Come investire in immobili

Gli investimenti immobiliari sono popolari, e forse ora più che mai, poiché i tassi ipotecari bassi rendono gli immobili più convenienti. Infatti, Gli americani amano il settore immobiliare, e un sondaggio Bankrate del 2019 ha mostrato che era il loro investimento a lungo termine preferito, anche battendo le azioni.

I consumatori hanno una varietà di modi in cui possono investire nel settore immobiliare, comprese molte opzioni oltre al semplice diventare un proprietario di casa, anche se questa è un'opzione collaudata nel tempo per coloro che vogliono gestire una proprietà da soli. Più, le nuove piattaforme di business rendono anche più facile che mai investire nel settore immobiliare senza dover accumulare decine di migliaia o più in contanti.

Di seguito sono riportati cinque metodi testati per investire nel settore immobiliare e a cosa prestare attenzione.

5 modi migliori per investire nel settore immobiliare

Sebbene molte persone si occupino del settore immobiliare per generare un ritorno sull'investimento, può anche riguardare semplicemente la ricerca di un posto dove vivere. Quindi per molti, un investimento immobiliare è la loro casa.

1. Compra la tua casa

Normalmente potresti non pensare alla tua prima residenza come un investimento, ma molte persone lo fanno. È uno dei modi migliori per investire nel settore immobiliare, offrendo numerosi vantaggi.

Il primo vantaggio è costruire equità nella tua casa dai tuoi pagamenti mensili, piuttosto che pagare l'affitto che sembra sempre aumentare anno dopo anno. Una parte del tuo mutuo mensile va nelle tue tasche, per così dire. Però, gli esperti rimangono divisi sui pro e i contro di possedere una casa propria, e una casa non è un acquisto a nessun prezzo, come hanno imparato gli acquirenti di case degli anni 2000.

Se hai intenzione di rimanere in una zona a lungo termine, può avere senso acquistare una casa perché sarai in grado di bloccare un pagamento mensile che potrebbe essere conveniente quanto l'affitto. Più, le banche trattano gli immobili di proprietà in modo più favorevole, concedere ai mutuatari un tasso ipotecario più basso e richiedere un acconto inferiore. Potresti anche essere in grado di detrarre gli interessi passivi dalle tasse.

I tassi ipotecari sono ora ai minimi storici, contribuendo a rendere le case più convenienti rispetto al recente passato. Non sorprende, poi, la domanda è aumentata.

"Per i proprietari e gli occupanti ora è il momento migliore per investire perché non riceveranno mai rate del mutuo così basse e possono ottenere più metratura per il loro prezzo, “dice Chris Franciosa, agente principale presso Compass Real Estate a Delray Beach, Florida.

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2. Acquista una proprietà in affitto e diventa un proprietario di casa

Se sei pronto per passare al livello successivo, potresti cimentarti con una proprietà in affitto residenziale come una casa unifamiliare o un duplex. Uno dei maggiori vantaggi di questo tipo di proprietà è che conosci gli standard del mercato e il mercato può essere più facile da valutare, rispetto agli immobili commerciali, come un centro commerciale.

Un altro vantaggio è che potrebbe essere necessario un investimento inferiore per iniziare, Per esempio, con casa unifamiliare. Potresti essere in grado di entrare in una proprietà con $ 20, 000 o $ 30, 000 invece delle potenzialmente centinaia di migliaia necessarie per un immobile commerciale. Potresti essere in grado di acquistare in modo ancora più economico se sei in grado di trovare una proprietà in difficoltà attraente tramite una preclusione.

In genere dovrai versare un acconto considerevole per iniziare, spesso fino al 30 percento del prezzo di acquisto. Quindi potrebbe essere proibitivo se sei appena agli inizi e non hai ancora un bankroll enorme. Un modo per aggirare questo problema potrebbe essere quello di acquistare una proprietà in affitto in cui vivi anche tu.

Un altro aspetto negativo è che dovrai gestire la proprietà e prendere decisioni su ciò che deve essere aggiornato, Per esempio. Sebbene il possesso di un immobile sia considerato un'attività passiva ai fini fiscali, potrebbe finire per essere tutt'altro che passivo come proprietario. E se un inquilino perde l'affitto, devi ancora venire con i pagamenti mensili, per non andare in default sul prestito.

