando prendi scorciatoie per battere la concorrenza, la proprietà in affitto che produce reddito dei tuoi sogni potrebbe rapidamente trasformarsi in una miniera di soldi da incubo.

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Articolo scritto da Amanda

Amanda è membro del team di Women Who Money e fondatrice e blogger di Why We Money. Le piace scrivere di felicità, valori, denaro e beni immobili.

Donne che soldi

Amy Blacklock e Vicki Cook hanno co-fondato Women Who Money nel marzo 2018 per fornire informazioni utili su finanza personale, carriera e argomenti imprenditoriali in modo da poter gestire con sicurezza i propri soldi, aumentare il proprio patrimonio netto, migliorare la propria salute finanziaria generale e infine raggiungere l'indipendenza finanziaria.