Si noti inoltre che gli immobili sono relativamente illiquidi e di solito richiedono una notevole commissione di intermediazione, spesso il 6% del prezzo di vendita, quindi di solito non puoi vendere immediatamente e senza che venga preso un grosso boccone. Questi sono alcuni dei maggiori svantaggi, ma i padroni di casa hanno altri modi per incasinare, pure.

I tassi ipotecari storicamente bassi possono rendere questa strada più accessibile rispetto al recente passato. Uno scambio 1031 può anche aiutarti a trasformare il tuo investimento in uno nuovo esentasse.

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3. Considera la possibilità di capovolgere le case

Girare la casa è diventato più una strada popolare per investire nel settore immobiliare, e richiede un occhio attento al valore e più esperienza operativa rispetto a diventare un proprietario a lungo termine. Però, questo percorso può aiutarti a realizzare un profitto più rapido rispetto all'essere un proprietario di casa, se lo fai bene.

Il più grande vantaggio di questo approccio è che puoi realizzare un profitto più velocemente che gestendo la tua proprietà, ma la competenza richiesta è anche maggiore. Tipicamente i pipistrelli trovano immobili sottovalutati che necessitano di essere ripuliti o addirittura completamente ristrutturati. Fanno le modifiche necessarie, e poi addebitare il valore di mercato per le case, approfittando della differenza tra il loro prezzo complessivo (prezzo di acquisto, costi di riabilitazione, ecc.) e il prezzo di vendita.

Le pinne domestiche hanno bisogno di un occhio acuto per ciò che può essere riparato a un prezzo ragionevole e l'irrisolvibile. Devono anche stimare per cosa una casa può essere venduta in seguito. Sbagliare, e il loro profitto potrebbe evaporare rapidamente, o peggio, trasformarsi in una vera e propria perdita. O una casa potrebbe non vendersi rapidamente, e poi il flipper della casa è bloccato a pagare gli interessi su un prestito fino a quando non viene trovato un acquirente.

Gli house-flipper possono rivolgersi a fonti di finanziamento non tradizionali, poiché spesso preferiscono tenere le case per mesi, piuttosto che anni. Più, i costi di chiusura di un mutuo tradizionale sono elevati.

Girare casa in realtà fa sembrare il proprietario un'attività passiva. Dovrai gestire un gruppo di persone che eseguono molte se non tutte le riparazioni, e dovrai essere la forza trainante in ogni transazione assicurando che venga eseguita e arrivi al budget o al di sotto. E sarai sempre alla ricerca di un altro affare, poiché vieni pagato solo quando giri intorno a una proprietà.

Gli house-flipper possono anche usufruire di 1031 scambi esentasse se trasferiscono i proventi da un investimento a un altro entro un certo periodo e secondo determinate regole.

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4. Acquista un REIT

A differenza delle opzioni precedenti, i prossimi due modi per investire nel settore immobiliare sono davvero passivi. Acquistando un REIT, o trust di investimento immobiliare, è un'ottima opzione per chi desidera i rendimenti degli immobili con la liquidità e la relativa semplicità di possedere un titolo. E puoi riscuotere un dividendo, pure.

I REIT hanno numerosi vantaggi rispetto agli investimenti immobiliari tradizionali, e può rendere il processo molto più semplice:

• Meno soldi necessari per iniziare, potenzialmente solo $ 20 o $ 30, a seconda dello stock
• Nessun problema nella gestione di una proprietà (ad es. nessuna telefonata alle 3 del mattino)
• Molto liquido, e le azioni REIT possono essere vendute in qualsiasi giorno in cui il mercato è aperto
• I costi di transazione sono $ 0, poiché i broker hanno tagliato le commissioni
• Interessanti rendimenti a lungo termine, una media di circa il 12% dal 1998 al 2018
• Dividendi trimestrali regolari, con i migliori REIT che aumentano la loro vincita nel tempo
• Diversificazione, in molte proprietà o anche in tutti i settori immobiliari

Però, investire in REIT non è esente da svantaggi. Come ogni azione, il prezzo su un REIT può fluttuare al variare del mercato. Quindi, se il mercato diminuisce, I prezzi REIT possono andare con esso. Questo è meno un problema per gli investitori a lungo termine che possono superare un calo, ma se hai bisogno di vendere le tue azioni, potresti non ottenere ciò che vale in un singolo momento.

Se stai acquistando singoli titoli REIT, dovrai analizzarli attentamente, utilizzando gli strumenti di un analista professionista. Un modo per evitare questo inconveniente, però, è acquistare un fondo REIT, che possiede molti REIT e quindi diversifica la tua esposizione a qualsiasi azienda o settore.

Investire in un REIT è un ottimo modo per iniziare per un principiante con un po' di soldi, ma dovrai lavorarci su, pure, poiché ci sono ancora alcuni modi per rovinare un investimento REIT.

Come guadagni: Apprezzamento del capitale, flusso crescente di dividendi

5. Usa una piattaforma immobiliare online

Una piattaforma immobiliare online come Fundrise o Crowdstreet può aiutarti a entrare nel settore immobiliare con accordi commerciali più grandi senza dover sborsare centinaia di migliaia o addirittura milioni per un affare. Queste piattaforme aiutano a connettere gli sviluppatori con gli investitori che desiderano finanziare immobili e sfruttare quelli che possono essere rendimenti potenziali piuttosto interessanti.

Il grande vantaggio per gli investitori qui è la possibilità di ottenere una parte di un affare redditizio a cui altrimenti non avrebbero potuto accedere. Gli investitori possono essere in grado di prendere parte a investimenti di debito o investimenti azionari, a seconda delle condizioni contrattuali specifiche. Questi investimenti possono pagare distribuzioni in contanti, e può offrire il potenziale di rendimenti non correlati all'economia, offrendo agli investitori un modo per diversificare l'esposizione del proprio portafoglio agli asset basati sul mercato.

Queste piattaforme hanno alcuni svantaggi, anche se. Alcuni possono accettare solo investitori accreditati (come individui con un patrimonio netto di $ 1 milione o più), quindi potrebbe non essere possibile nemmeno usarli se non hai già soldi. Ancora, mentre alcune piattaforme potrebbero richiedere $ 25, 000 investimento minimo, altri potrebbero farti entrare con $500.

Le piattaforme addebitano anche una commissione di gestione annuale, spesso 1 per cento, e possono aggiungere altre commissioni in aggiunta a questo. Ciò può sembrare costoso in un mondo in cui gli ETF e i fondi comuni di investimento possono addebitare solo lo zero percento per la costruzione di un portafoglio diversificato di azioni o obbligazioni.

Mentre le piattaforme possono controllare i loro investimenti, dovrai fare lo stesso, e ciò significa che avrai bisogno delle competenze per analizzare l'opportunità. Gli investimenti sono spesso relativamente illiquidi, con possibilità limitate di riscatto fino al completamento di un determinato progetto. E a differenza degli investimenti in un REIT o anche nella tua proprietà in affitto, una volta che un affare è stato completato e il tuo investimento è stato restituito, potresti dover trovare un altro affare per far crescere il tuo portafoglio.

Come guadagni: Apprezzamento del capitale, pagamento di dividendi o interessi

Come decidere se investire in immobili

Investire in immobili ha senso per te? Dovrai chiederti che tipo di investitore sei disposto a essere. Puoi guadagnare molti soldi in ogni tipo di investimento immobiliare, quindi è più una questione della tua posizione finanziaria e della tua volontà di fare ciò che è necessario. Il tipo di investimento dovrebbe corrispondere al tuo temperamento e alle tue capacità, se possibile.

In particolare, i potenziali investitori dovrebbero porsi domande su tre grandi aree:

• Risorse finanziarie: Hai le risorse per investire in un determinato investimento immobiliare? Ci sono opportunità ad ogni livello di investimento. Hai le risorse per pagare un mutuo se un inquilino non può? Quanto dipendi dal tuo lavoro quotidiano per mantenere attivo l'investimento?
• Volontà: Hai il desiderio di agire come padrone di casa? Sei disposto a lavorare con gli inquilini e comprendere le leggi sugli affitti nella tua zona? Oppure preferisci analizzare offerte o investimenti come i REIT o quelli su piattaforma online? Vuoi soddisfare le esigenze della gestione di un'attività che cambia casa?
• Conoscenze e abilità: Mentre molti investitori possono imparare sul lavoro, hai competenze particolari che ti rendono più adatto a un tipo di investimento piuttosto che a un altro? Riesci ad analizzare le azioni e costruire un portafoglio interessante? Puoi riparare la tua proprietà in affitto e risparmiare un sacco sui professionisti paganti?

“Se la tua pensione è in gioco, è meglio lasciare la "speculazione" agli esperti e concentrarsi sui settori di cui si ha una comprensione più profonda, in modo da poter seguire facilmente l'andamento dei tuoi investimenti, "dice James Richman, CEO di JJ Richman, un gestore patrimoniale.

Avrai voglia di capire le tue abilità, capacità e volontà per valutare quale tipo di investimento si adatta meglio. E non hai bisogno di aggiungere immobili al tuo portafoglio di asset per fare bene. Molti investitori si attengono esclusivamente alle azioni, con l'obiettivo di eguagliare il rendimento a lungo termine del mercato di circa il 10% annuo, e goditi i vantaggi dell'investimento passivo.

Tasse sugli investimenti immobiliari

Le tasse sugli immobili variano ampiamente, a seconda di come investi, ma investire nel settore immobiliare può offrire alcuni vantaggi fiscali considerevoli. Esaminiamoli in base al tipo di investimento:

• La tua residenza: Dovrai le tasse annuali di proprietà su qualsiasi immobile di proprietà, ma potresti essere in grado di detrarre eventuali interessi passivi dal tuo mutuo, a seconda della vostra specifica situazione finanziaria. Quando vendi la tua residenza, puoi anche ricevere $ 250, 000 in plusvalenze (o $500, 000 per dichiarazione coniugale congiunta) esentasse, se hai vissuto in casa per due anni e due degli ultimi cinque anni.
• Il tuo immobile in affitto: Dovrai anche le tasse annuali sulla proprietà qui, ma è anche un costo per gli affari come padrone di casa, in modo che tu possa detrarlo da qualsiasi reddito da locazione, riduzione di eventuali utili imponibili. Puoi anche detrarre gli interessi passivi e l'ammortamento, riducendo ulteriormente il reddito imponibile, anche se raccogli ancora il flusso di cassa. Quando vendi l'investimento immobiliare in un secondo momento, le imposte sono valutate sul suo minor valore ammortizzato. Però, se trasferisci i proventi di una vendita in una nuova casa e segui le regole 1031, puoi posticipare le tasse sul guadagno.
• Capovolgimento di casa: Lo scambio 1031 esentasse può essere un fattore importante per mantenere basse le tasse, perché i flipper della casa non traggono davvero vantaggio dall'ammortamento in genere. Spostando i loro proventi nel prossimo affare e seguendo le regole, possono continuare a differire le tasse sui guadagni, purché possano continuare a trovare buoni affari immobiliari. Altrimenti dovranno le tasse sui loro guadagni, meno tutti i costi di fare affari.
• REIT: I REIT offrono un profilo fiscale interessante:non dovrai sostenere alcuna imposta sulle plusvalenze finché non vendi azioni, e puoi detenere azioni letteralmente per decenni ed evitare il fisco. Infatti, puoi trasferire le azioni ai tuoi eredi e loro non dovranno pagare alcuna imposta sui tuoi guadagni. Però, tutti i dividendi che ricevi sono tassabili quell'anno, e gran parte del rendimento dei REIT nel tempo è dovuto ai loro considerevoli dividendi, che in genere non godono delle aliquote dei dividendi qualificate inferiori, ma sono invece tassate alle aliquote ordinarie.
• Offerte immobiliari on line: Le tasse sostenute da questi investimenti possono variare a seconda esattamente del tipo di investimento che fai. Alcuni investimenti sono tecnicamente REIT e quindi saranno trattati in base a tale impostazione fiscale, mentre altri possono essere debiti o investimenti azionari. Generalmente, qualsiasi reddito come una distribuzione in contanti da questi sarà tassabile nell'anno in cui viene ricevuto, mentre l'eventuale imposta sulle plusvalenze sarà differita fino al suo realizzo.

Sapendo come viene tassato ciascuno di questi tipi di beni immobili, puoi fare scelte più intelligenti su come gestire un dato investimento e ridurre al minimo il taglio che va allo zio Sam.

Linea di fondo

Gli investitori che cercano di entrare nel gioco immobiliare hanno una varietà di opzioni per molti tipi di budget. Gli immobili possono essere un investimento interessante, ma gli investitori vogliono essere sicuri di far corrispondere il loro tipo di investimento con la loro volontà e capacità di gestirlo, compresi gli impegni di tempo.

Immagine in evidenza di Busa Photography di Getty Images.